Wanneer opstalverzekering afsluiten bij nieuwbouw?

Het is een vraag waarop ik in al die jaren nog nooit een goed antwoord heb kunnen vinden. Wanneer moet je nou eigenlijk een opstalverzekering afsluiten bij nieuwbouw? Een huis laten bouwen, dat betekent een hoop papierwerk. En al die papieren lijken elkaar tegen te spreken als het aankomt op het verzekeren van je huis.

Wie is eigenaar van een huis in aanbouw?

De meeste mensen die een nieuw huis kopen, doen dat in een nieuwbouwproject. En dat betekent normaal gezien dat je een koop-/aannemingsovereenkomst sluit. Dat zijn twee afspraken in één contract. De eerste afspraak is dat je de grond koopt en de tweede is dat je er een huis op laat bouwen. Op enig moment ga je naar de notaris voor de overdracht van de grond. Vanaf dat moment is de grond jouw eigendom. Bij het Kadaster sta jij vermeld als eigenaar.

Vervolgens begint de aannemer met de bouw. Als het huis klaar is, krijg jij de sleutels. Tot die tijd is de aannemer verantwoordelijk voor het huis en is de bouwplaats niet toegankelijk voor derden. Wel vreemd, dat je niet eens je eigen huis in mag. Want het is wel jouw huis, ook al heb je de sleutels nog niet. Alles wat op jouw grond wordt gebouwd, is door natrekking meteen jouw eigendom. Ook vóórdat je de sleutel hebt, is een huis in aanbouw juridisch gezien jouw eigendom.

Wat zegt de bank?

Weinig mensen kunnen een huis laten bouwen zonder een financiering van de bank. De Rabobank is al decennia één van de grootste hypotheekverstrekkers van Nederland. Als je een hypotheek afsluit bij de Rabobank, dan staat er het volgende in de voorwaarden:

Oké, in elk geval is het duidelijk dat “U” (jij dus) het onderpand moet verzekeren. En het onderpand, dat is niet alleen de kavel maar ook het half afgebouwde huis. Dat pleit er dus voor dat je bij de start van de bouw al een eigen opstalverzekering moet afsluiten.

Wat zegt de aannemer?

Op grond van de aanneemovereenkomst draagt de aannemer het risico voor de woning tijdens de bouw. De aannemer sluit daarvoor een eigen verzekering af. Dit heet een CAR verzekering. CAR staat voor Construction All Risk.

Laat je een huis bouwen in een project met een grote, bekende aannemer? Dan hoef je er niet aan te twijfelen dat de aannemer goed verzekerd is. Maar doe je zaken met een minder bekende aannemer of koop je iets in een klein project? Dan is het slim om te controleren of de aannemer verzekerd is. Want stel dat er wat mis gaat en de aannemer geen verhaal biedt. Van een kale kip kun je niet plukken en dan blijf jij achter met de brokken. Let op: een CAR verzekering is iets anders dan een SWK verzekering!

Wat zegt de verzekeraar?

Stel je hebt de hypotheek inderdaad geregeld bij de Rabobank en je sluit daarom ook een opstalverzekering af bij Interpolis. Uit de voorwaarden van Interpolis blijkt dat je wel degelijk tijdens de bouw een eigen opstalverzekering kunt hebben:

Denk bijvoorbeeld aan het geval dat je onder eigen regie een huis laat bouwen zonder hoofdaannemer. In dat geval zou je wel gek zijn als je geen verzekering afsluit tijdens de bouw.

Maar hoe zit het dan als je wat koopt in een project? Wanneer moet je nou een opstalverzekering afsluiten bij projectmatige nieuwbouw? Ik zou zeggen dat je het meteen moet doen als je bij de notaris zit voor de overdracht. Want het verdienmodel van verzekeraars is: niet uitkeren. Dat geldt ook voor de verzekeraar van de aannemer. Bij de grootste aankoop van je leven moet je gewoon geen risico’s nemen. Ook al is de kans minimaal dat je tijdens de bouw een beroep moet doen op je eigen polis, ik zou hem toch maar afsluiten. Beter dubbel verzekerd dan niet verzekerd.

Meer lezen?

• Verplicht naar de projectnotaris? Hier leg ik uit wat dit betekent.
• Hier moet je op letten op de dag dat je de sleutels krijgt.

Veelgestelde vragen: