Ook de notaris maakt wel eens een foutje. Bij de verkoop van een huis is het belangrijk om de nota van afrekening van de notaris goed te controleren. In dit blog leg ik uit hoe je dat doet als verkoper.
Wat is een nota van afrekening?
Voor de verkoop van registergoederen is in de wet bepaald dat de koopprijs betaald wordt via de notaris. Dit houdt in dat de koopprijs door de koper gestort wordt op een zogenoemde “kwaliteitsrekening” van de notaris. Na de overdracht maakt de notaris de koopprijs over op een bankrekening van de verkoper.
Naast de koopprijs worden er nog meer bedragen via de notaris verrekend. Denk bijvoorbeeld aan de aflossing van de hypotheek van de verkoper en de onderlinge verrekening van de “zakelijke lasten”. Al deze bedragen worden opgenomen op de nota’s van afrekening. De verkoper en de koper krijgen ieder een eigen nota van afrekening. De nota van afrekening maakt de geldstromen die via de notaris lopen inzichtelijk voor partijen.
1. De aflosnota klopt niet
In de koopakte heb je als verkoper afgesproken om de woning “vrij van hypotheken” te leveren. Dit betekent dat het hypotheekrecht dat je op de woning hebt gevestigd moet worden “doorgehaald”. De hypotheekbank werkt hier aan mee onder de voorwaarde dat je hypotheekschuld aflost.
Na ontvangst van de koopakte maakt de notaris een dossier aan. Vervolgens wordt de hypotheek van de verkoper opgezegd door de notaris per de datum van overdracht. De bank maakt een zogenoemde “aflosnota” waarop het bedrag staat dat je nog verschuldigd bent. Hierbij gaat het normaal gezien om de hoofdsom, de nog openstaande rente en aflossing en de dagrente.
De openstaande rente en aflossing is de gebruikelijke maandtermijn of een gedeelte daarvan als de overdracht bijvoorbeeld halverwege de maand plaatsvindt.
Tussen de overdracht en de aflossing verstrijken enkele dagen. Over deze dagen is een dagrente verschuldigd aan de hypotheekbank.
Dit zijn een paar dingen die mis kunnen gaan:
- Je hebt een overbruggingshypotheek afgesloten maar deze staat niet op de nota van afrekening van de notaris. Neem in dat geval direct telefonisch contact op met de dossierbehandelaar bij het notariskantoor!
- De datum van overdracht is vervroegd of uitgesteld, wat betekent dat de bedragen op de aflosnota te hoog of te laag zijn.
- De dagrente is door de notaris verkeerd berekend (te veel of te weinig dagen).
- Er is een boete of andere vergoeding in rekening gebracht door de bank waar jij het niet mee eens bent.
- Een aan de hypotheekschuld gekoppeld product (zoals een spaardeel of een verzekeringspolis) is niet verrekend terwijl dit wel de bedoeling was.
- De maandtermijn op de aflosnota is al afgeschreven van je bankrekening.
2. Er ontbreken bedragen op de nota van afrekening
De notaris vermeldt op de nota van afrekening alle bedragen die gebruikelijk zijn bij de verkoop van een huis. Het kan gebeuren dat hierbij een bedrag vergeten wordt. Bijvoorbeeld omdat een bepaalde afspraak tussen partijen niet is doorgegeven aan de notaris. Of doordat een afspraak wel in de koopakte staat, maar door de dossierbehandelaar over het hoofd is gezien.
- Koopprijs voor roerende zaken niet vermeld.
- Waarborgsom niet verrekend (bij verkoop door de verhuurder aan de huurder).
- Notariskosten bij verkeerde partij in rekening gebracht. Het is gebruikelijk dat de verkoper de doorhaling van de hypotheek betaalt en dat de koper de leveringsakte betaalt. Soms worden hierover afwijkende afspraken gemaakt in de koopakte. Denk bijvoorbeeld aan het geval dat de notaris de koopakte heeft opgesteld in opdracht van de verkoper.
3. Opgave vereniging van eigenaars klopt niet
Veel woningen in Nederland zijn “appartementsrechten”. Dit houdt in dat je als eigenaar lid bent van een vereniging van eigenaars. Bij de overdracht van een appartementsrecht moet er verplicht een verklaring van de vereniging van eigenaars aan de akte van levering worden gehecht. Grotere verenigingen van eigenaars hebben een externe beheerder die deze verklaring opstelt. Het is gebruikelijk dat de notaris deze verklaring rechtstreeks aanvraagt. Er worden wel eens fouten gemaakt bij het opstellen van de verklaring door de beheerder of bij het verwerken van de bedragen door het notariskantoor op de nota van afrekening.
- De beheerder stelt dat de vereniging van eigenaars nog een bedrag van jou als verkoper tegoed heeft, terwijl dat volgens jou niet klopt.
