Woning op naam van kinderen zetten, is dat slim?

Volgens cijfers van het Kadaster heeft meer dan de helft van alle 65-plussers een eigen koopwoning. Veel ouderen vragen zich af of het slim is om het huis alvast op naam van de kinderen te zetten. Het is een vraag die steeds belangrijker wordt, aangezien er meerdere politieke partijen zijn die de vermogensbelasting en de erfbelasting willen verhogen.

Woning overdragen maar er zelf blijven wonen

Tot in de jaren ’90 gebeurde het regelmatig dat ouders hun woning bij leven verkochten aan de kinderen. Dat vond dan plaats onder voorbehoud van een “recht van gebruik en bewoning”. Dit laatste betekent dat de ouders er konden blijven wonen. Bij overlijden eindigde het gebruiksrecht. Vervolgens stond het de kinderen vrij om de woning te verkopen. Het idee was dat hierdoor de waardestijging belastingvrij aan de kinderen toekwam. De kinderen waren immers al eigenaar en hoefden na het overlijden van hun ouders dus geen erfbelasting te betalen.

Heeft het nu nog zin om de woning op naam van de kinderen te zetten?

Wie zijn kind mede-eigenaar wil maken moet in elk geval rekening houden met de volgende kosten en belastingen:

1. Allereerst moet de hypotheek worden afgelost. Je huis overdragen zonder de lening af te lossen is niet mogelijk. Eventueel kan het kind een nieuwe lening aangaan bij de bank. Maar dit is dan wel een zogenoemde “beleggingshypotheek”, met een hogere rente (!) omdat het kind er zelf niet gaat wonen.
2. Uiteraard krijg je te maken met transactie- en advieskosten van de notaris. Houd rekening met enkele duizenden euro’s voor het regelen van de overdracht.
3. De overdrachtsbelasting kent tegenwoordig drie tarieven (0%, 2% en 10,4%). Als je kind zelf niet in het huis gaat wonen moet helaas het hoogste tarief van 10,4% worden betaald. Dit tarief wordt berekend over de marktwaarde van het huis, ook als de koopprijs lager is. Helaas mag je hier niet de WOZ-waarde voor gebruiken.
4. Je kind moet de overwaarde van het huis opgeven als vermogen in Box 3. De overwaarde wordt dus ieder jaar belast door de overheid. Bovendien is er een nieuw wetsvoorstel in de maak waarbij de waardestijging van woningen in Box 3 belast wordt bij verkoop. Het voorgestelde belastingpercentage ligt hoger dan het huidige maximale tarief voor de erfbelasting tussen ouder en kind. Wat de toekomstige waardestijging betreft kun je dus beter zelf eigenaar blijven!

Alternatieven voor het overdragen van je huis aan de kinderen

Gelukkig zijn er andere mogelijkheden voor wie zijn vermogen op een gunstige manier wil overdragen aan de volgende generatie. De volgende opties zijn goedkoper om te regelen en besparen daadwerkelijk (op de lange termijn) een hoop belasting.

1. Maak als echtpaar een slim testament

Tegenwoordig staat er een standaard langstlevende regeling in de wet voor stellen die getrouwd zijn en kinderen hebben. Deze regeling houdt in dat bij het overlijden van de eerste echtgenoot het volledige vermogen naar de langstlevende gaat. In ruil hiervoor erven de kinderen een geldvordering. Deze geldvordering is wettelijk pas opeisbaar na het overlijden van de langstlevende. Bij een eerdere uitbetaling moeten de kinderen schenkbelasting betalen.

Je kunt als echtpaar een langstlevende testament maken waarin je bepaalt dat de geldvordering opeisbaar is indien de langstlevende echtgenoot naar het verpleeghuis gaat. Deze opeisbaarheid zorgt er voor dat de uitbetaling van de geldvordering belastingvrij is. Dit slimme testament bespaart dus schenkbelasting. Voor meer uitleg hierover kun je dit blog lezen.

2. Maak een levenstestament

Al meer dan één miljoen Nederlanders hebben een levenstestament gemaakt. Een levenstestament is een notariële akte waarin je uit voorzorg een algemene volmacht verleent aan je vertrouwenspersoon. Je kunt op deze manier bijvoorbeeld een volmacht geven aan één of meer van je kinderen. Zodra je niet meer wilsbekwaam bent (bijvoorbeeld door dementie) kunnen de kinderen jou vertegenwoordigen op grond van de volmacht. Dit maakt het gemakkelijker om bijvoorbeeld je verzorging en eventuele verhuizing te regelen.

De volmacht in je levenstestament omvat ook je financiën en het beheren van je vermogen. Stel bijvoorbeeld dat je verhuist naar een zorginstelling en je zelf niks meer kunt regelen. In dat geval kunnen de kinderen bijvoorbeeld je huis verkopen, de erfdelen uitkeren en aanvullende schenkingen doen. Het is zelfs mogelijk om hierover gedetailleerde instructies op te nemen in je levenstestament. Door hier op tijd mee te beginnen kun je hopelijk besparen op de eigen bijdrage voor het verpleeghuis. De hoogte van je vermogen telt namelijk mee bij de berekening van deze bijdrage.

Met bovenstaande stappen kun je erfbelasting, inkomstenbelasting, schenkbelasting en zorgkosten besparen. En het is niet duur om te regelen! Tip: veel mensen weten niet dat je ook zelf online een levenstestament kunt maken.

3. Tweede huis op naam van kind zetten

Hebben jullie een vakantiewoning, een pied-à-terre of een verhuurde woning? Dan is het zeker de moeite waard om een overdracht aan de kinderen te overwegen.

1. Op dit moment betaal je nog geen inkomstenbelasting over de waardestijging. In het nieuwe belastingstelsel na 2028 waarschijnlijk wel.
2. Ga er maar van uit dat de erfbelasting in de toekomst omhoog gaat. Op dit moment kun je nog grote schenkingen doen onder de huidige, lagere tarieven.
3. De betaalde overdrachtsbelasting komt in mindering op de schenkbelasting. Je betaalt dus geen dubbele belasting als je vastgoed overdraagt door middel van een schenking.
4. De tweede woning is toch al belast in Box 3 dus dezelfde belasting verplaatst zich alleen maar binnen de familie. Misschien gaat de heffing zelfs wat omlaag, in het geval dat de kinderen op dit moment hun vrijstelling nog niet volledig benutten.
5. Je kunt een huis ook in gedeelten overdragen. Een kind kan op die manier voor een percentage mede-eigenaar worden van de woning van zijn ouders. Dit kun je bijvoorbeeld doen om binnen de eerste schijf van de schenkbelasting te blijven. Ik heb dit zelf al meerdere keren zonder problemen toegepast. Je kunt bijvoorbeeld de eerste helft schenken op 31 december en de tweede helft op 1 januari.

Meer lezen?

• Voorbeeld van een levenstestament.
• Tips voor wie een vakantiewoning wil overdragen aan de kinderen.
• Compleet stappenplan voor wie zijn huis niet wil opeten (video).
• Met deze 10 tips betaal je minder erfbelasting.
• Zo vermijd je het hoge tarief voor de overdrachtsbelasting.