Iedereen begrijpt dat je een erfenis verstandig moet besteden. De meeste mensen erven in hun leven hooguit één of twee keer. Als je een erfenis verkeerd investeert krijg je meestal geen tweede kans om het goed te doen. Veel erfgenamen die een afbetaald huis erven vragen zich af of verhuren nog slim is. In dit blog ontdek je hoe verhuur fiscaal en juridisch werkt.
Hoeveel belasting betaal je bij het erven van een afbetaald huis?
De meeste mensen schatten de erfbelasting veel te hoog in. Dat heeft meerdere oorzaken, maar dit zijn de belangrijkste:
- Iedere erfgenaam heeft recht op een vrijstelling. In 2026 heeft ieder kind recht op een vrijstelling van € 26.230. Laat iemand bijvoorbeeld drie kinderen achter als erfgenamen? Dan is er dus € 78.690 vrijgesteld.
- Boven de vrijstelling gelden er twee tariefschijven. In 2026 betaal je als kind 10% erfbelasting over een bedrag tot € 158.669. Over het meerdere is de erfbelasting 20%. De tariefschijven gelden per kind. Boven de vrijstellingen kunnen drie kinderen in totaal dus € 476.007 erven met 10% erfbelasting.
- De erfbelasting over een woning wordt berekend over de WOZ-waarde. Een eventuele hypotheekschuld is aftrekbaar. Stel dat de woning een marktwaarde heeft van € 450.000, een WOZ-waarde van € 375.000 en dat er nog een hypotheekschuld op rust van € 75.000. De erfbelasting wordt in dat geval berekend over € 300.000.
- Bij het overlijden van de eerste ouder erven de kinderen tegenwoordig standaard een geldvordering. Dit betekent dat de langstlevende ouder een schuld heeft aan de kinderen. Deze schuld is aftrekbaar voor de berekening van de erfbelasting. Stel dat de kinderen na het overlijden van hun langstlevende ouder een afbetaald huis erven met een WOZ-waarde van € 300.000. En stel dat de kinderen nog een geldvordering hadden uit de eerste erfenis van € 100.000. In dat geval wordt de erfbelasting berekend over € 200.000.
Met ingang van 1 januari 2026 heb je maar liefst twintig maanden om de erfbelasting aangifte in te dienen. Je hebt dus ruim de tijd om uit te zoeken hoe je de erfbelasting gaat betalen. De belastingdienst heeft zelfs mogelijkheden voor een betalingsregeling.
De tenaamstelling bij het Kadaster regelen
Als je een geërfd huis wilt gaan verhuren, dan is het verstandig om de tenaamstelling bij het Kadaster te regelen. Het Kadaster weet door de koppeling met de basisregistratie dat de eigenaar is overleden. Maar het Kadaster zoekt zelf niet uit wie de erfgenamen zijn. De enige manier om de nieuwe eigenaren door te geven aan het Kadaster is de inschrijving van een zogenoemde “verklaring van erfrecht”.
Een verklaring van erfrecht is een notariële akte waarin de notaris verklaart wie de erfgenamen zijn. Het is gebruikelijk dat de executeur of de beoogd boedelgevolmachtigde hiervoor een opdracht geeft aan de notaris. De boedelgevolmachtigde is normaal gezien één van de erfgenamen die een volmacht krijgt van de andere erfgenamen om de erfenis af te wikkelen.
Tip: veel erfgenamen weten niet dat je een verklaring van erfrecht tegenwoordig online kunt aanvragen. Het is sneller en (veel!) goedkoper dan zelf een notaris uitzoeken.
Soms blijkt na het overlijden van de langstlevende ouder dat de woning nog op naam staat van beide ouders. Is er na het overlijden van de eerste ouder wel een verklaring van erfrecht gemaakt? Dan kun je deze alsnog door de notaris laten inschrijven bij het Kadaster. Vervolgens kun je een nieuwe verklaring van erfrecht laten maken voor de erfenis van de langstlevende ouder. Na de inschrijving van beide verklaringen staat de woning op naam van de kinderen.