- Het maandbedrag klopt niet, waardoor de verrekening tussen verkoper en koper ook niet klopt. Bijvoorbeeld doordat alleen de woning op de verklaring is vermeld, terwijl je ook een berging of parkeerplaats hebt verkocht met een apart splitsingsnummer.
Is er iets mis met de verklaring van de vereniging van eigenaars? Dan kun je het beste eerst contact opnemen met het notariskantoor. Kan de notaris je niet verder helpen? Neem dan contact op met de VVE beheerder. Levert dat ook niks op? Neem dan contact op met het VVE bestuur. Normaal gezien bestaat het bestuur uit enkele bewoners van het appartementencomplex.
4. De verrekening van de zakelijke lasten klopt niet
Aan het begin van het kalenderjaar ontvang je als eigenaar een lokale belastingaanslag. Denk bijvoorbeeld aan de heffingen door het waterschap en de onroerende zaakbelasting van de gemeente.
De bedragen die je betaalt als inwoner van een gemeente worden niet verrekend met de koper. Deze heffingen staan los van de eigendom van je woning. Een voorbeeld hiervan is de afvalstoffenheffing. Op de nota van afrekening worden door de notaris wel de OZB, een deel van de waterschapslasten en de rioolheffing verrekend. Deze bedragen betaal je namelijk op grond van de eigendom.
De software van de notaris vult automatisch de verrekening in op basis van de overdrachtsdatum. Deze datum staat bovenaan de afrekening. Als de overdrachtsdatum niet klopt, dan zijn de verrekende bedragen dus niet juist. Verder is het mogelijk dat er menselijke fouten worden gemaakt bij het overnemen van de bedragen uit de belastingaanslag. Controleer deze bedragen dus goed.
5. De factuur van de makelaar klopt niet
Het is gebruikelijk om de factuur van de verkoopmakelaar via de notaris te laten betalen. De notaris houdt het gefactureerde bedrag in op de verkoopopbrengst en maakt dit over aan de makelaar. Uiteraard moet je zelf controleren of het gefactureerde bedrag klopt. De notaris doet dat niet.
Normaal gezien heb je een schriftelijke verkoopopdracht gegeven aan de makelaar. Daarin staat hoeveel de makelaar in rekening gaat brengen en wanneer. Misschien heb je al een aanbetaling gedaan die per abuis is vergeten op de factuur van de makelaar. Of zijn er extra’s vermeld in de verkoopopdracht waar je geen gebruik van hebt gemaakt.
Werkt de makelaar met een variabele courtage die afhankelijk is van de verkoopopbrengst? Check dan of de courtage correct is berekend.
Gelukkig zijn de meeste makelaars nog betrouwbaar. Tenminste, dat is mijn eigen ervaring. Vanzelfsprekend zijn er altijd uitzonderingen. In mijn regio is er één makelaar van wie de factuur vaker niet dan wel klopt. Uiteraard altijd in het nadeel van de klant.
Helaas gebeurt het met enige regelmaat dat de verkoper en de makelaar het niet eens zijn over de hoogte van de factuur. Dit mag nooit een reden zijn om de overdracht uit te stellen. De koper heeft hier immers niets mee te maken. Kom je er niet uit met de makelaar? Vraag de notaris dan om de factuur van de makelaar te verwijderen van de nota van afrekening.
Meer lezen?
- Let op deze 6 punten op de dag van de overdracht.
- Extra punten om op te letten als je geen makelaar hebt.
Veelgestelde vragen:
Wie betaalt de notariskosten bij verkoop huis?
Het is gebruikelijk dat de koper de notariskosten betaalt. Dit wordt “kosten koper” genoemd. Deze afspraak gaat alleen over de kosten voor de levering en de hypotheek van de koper. Sommige andere kosten brengt de notaris in rekening bij de verkoper. Denk aan de kosten voor het aflossen en doorhalen van de hypotheek van de verkoper. Ook brengen notarissen diverse andere kleine bedragen in rekening. Zoals “bankkosten” of “identificatiekosten”. Vind je de kosten die bij jou in rekening worden gebracht te hoog? Vraag dan aan je makelaar wat gebruikelijk is in de regio.
Hoe lang van tevoren krijg je de afrekening van de notaris?
Meestal krijg je als verkoper de afrekening van de notaris niet eerder dan een week vóór de overdracht. Dit komt doordat de notaris vaak pas kort van tevoren alle gegevens compleet heeft.
Hoe wordt de overwaarde uitbetaald?
De notaris lost uit de verkoopprijs de hypotheek van de verkoper af. Uit de overwaarde betaalt de notaris daarna de kosten van de verkopende makelaar. Wat er overblijft, krijg je een paar werkdagen na de overdracht op je bankrekening gestort. Heb je een overbruggingshypotheek afgesloten? Dan lost de notaris deze af uit de overwaarde.