Een afbetaald huis erven en verhuren? Zo werkt het

Het is natuurlijk erg verdrietig wanneer een familielid overlijdt. Maar niemand kan het je kwalijk nemen dat je verstandig omgaat met de erfenis. Veel erfgenamen die een afbetaald huis erven gaan dat verhuren. De overheid houdt je niet tegen en je verdient er meer mee dan met spaargeld.

Hoeveel belasting betaal je bij het erven van een afbetaald huis?

Bij het erven van een afbetaald huis betaal je belasting over de WOZ waarde. Sinds 2001 geldt deze waarde voor de inkomstenbelasting en sinds 2010 ook voor de erfbelasting. De erfbelasting betaal je eenmalig. De inkomstenbelasting betaal je ieder jaar zolang de woning Box 3 vermogen is. Daarvan is altijd sprake bij het erven van een huis dat je vervolgens gaat verhuren.

Voor de erfbelasting gelden vrijstellingen en tariefschalen. In veel gevallen valt het nog mee hoeveel belasting je betaalt. Hierna volgt een eenvoudig voorbeeld.

Esther en Monique hebben het appartement van hun moeder geërfd. De WOZ waarde is € 300.000. De hypotheekschuld op het appartement is al lang geleden afbetaald. Esther en Monique erven ieder € 150.000 aan vermogen. In 2024 heeft een kind voor de erfbelasting recht op een vrijstelling van € 25.187. Daarboven geldt een 10% schijf van € 152.368. Wie nog meer erft, betaalt over het meerdere 20% erfbelasting. In dit geval is de erfbelasting per kind € 12.481. Samen betalen Esther en Monique in totaal € 24.962 aan erfbelasting.

Kun je de belasting niet in één keer voldoen? Dan is het mogelijk om uitstel te vragen en het bedrag gespreid over een aantal jaren te betalen. Meer info op de website van de belastingdienst.

afbetaald huis erven

Hoeveel levert verhuren op?

Bij het verhuren van een afbetaald huis heb je gelukkig geen hypotheeklasten. Maar er zijn wel andere kosten. Denk bijvoorbeeld aan de gemeentelijke belastingen, de bijdrage aan de vereniging van eigenaars, onderhoudskosten, reparaties en verzekeringen. Esther en Monique hebben de woning verhuurd voor € 1.400 per maand. Aan bovenstaande kosten zijn ze ongeveer € 400 per maand kwijt. Dat was meer dan ze hadden gedacht. Toch is het netto rendement, na aftrek van de kosten, hoger dan de spaarrente die ze van de bank zouden krijgen.

Twijfel je tussen verkopen of verhuren? Vraag dan een makelaar om advies. Veel mensen weten niet dat je online een gratis waardebepaling kunt aanvragen. Makelaars bieden dit vrijblijvend aan voor mensen die overwegen om een huis te verkopen.

Zelf verhuren of via een makelaar?

Sommige verhuurders besteden het beheer van de woning uit aan een makelaar. Dit betekent dat de makelaar niet alleen een huurder zoekt maar ook klachten, reparaties en andere problemen oplost. Daarvoor betaal je iedere maand een vast bedrag. Je netto inkomen uit de woning gaat dus omlaag.

De meeste particuliere verhuurders beheren zelf de woning maar schakelen wel een makelaar in om een huurder te vinden. Je kunt je afvragen of dat nog nodig is. Huurders staan tegenwoordig in de rij voor een woning en adverteren kan heel gemakkelijk online. Je kunt een woning gratis aanbieden op deze website. Hiermee bespaar je al snel € 750 aan makelaarskosten.

Afbetaald huis verhuren en de inkomstenbelasting

Een flinke domper voor verhuurders is de recente verhoging van de Box 3 heffing. Niet alleen de belasting is omhoog gegaan, ook het bedrag waarover je belasting betaalt is verhoogd.

Een verhuurde woning is minder waard dan een woning die leeg staat. Dit is het gevolg van de huurbescherming. Voor de inkomstenbelasting geldt bij een verhuurde woning daarom niet de volledige WOZ waarde maar slechts een percentage daarvan. Dit percentage wordt de “leegwaarderatio” genoemd. Veel verhuurders betaalden belasting over 62% tot 73% van de WOZ waarde. In 2023 is de leegwaarderatio aangepast. Sindsdien betalen de meeste verhuurders belasting over 90% tot 100% van de WOZ waarde.