De afgeloste hypotheek laten doorhalen bij het Kadaster
Na het aflossen van de hypotheekschuld wordt het hypotheekrecht van de bank niet automatisch doorgehaald bij het Kadaster. Dit betekent dat er nog steeds een zekerheidsrecht ingeschreven kan zijn voor een bank die geen vorderingen meer heeft. Het is verstandig om te laten controleren of er nog hypotheekrechten zijn ingeschreven op de woning. Dit kun je laten doen door de notaris die de verklaring van erfrecht opstelt. Als er nog een inschrijving op de woning zit, dan is het verstandig om deze door te laten halen. Dit kan de notaris voor je regelen.
Wat te doen als er nog wel een hypotheekschuld is?
Veel ouderen hebben nog een kleine hypotheekschuld op hun koopwoning. Het is belangrijk om je te realiseren dat de hypotheekschuld opeisbaar is na het overlijden van de schuldenaar. Dit staat standaard in de voorwaarden van de bank. Je kunt een bestaande hypotheekschuld dus niet voor onbepaalde tijd laten doorlopen na het overlijden.
Als je een geërfde woning verkoopt dan wordt de hypotheekschuld automatisch afgelost uit de verkoopopbrengst. Dit regelt de notaris bij de overdracht van de woning.
Als je na het erven van een huis beslist om dit te gaan verhuren, dan moet je zelf in actie komen wat de hypotheekschuld betreft. De eerste optie is dat je de hypotheek aflost. Het maakt de bank niet uit of je dit met geërfd geld doet of dat de erfgenamen een aflossing doen uit hun eigen vermogen. De tweede optie is dat je een nieuwe financiering aangaat. Doe je dit met de bedoeling om de geërfde woning te gaan verhuren? Dan betaal je waarschijnlijk een hogere rente dan voor een normale hypotheek. Dit komt doordat een financier bij verhuur altijd meer risico loopt dan bij eigen bewoning.
Als er meerdere erfgenamen zijn, dan wil de bank dat iedere erfgenaam hoofdelijk aansprakelijk wordt voor de nieuwe hypotheekschuld. Als een erfgenaam getrouwd is of geregistreerd als partner, dan is hiervoor de toestemming nodig van de echtgenoot of geregistreerd partner van de erfgenaam.
Sommige erfgenamen verhogen de hypotheek op hun eigen woning om daarmee de hypotheek op de geërfde woning af te kunnen lossen. Als je daarvoor kiest dan is het volgende van belang. Vaak is de eigen woning gemeenschappelijk bezit van de erfgenaam en zijn of haar partner. Dit betekent dat de erfgenaam met zijn partner een gemeenschappelijke schuld aangaat. Vervolgens wordt daarmee een privé schuld van één echtgenoot afgelost. In de meeste gevallen is de geërfde woning namelijk privé vermogen op grond van een uitsluitingsclausule in het testament van de overledene.
In de hierboven beschreven situatie is het van belang om schriftelijk vast te leggen wie draagplichtig is voor welk deel van de verhoogde hypotheekschuld. Dit kan in een samenlevingscontract of in huwelijkse voorwaarden of in partnerschapsvoorwaarden. Alle drie kun je bij de notaris regelen.
Verhuren en de gevolgen voor de inkomstenbelasting
Veel particuliere beleggers hebben de afgelopen jaren besloten om te stoppen met verhuur. Dit heeft meerdere oorzaken. De kosten en belastingen zijn flink omhoog gegaan. Zo is de hypotheekrente bijvoorbeeld hoger dan een jaar of vijf geleden. Ook is het fictief rendement in Box 3 flink verhoogd. Hier komt nog bij dat de waardestijging meetelt als inkomen in de “werkelijk rendement regeling” van de belastingdienst. Dit betekent dat de meeste verhuurders geen inkomstenbelasting terug kunnen krijgen over de afgelopen jaren.
Maar voor erfgenamen kunnen de fiscale regels nog meevallen. Allereerst is van belang dat iedere erfgenaam een vrijstelling heeft in Box 3. Erfgenamen met een fiscaal partner hebben zelfs recht op een dubbele vrijstelling. Op dit moment gaat het om een vrijgesteld vermogen en in de toekomst wordt dit waarschijnlijk een vrijgesteld inkomen.
Stel bijvoorbeeld dat drie erfgenamen samen een woning erven en dat alle drie erfgenamen een partner hebben. In 2026 is er dan sprake van een heffingsvrij vermogen van € 356.142 (drie keer € 118.714). Als de erfgenamen en hun partners verder geen spaargeld of andere beleggingen hebben, dan is het fictieve rendement over dit bedrag 0%.
In de toekomst komt er waarschijnlijk een heffingsvrij inkomen. In het huidige plan is dat € 1.800 per persoon of € 3.600 voor fiscaal partners. Voor drie erfgenamen met een partner komt dat neer op € 10.800 vrijgestelde huurinkomsten.
Voor de inkomstenbelasting geldt onder de huidige regeling (als je het huis verhuurt) de zogenaamde leegwaarderatio. Dit is een percentage van de WOZ-waarde. In veel gevallen is de leegwaarderatio 100%. Bij een lage huurprijs of een hoge WOZ-waarde kan het percentage lager zijn. Bij een lager percentage geef je maar een deel van de WOZ waarde op voor de inkomstenbelasting.
Verzekeringen overzetten
De overledene had waarschijnlijk een opstalverzekering en een inboedelverzekering of een gecombineerde woonverzekering. Het is belangrijk om deze verzekeringen niet op te zeggen voordat je een nieuwe polis hebt afgesloten. Houd er rekening mee dat de dekking van de polissen beperkt is als er niemand meer in de woning verblijft. Zo kan het bijvoorbeeld zijn dat schade door brand of storm nog wel is verzekerd, maar schade door inbraak en/of diefstal niet meer.
Als je een geërfd huis wilt verhuren, dan is het belangrijk om te controleren of deze activiteit gedekt is door je verzekeraar. Denk behalve aan de opstalverzekering ook aan je aansprakelijkheidsverzekering en je rechtsbijstandsverzekering.
Heb je een appartement geërfd? Dan is de opstalverzekering normaal gezien geregeld door de vereniging van eigenaars. In dat geval hoef je geen nieuwe opstalverzekering af te sluiten. Vooral bij kleinere verenigingen met 2, 3 of 4 woningen is het belangrijk om te controleren hoe de verzekeringen zijn geregeld.
Heb je toestemming nodig voor verhuur?
Er kunnen verschillende manieren zijn waarop je toestemming nodig hebt om een geërfde woning te kunnen verhuren:
- Als er nog een hypotheek op de woning zit, dan heb je toestemming nodig van de bank voor verhuur.
- De vereniging van eigenaars kan regels hebben voor verhuur. Het verhuren van kamers kan bijvoorbeeld verboden zijn.
- De gemeente kan speciale regels hebben voor verhuur. Denk bijvoorbeeld aan de opkoopbescherming, omzettingsvergunning, verhuurvergunning, exploitatievergunning of huisvestingsvergunning. De regels verschillen per gemeente. Het is belangrijk om dit van tevoren goed uit te zoeken.
Geen enkel ander westers land heeft zoveel sociale huurwoningen als Nederland. Tegelijkertijd is het eigen woningbezit in Nederland ook hoog. In verhouding tot andere landen heeft Nederland heel weinig vrije sector huurwoningen. In beginsel is het altijd een goed idee om te investeren in iets wat schaars is. De realiteit is dat de overheid vrije sector verhuur door particulieren ontmoedigt. Wie gaat er aan het langste eind trekken? De tijd zal het leren.