Zo kom je onder de nieuwe opkoopbescherming uit in 2022!

Wie wil er nou niet een huisje kopen voor de verhuur? Het is een veilige belegging en het zorgt voor wat extra inkomen als je met pensioen gaat. Je geld op de bank zetten heeft al heel lang geen zin meer. Maar als het aan de overheid ligt, is dat wel wat je met je centen mag gaan doen. Want dankzij een nieuwe wet kan jouw gemeente vanaf 2022 een opkoopbescherming invoeren. Daardoor moeten betaalbare huizen vooral beschikbaar blijven voor starters die willen kopen in plaats van huren. Maar zoals het meestal gaat met een nieuwe wet, zijn er altijd wel slimme mensen die de zelfbewoningsplicht weten te omzeilen.

1. Koop nog wat vóór 1 januari 2022

Ja, oké, dit kun je zelf ook wel verzinnen. Zorg dat je dit jaar nog wat koopt zodat de nieuwe regeling niet voor jou geldt. Let er wel op dat je bij de notaris moet zitten voordat de gemeente de opkoopbescherming invoert. Het gaat dus niet om de datum in de koopakte maar de datum in de akte van levering.

2. Koop iets in een gemeente om de hoek

De opkoopbescherming geldt per gemeente of soms zelfs per wijk. Als je in de stad niets meer mag kopen voor de verhuur, waarom koop je dan niet wat in het dorp verderop? Er is toch al een trend gaande om de stad uit te gaan en het dorp weer op te zoeken. De prijzen liggen er vaak ook lager. Als je de stad maar goed kunt bereiken met de fiets, bus, trein en auto, dan vind je vast wel een goede huurder.

3. Koop een huis dat al verhuurd is

Een huis kopen met de huurder er bij? Waarom niet? Als het contract ouder is dan 6 maanden dan mag jij het blijven verhuren. Het zou best kunnen dat de marktwaarde van een huis in verhuurde staat een stuk omhoog gaat als de gemeente een opkoopbescherming invoert. Gaat er straks ook gesjoemeld worden met nep huurcontracten? Vast wel, maar dan heb je een grote kans dat de gemeente achter je aan komt.

4. De truc met een “economische levering”?

Goede vrienden Frank en Paul hebben een truc bedacht. Frank gaat verhuizen en Paul wil zijn appartement wel kopen voor de verhuur. Ze tekenen de koopakte en Paul maakt de koopsom over aan Frank. Daarna verhuren ze de woning aan Kees die zich meteen inschrijft op zijn nieuwe adres. Als er zes maanden en één dag om zijn, gaan ze naar de notaris voor de levering. Paul kan dan tegen de gemeente zeggen dat hij een woning heeft gekocht die al meer dan 6 maanden is verhuurd. De woning valt dus niet meer onder het verhuurverbod. Zou het werken, deze truc? Ik zeg: overleg het eens met je notaris of advocaat.

Eerst betalen en pas later leveren wordt ook wel een “econoom” genoemd. Juridisch ben je nog geen eigenaar maar economisch al wel. Koop je op deze manier wat van een vreemde? Dan kun je als koper je risico afdekken door tussen de koop en de levering een recht van hypotheek op het huis te vestigen.

5. Stop er eerst familie in

Een tweede uitzondering in de nieuwe wet is dat de opkoopbescherming niet geldt als je het huis aan naaste familie verhuurt. Koop dus wat voor je kind en na 4 jaar studeren mag er zo een expat in.

opkoopbescherming

6. Koop een nieuw huis voor jezelf en verhuur je oude huis

Tijd voor een grotere woning? Waarom je oude stek dan niet aanhouden voor de verhuur? Als je beide huizen gunstig weet te financieren dan heb je het mooi voor elkaar. Want je oude huis had je al, dus de zelfbewoningsplicht geldt daarvoor niet. En 4 jaar later kun je deze truc gewoon nog een keer gebruiken. Op die manier kun je ook elke keer belasting besparen! (Zie de eerste link in het lijstje hieronder.)

7. Transformatie

Nog een optie is iets kopen wat nu nog geen huis is, zoals een winkel of kantoorpand. Als de gemeente het goed vindt dat je daar studio’s of appartementen van maakt, dan mag je die vast wel verhuren in de vrije sector. In Amsterdam wil men een opkoopbescherming invoeren voor huizen tot € 512.000. Daar kun je misschien onderuit komen door een duurder huis te kopen en dat te transformeren naar appartementen. Als dat mag, dan kun je in Amsterdam in 2022 nog steeds een huis kopen en verhuren in in het middensegment.

8. Een compleet nieuw verkoopmodel?

Nou, mooie boel. Wil jij net je appartement gaan verkopen, beslist de gemeente dat beleggers niet meer mogen bieden. Poef! Daar gaat € 50.000 extra koopprijs. Zou je daar nog wat aan kunnen doen? Nou wat dacht je van de volgende optie. Stel je vraagt je makelaar om eerst een huurder te zoeken en pas daarna een koper. Je zet het dan te koop in verhuurde staat met een levering over 6 maanden. Mag dit en kun jij hier geld mee verdienen? Overleg het eens met je makelaar!

9. Laat de verkoper bezwaar maken tegen de WOZ-waarde?

In een aantal gemeenten mag je alleen nog een huis kopen voor de verhuur boven een bepaalde WOZ-waarde. Koop je aan het begin van het jaar een huis? Dan kan de verkoper misschien nog bezwaar maken tegen de WOZ-waarde. Normaal doe je dat om die waarde omlaag te krijgen. Maar je kunt op die manier ook proberen om de waarde boven de grens van de gemeente te krijgen. Koop je iets later in het jaar, dan mag je als nieuwe eigenaar een nieuwe WOZ beschikking aanvragen en daartegen bezwaar maken. Je hoeft dus niet te wachten tot het volgende jaar. Dit laatste weten de meeste mensen niet. Maar of je met die truc het verhuurverbod kunt omzeilen, dat durf ik niet te zeggen.

Meer lezen?