Met de eigendomsoverdracht wordt de ondertekening en de inschrijving van de notariële leveringsakte bedoeld. Op het moment dat de notaris de ondertekende leveringsakte inschrijft bij het Kadaster gaat de eigendom over van de verkoper op de koper. In dit blog leg ik uit welke handelingen hieraan vooraf gaan.
Stap 1: de ondertekening van de koopakte
Voor de eigendomsoverdracht van een huis is een levering noodzakelijk door een beschikkingsbevoegde persoon op basis van een geldige titel. De meest bekende “titel” is de koopovereenkomst. Een ander voorbeeld van een titel is een schenkingsovereenkomst. Ook bij de schenking van een huis (bijvoorbeeld van ouder op kind) is een overdracht nodig. Met de beschikkingsbevoegde persoon wordt normaal gezien de eigenaar (de verkoper) bedoeld. Een ander voorbeeld van een beschikkingsbevoegde persoon is een curator. Deze persoon is wel bevoegd tot levering, maar is uiteraard zelf geen eigenaar.
Voor veel zaken, bijvoorbeeld een fiets of een televisie, geldt dat je een mondelinge koopovereenkomst kunt sluiten. Dit betekent dat je in overleg tot overeenstemming komt over de prijs en de andere voorwaarden, waarna een leveringshandeling volgt. Een schriftelijke koopakte is voor deze zaken dus niet vereist. Voor een fiets of een televisie heb je ook geen schriftelijke leveringsakte nodig. De levering kan plaatsvinden door de betreffende zaak feitelijk te overhandigen aan de koper.
Bij een huis vindt zowel de koop als de levering schriftelijk plaats. Als de koper een consument is die een woning koopt voor zichzelf, dan moet de koop verplicht schriftelijk worden vastgelegd in een koopakte. Dit hoeft geen notariële akte te zijn. Een onderhandse (zelfgemaakte) koopakte is ook geldig. Het is gebruikelijk dat de makelaar van de verkoper een koopakte opstelt op basis van een landelijk gebruikte standaard tekst. Na de ondertekening heeft de koper nog drie dagen bedenktijd. Binnen deze termijn mag de koopovereenkomst ontbonden worden zonder een boete of andere schadevergoeding.
Sommige makelaars kiezen er voor om de koopakte te laten opstellen door een notaris. In de gemeente Amsterdam is dit zelfs gebruikelijk.
Stap 2: het voorbereiden van de eigendomsoverdracht.
Het is gebruikelijk dat de koper een notaris aanwijst die de overdracht regelt. Deze keuze wordt vastgelegd in de koopakte. De makelaar van de verkoper stuurt een kopie van de ondertekende koopakte aan de notaris, die vervolgens aan de slag gaat met de overdracht. De notaris regelt onder andere het volgende:
- De notaris onderzoekt de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper. Hierbij kun je denken aan het inzien van registers zoals het Kadaster, de Basisregistratie Personen en het Centraal Insolventieregister. Het kan bijvoorbeeld gebeuren dat de erfgenamen van een overleden eigenaar de woning verkopen. In zo’n geval moet exact worden uitgezocht wie de erfgenamen zijn. Of er kan sprake zijn van een verkoop na een echtscheiding. In zo’n geval moet bijvoorbeeld worden uitgezocht of het huwelijksgoederenrecht gevolgen heeft gehad voor de eigendom.
- Woningen worden altijd “vrij van hypotheken en beslagen” verkocht. De notaris controleert daarom of er hypotheken of beslagen zijn ingeschreven bij het Kadaster. Is er een hypotheek inschreven? Dan regelt de notaris de ”opzegging” bij de hypotheekbank. De hypotheekbank stuurt vervolgens een zogenoemde “aflosnota” en een “royementsvolmacht” naar de notaris. Uit de aflosnota blijkt welk bedrag de verkoper nog verschuldigd is aan de bank. Na de aflossing van dit bedrag uit de verkoopopbrengst kan de notaris het hypotheekrecht van de verkoper doorhalen bij het Kadaster.
- De notaris stelt een concept op voor de leveringsakte en de nieuwe hypotheekakte voor de koper. Deze akten worden normaal gezien één tot twee weken voor de overdrachtsdatum verstuurd aan beide partijen. Het is belangrijk om deze stukken, vooral de leveringsakte, goed te controleren en eventuele fouten direct te melden.
- Ook maakt de notaris een zogenoemde “nota van afrekening”. Hierop staan de geldstromen die via het notariskantoor verlopen. De nota wordt normaal gezien tegelijk met de concept akten verstuurd aan beide partijen.
Stap 3: de dag van de overdracht
Op de dag van de eigendomsoverdracht zijn er twee afspraken.
- De eerste afspraak, de eindinspectie, is bij de woning. Hierbij zijn de verkopers, de kopers en de makelaars aanwezig.
- De tweede afspraak, de ondertekening van de leveringsakte, vindt plaats bij de notaris op kantoor. Hierbij zijn in ieder geval de verkoper, de koper en de notaris aanwezig. De meeste makelaars gaan ook mee naar deze afspraak.
Op de dag van de overdracht kunnen er nog veel zaken mis gaan:
- Er kan bijvoorbeeld een probleem zijn met het huis, zoals lekkage of een defecte installatie.
- De koper is iets vergeten. Zoals het overboeken van eigen geld naar de notaris of het afsluiten van een opstalverzekering. Dit laatste is overigens verplicht op grond van de voorwaarden van de hypotheekbank. Je kunt het regelen van een opstalverzekering dus niet uitstellen tot een later moment.
- De sleutels worden vergeten. Het is mij zelf ook wel eens gebeurd dat de koper het kantoor verliet met bloemen maar zonder sleutels. Simpelweg vergeten in de hectiek.
De koopprijs moet vóór de ondertekening van de leveringsakte gestort zijn op de bankrekening van de notaris. De lening van de hypotheekbank wordt door de notaris rechtstreeks opgevraagd. Dit hoef je dus niet zelf over te maken aan de notaris. Eventuele eigen middelen, zoals spaargeld, moet je wel zelf overmaken op de bankrekening van de notaris. Doe dit bij voorkeur enkele werkdagen van tevoren. Als het geld er niet is kan de overdracht namelijk niet doorgaan. Heel soms moet ook de verkoper geld overmaken aan de notaris. Bijvoorbeeld in het geval dat de hypotheekschuld hoger is dan de koopprijs.
Stap 4: de afwikkeling en uitbetaling
Na de ondertekening van de leveringsakte wordt een digitale kopie (ook wel “afschrift” genoemd) ingediend bij het Kadaster. Na de inschrijving ontvangt de notaris een bevestiging hiervan. Vervolgens controleert de notaris nog een laatste keer of er geen nieuwe hypotheken of beslagen zijn ingeschreven ten laste van de verkoper. Is dat niet het geval? Dan lost de notaris de hypotheek van de verkoper af en wordt het restant van de verkoopopbrengst gestort op een bankrekening van de verkoper.
De koper ontvangt vervolgens een afschrift van de ondertekende en ingeschreven akten. Steeds vaker sturen notarissen alleen een digitaal afschrift. Persoonlijk zou ik altijd vragen om een ouderwets papieren exemplaar. Er is altijd een kans dat je de toegang verliest tot je laptop. Ook kun je niet uitsluiten dat er door een ramp bij het Kadaster gegevens verloren gaan.
Enige tijd later ontvang je van het Kadaster een schriftelijke bevestiging dat er iets op jouw naam is gezet in het openbare register. Je kunt dit ook zelf controleren door met je DigiD in te loggen bij Mijn Overheid en te kijken onder het tabje “Wonen”.
Heb je nog vragen over de eigendomsoverdracht van je huis? Neem dan tijdens kantooruren telefonisch contact op met jouw dossierbehandelaar bij het notariskantoor. Vaak staat onderaan de e-mails en bovenaan de brieven die je krijgt een rechtstreeks telefoonnummer. Een veelgehoorde klacht is dat notariskantoren niet of te langzaam reageren op e-mails. Vandaar de tip om gewoon even te bellen.
Meer lezen?
- Meer uitleg over het schriftelijkheidsvereiste voor de koopakte.
- Informatie in het Engels voor huizenkopers.
- Zo zit het met de drie dagen bedenktijd.
- Dit zijn je opties voor de datum van overdracht.
- Uitleg over de waarborgsom.
- Dit staat er in de akte van levering.
- Modelbrief voor wie een bod wil uitbrengen zonder aankoopmakelaar.
- Het is verstandig om je koopakte te laten registreren.
- Het is belangrijk dat je geld op tijd bij de notaris staat.
- Let op deze 6 dingen bij de eindinspectie.