In dezelfde periode zijn WOZ waarden flink gestegen en zijn ook de hypotheekrente en andere kosten omhoog gegaan. Ondertussen mochten verhuurders van de overheid de huur niet meer verhogen met de gebruikelijke inflatiecorrectie. Veel particuliere beleggers hebben daarom besloten om te stoppen met verhuur. Hierdoor is het aanbod aan huurwoningen nog verder onder druk komen te staan. Dit biedt opmerkelijk genoeg juist kansen voor wie een geërfde woning wil verhuren. De huren zijn hoger dan een paar jaar geleden terwijl de maandlasten van een afbetaalde woning meevallen.

Ook bestaat de kans dat de rechter een streep zet door het fictieve rendement over huurwoningen, aangezien het werkelijke rendement een stuk lager is. Er gloort dus hoop voor beleggers.

Voor Esther en Monique blijkt de heffing enorm mee te vallen, ondanks bovenstaande wijzigingen. Ze zijn namelijk beiden getrouwd en hebben daardoor ieder een vrijstelling in Box 3 van € 114.000 (2024). Hierdoor zijn de huurinkomsten grotendeels onbelast!

Leegwaarderatio tot 2023
huis erven en verhuren
Leegwaarderatio na 2023
leegwaarderatio 2023

Denk aan de tenaamstelling bij het Kadaster

Wie een geërfd huis wil verhuren doet er verstandig aan om de tenaamstelling bij het Kadaster in orde te maken. Hiervoor heb je twee documenten nodig.

Het eerste document is een royementsakte. Daarmee kun je de hypotheek laten doorhalen. Op een afbetaalde woning is vaak nog een hypotheekrecht ingeschreven van de bank. Dit wordt niet automatisch verwijderd. Controleer of dat nog het geval is en laat de hypotheek doorhalen. Mijn advies is om dit zo goedkoop mogelijk te regelen. Het kan bij iedere notaris in Nederland. Je vindt de goedkoopste aanbieder op deze pagina.

Het tweede document is een verklaring van erfrecht. Heb je deze al laten maken? Laat deze dan inschrijven bij het Kadaster. Sinds een aantal jaren is dat gratis. Het Kadaster berekent hier geen kosten meer voor. Heb je nog geen verklaring van erfrecht? Dan kun je hiervoor opdracht geven aan een notaris. Ook voor deze akte geldt dat het verstandig is om eerst de kosten te vergelijken. Notarissen mogen namelijk zelf hun tarieven bepalen, waardoor er grote prijsverschillen zijn. Je vindt de goedkoopste aanbieder op deze pagina. Het kost maar een paar minuten om een offerte aan te vragen en je bespaart er honderden euro’s mee.

Opstalverzekering vernieuwen

Als je een geërfd huis niet verkoopt is het nodig om een nieuwe opstalverzekering af te sluiten op je eigen naam. Als je het huis wilt verhuren is het belangrijk om te checken of dat toegestaan is onder de nieuwe polis.

Heb je toestemming nodig voor verhuur?

Als er nog een hypotheek op de woning zit heb je voor verhuur toestemming nodig van de bank. Voor het verhuren van een afbetaald huis heb je dus geen toestemming nodig.

In sommige gemeenten geldt een zogenoemde “opkoopbescherming”. Het erven van een huis is een zogenoemde “algemene titel” en valt dus niet onder het begrip “opkoop”. Toch is het belangrijk om de regels van jouw gemeente te checken. Zo kan er in sommige bijzondere situaties een omzettingsvergunning nodig zijn of een vergunning voor verhuur aan studenten. Daarnaast is het onderwerp “verhuurvergunning” in beweging en kan het zo maar gebeuren dat erfgenamen in de toekomst ook een vergunning nodig hebben.

Ook voor dit onderwerp bestaat de kans dat de rechter gaat ingrijpen. Geen enkel ander westers land heeft zo’n hoog percentage sociale huurwoningen als Nederland. De OESO waarschuwt er al vele jaren voor dat dit een belangrijke oorzaak is van de problemen op de Nederlandse woningmarkt. De kans bestaat dat de rechter de recente fiscale en juridische maatregelen in strijd acht met het eigendomsrecht, dat beschermd wordt door het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM). Dat is niet vergezocht. Ook de forfaitaire Box 3 heffing over spaargeld is door de rechter geschrapt omdat deze in strijd was met het EVRM.

Meer lezen?

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *