De Nederlandse huizencrisis ligt inmiddels al weer meer dan 10 jaar achter ons. In die periode zijn er veel woningen door middel van een schenking overgedragen aan de volgende generatie. De taxatiewaarden waren laag en bovendien had de overheid de overdrachtsbelasting voor alle soorten woningen verlaagd naar 2%. Vervolgens werd ook nog eens de zogenoemde “jubelton” geïntroduceerd. Dit was een extra grote vrijstelling voor de schenkbelasting. Deze mocht ook worden gebruikt bij een overdracht tussen ouder en kind, zolang het kind maar zelf in het huis ging wonen.
Inmiddels zijn de gunstige regelingen voor de overdrachtsbelasting en de schenkbelasting flink aangescherpt. De jubelton bestaat niet meer en het lagere tarief voor de overdrachtsbelasting geldt bijvoorbeeld niet meer voor een recreatiewoning. Toch zijn er nog steeds mogelijkheden om een woning onder gunstige voorwaarden te schenken aan je kind. Soms kan het zelfs zonder overdrachtsbelasting, zonder schenkbelasting en zonder erfbelasting! In dit blog geef ik hier een voorbeeld van.
Stappenplan woning schenken zonder belasting
0% overdrachtsbelasting
Allereerst is van belang dat de vererving van een woning niet belast wordt met overdrachtsbelasting. Indien je kind een huis erft als erfgenaam of legataris, wordt er alleen erfbelasting betaald. Er is in dat geval dus geen overdrachtsbelasting verschuldigd.
Bij de schenking van een woning moet je kind in beginsel wel overdrachtsbelasting betalen. Gelukkig kan hierbij sprake zijn van een vrijstelling. De zogenoemde “startersvrijstelling” geldt als je kind tussen 18 en 35 jaar is op het moment van de verkrijging. Bovendien moet de marktwaarde van de woning in 2026 lager zijn dan € 555.000. Dit bedrag wordt jaarlijks aangepast door de overheid.
Indien de marktwaarde van de woning onder de drempel ligt, dan kun je deze dus overdragen aan je kind zonder overdrachtsbelasting. Ligt de waarde van de woning in de buurt van het drempelbedrag? Wacht dan niet te lang met de taxatie en de overdracht. Stijgt de taxatiewaarde tot boven de drempel? Dan moet over de volledige (!) waarde overdrachtsbelasting worden betaald en dus niet alleen over het meerdere.
0% schenkbelasting
Schenkbelasting kun je vermijden door niet boven de vrijstelling te schenken. Dit kan bijvoorbeeld op de volgende manier. Stel dat je een woning met een marktwaarde van € 400.000 verkoopt aan je kind voor € 366.871. Dit houdt een schenking in van € 33.129. Dit is precies gelijk aan de eenmalig verhoogde vrijstelling van € 33.129 in het jaar 2026. Hoewel de “jubelton” is afgeschaft bestaat de normale eenmalig verhoogde vrijstelling nog wel voor kinderen tot 40 jaar.
Het restant van de koopprijs blijft het kind aan je schuldig. Stel dat jij bijvoorbeeld 60 jaar oud bent en dat je kind 30 jaar oud is. Dan kan je kind € 366.871 aan jou schuldig blijven in de vorm van een lening met een looptijd van 30 jaar. Als je hier een lineaire aflossing aan koppelt, wordt de helft van de lening afgelost in de komende 15 jaar. Over de rente die het kind betaald aan de ouders is inkomstenbelasting verschuldigd in Box 3 (bij de ouders). Maar hier staat tegenover dat het kind de betaalde rente in Box 1 mag aftrekken. De hypotheekrenteaftrek geldt namelijk niet alleen voor een lening van de bank, maar ook voor een eigenwoninglening van de ouders.
De lineaire aflossing heeft tot gevolg dat er na 15 jaar (op jouw 75e verjaardag) nog een schuld open staat van 50% ofwel € 183.435,50. Liever zou je de schuld tegen die tijd al verder hebben afgebouwd. Dit kan door gebruik te maken van de jaarlijkse vrijstellingen voor de schenkbelasting.
Stel dat je in 2026 de woning overdraagt met behulp van de eenmalig verhoogde vrijstelling. Dan zou je in 2027 tot en met 2040 in totaal 14 keer de jaarlijkse vrijstelling kunnen gebruiken voor een kwijtschelding. In 2026 bedraagt de normale jaarlijkse vrijstelling € 6.908. Dit bedrag wordt jaarlijks verhoogd door de overheid. Voor de eenvoud ga ik er even van uit dat het bedrag hetzelfde blijft. In dat geval komt 14 keer € 6.908 uit op € 96.712. Als je dit in mindering brengt op de schuld van € 183.435,50 is er rond je 75e verjaardag nog sprake van een restschuld van € 86.723,50. Dit kan dus zonder ook maar één cent schenkbelasting te hebben betaald.
0% erfbelasting
Stel dat je zelf eigenaar was gebleven van de woning. Dan is het van belang dat je huis over 15 jaar veel meer waard is. Stel dat de huizenprijzen in de komende jaren gemiddeld met 4% per jaar blijven stijgen. Een woning die nu € 400.000 waard is, zou over 15 jaar dan ongeveer € 720.000 waard zijn. Stel dat je op dat moment zou overlijden. Je kind zou dan over het grootste deel van dit bedrag 20% erfbelasting moeten betalen. Gelukkig had je de woning 15 jaar eerder al overgedragen. Hierdoor wordt de erfbelasting niet over € 720.000 berekend maar over slechts € 86.723,50. Alleen het restant van de vordering op het kind is belast. Je bespaart hiermee dus een enorm bedrag aan erfbelasting!
Het liefste zou je willen dat ook het restant van de vordering belastingvrij vererft. Misschien is dat mogelijk. Stel dat je verder geen vermogen hebt en dat de erfenis dus alleen bestaat uit deze vordering. Ik ga er van uit dat je één kind hebt en dat je dus ook maar één erfgenaam hebt. Voor de erfbelasting is er in 2026 sprake van een vrijstelling per kind van € 26.230. Dit is het vrijgestelde bedrag als je in 2026 zou overlijden. Dit vrijgestelde bedrag wordt ieder jaar een beetje verhoogd door de overheid. Stel dat de verhoging gemiddeld 2% per jaar is. Dan mogen we er van uit gaan dat de vrijstelling in 2041 ongeveer € 35.302 bedraagt.
De geschatte vrijstelling in 2041 is niet groot genoeg om het restant van de vordering vrijgesteld te kunnen erven. Maar wellicht is er een andere mogelijkheid. Stel dat je kind zelf twee kinderen heeft. Kinderen en kleinkinderen hebben recht op dezelfde vrijstelling. Je zou er dus voor kunnen kiezen om de vordering na te laten aan je kind en de beide kleinkinderen. Ze erven ieder dan één/derde van de geldvordering. Samen hebben ze recht op drie vrijstellingen. Het totaal van deze drie vrijstellingen is groot genoeg om het restant van de vordering vrijgesteld te laten vererven.
Op deze manier is de woning overgedragen zonder overdrachtsbelasting, zonder schenkbelasting en zonder erfbelasting. De enige belasting is de inkomstenbelasting die je betaalt in Box 3 over de vordering op je kind. Maar hier staat gelukkig de hypotheekrenteaftrek voor je kind tegenover.
Kun je hier wat mee of is het niet toepasbaar?
Uiteraard heb ik een voorbeeld gekozen waarbij alles precies belastingvrij kan. Jouw situatie zal vast niet exact hetzelfde zijn. Misschien heb jij wel drie kinderen en twee koophuizen. Of wil je zelf in het huis blijven wonen, eventueel samen met een kind. Als jouw situatie anders is dan kun je samen met de notaris een plan bedenken voor een belastingvrije overdracht.
Wat je situatie ook is, het is de moeite waard om op tijd bezig te gaan met het overdragen van je vermogen. Je weet nooit wanneer de regels veranderen en hoe de belastingen en huizenprijzen zich ontwikkelen in de toekomst. Tijdens de huizencrisis had ik regelmatig oudere klanten aan tafel die een vakantiewoning hadden op een Waddeneiland. Veel van deze woningen zijn in die tijd aan de kinderen geschonken voor de WOZ waarde (wat toen nog mogelijk was). Inmiddels is de marktwaarde van deze woningen vaak het drievoudige van het bedrag waarover destijds schenkbelasting is betaald. Achteraf was schenken dus een slimme zet. Sommige families hebben daar honderdduizenden euro’s aan erfbelasting mee bespaard!
Voor advies over schenkingen en belastingen kun je het beste een afspraak maken met een notaris die zich bezig houdt met Estate Planning. Je hebt voor het overdragen van een woning altijd een notaris nodig. Je kunt ook fiscaal advies inwinnen bij een andere partij. Maar dan heb je dus wel dubbele kosten omdat je daarna nog steeds naar de notaris moet om de zaken op papier te laten zetten.
Meer lezen?
- Je kunt ook zelf eigenaar blijven en alleen de overwaarde schenken.
- De laatste informatie van de overheid over de startersvrijstelling.
- Zo voorkom je dubbele belasting als je meer schenkt dan de vrijstelling.
- Tips voor leningen tussen ouder en kind.
- Nog 10 andere opties voor het overdragen van vermogen bij leven.