Bij de aankoop van een woning is het gebruikelijk dat de koper een waarborgsom stort of een bankgarantie regelt. Deze verplichting berust op een afspraak in de koopakte. Het is dus geen wettelijke plicht maar een contractuele plicht. De verkoper en koper kunnen ook afspreken dat een waarborgsom niet verplicht is. In dit blog ontdek je wat de regels zijn.
Wat is een waarborgsom?
Het storten van een waarborgsom bij de notaris is een vorm van zekerheid voor de verkoper. Het is officieel geen aanbetaling. In beginsel kun je de waarborgsom weer terug krijgen, bijvoorbeeld indien je de koopsom volledig financiert met een hypotheek.
De waarborgsom dient als zekerheid voor de nakoming van jouw verplichtingen als koper. Stel dat je de financiering van de woning niet rond krijgt en dat je geen financieringsvoorbehoud hebt gemaakt. De verkoper kan jou dan in gebreke stellen en vervolgens de koopovereenkomst ontbinden. In de koopakte staat waarschijnlijk dat je in dit geval een boete verbeurt aan de verkoper. Deze boete bedraagt 10% van de koopprijs, wat precies gelijk is aan het gebruikelijke bedrag van de waarborgsom. Dit heeft tot gevolg dat de notaris de waarborgsom overmaakt aan de verkoper.
Wat is het verschil tussen een waarborgsom en een bankgarantie?
Bij een waarborgsom stort je als koper een bedrag uit je eigen vermogen op de kwaliteitsrekening van de notaris. Je kunt hiervoor bijvoorbeeld je spaargeld gebruiken of een schenking die je krijgt van een familielid.
Een bankgarantie houdt in dat de bank (normaal gezien de hypotheekbank) een garantie afgeeft ter grootte van 10% van de koopprijs. Stel dat de koopovereenkomst door de verkoper wordt ontbonden doordat jij als koper in verzuim bent. In dat geval moet de bank op grond van de garantie 10% van de kooprijs overmaken aan de notaris. De bank zal dit bedrag vervolgens verhalen op jou als koper. Bij een bankgarantie loop je dus net zo veel risico als bij een waarborgsom.
Is een waarborgsom verplicht bij het kopen van een huis?
Nee, wettelijk gezien is een waarborgsom niet verplicht. Maar standaard wordt er in een koopakte wel afgesproken om een waarborgsom te storten. In afwijking hiervan heb je altijd de mogelijkheid om een bankgarantie te regelen.
Er zijn een paar situaties waarin het gebruikelijk is om geen waarborgsom te storten:
- Het betreft een verkoop tussen bekenden of binnen de familie.
- De levering vindt op zeer korte termijn plaats, bijvoorbeeld al binnen enkele weken na de ondertekening van de koopakte.
Vindt de levering inderdaad op korte termijn plaats? Sommige makelaars zetten in dat geval in de koopakte dat de waarborgsom gestort moet worden op de datum van levering. Dit leidt wel eens tot verwarring bij kopers. Deze afspraak betekent mijns inziens dat de koper bij uitstel van de leveringsdatum alsnog een waarborgsom moet storten.
Hoe hoog is de waarborgsom?
De gebruikelijke waarborgsom is 10% van de koopprijs. Een hoger percentage is niet toegestaan op grond van de wet. Stel dat er toch een hoger percentage in de koopakte is vermeld. In dat geval is het meerdere boven 10% op grond van de wet onverschuldigd betaald. Je zou dit gedeelte in theorie direct terug kunnen vragen van de notaris als je het te hoge percentage daadwerkelijk hebt gestort.
Wanneer moet je de waarborgsom storten?
In de koopakte staat een uiterlijke datum waarop de waarborgsom gestort moet zijn op de derdenrekening van de notaris. Officieel heet dat een “kwaliteitsrekening”. Dit is een speciale bankrekening waarop alleen gelden van cliënten worden gestort. Deze bedragen vallen buiten het kantoorvermogen van de notaris. Stel bijvoorbeeld dat de notaris failliet gaat of dat er beslag wordt gelegd door een schuldeiser van de notaris. Jouw waarborgsom valt in dat geval buiten het faillissement respectievelijk niet onder het beslag.
De waarborgsom valt bovendien onder het zogenoemde “depositogarantiestelsel”. Dit betekent dat je geld ook beschermd is tegen faillissement van de betreffende bank. Speciaal voor de aankoop van een woning geldt de depositogarantie tot een hoger bedrag (€ 500.000 in plaats van € 100.000). Let op: deze verhoging geldt maar voor een periode van 6 maanden. Is de waarborgsom hoger dan € 100.000 en vindt de levering later dan 6 maanden na de storting plaats? Dan valt het meerdere boven € 100.000 tijdelijk niet onder de depositogarantie.
Het is belangrijk om de waarborgsom altijd vanaf je eigen rekening (een rekening op naam van de koper dus) over te maken naar de notaris. Krijg je bijvoorbeeld een schenking of lening van je ouders? Laat deze dan eerst op je eigen rekening storten en maak het bedrag daarna over naar de notaris. Een uitzondering daarop is de situatie dat de betreffende schenking of lening schriftelijk wordt vastgelegd door de notaris. In dat geval is, in overleg met de notaris, rechtstreeks overboeken wel mogelijk.
Mag je de waarborgsom verrekenen met de koopsom?
Ja, het is mogelijk om de waarborgsom te verrekenen met de koopsom. De meeste mensen die een waarborgsom van 10% storten zien dit als een aanbetaling voor de woning. De resterende 90% van de koopprijs kan bijvoorbeeld worden gefinancierd met een hypotheek.
In de standaard tekst van de NVM koopakte staat uitdrukkelijk dat het verrekenen van de waarborgsom mogelijk is:
Wanneer krijg je de waarborgsom voor je koopwoning terug?
In theorie is het mogelijk dat je de koopprijs volledig financiert met een hypotheek, maar dat je de waarborgsom betaalt uit je eigen vermogen. In dat geval is de vraag van belang wanneer je de waarborgsom weer terug krijgt.
De koopakte vermeldt hierover dat de waarborgsom aan de koper wordt terugbetaald zodra hij aan zijn verplichtingen heeft voldaan. De belangrijkste verplichting van de koper is uiteraard de betaling van de koopprijs. Deze betaling vindt plaats via de kwaliteitsrekening van de notaris. De koopprijs komt pas toe aan de verkoper op het moment dat de juridische levering heeft plaatsgevonden. Dit gebeurt door de inschrijving bij het Kadaster van een afschrift van de ondertekende akte van levering.
Het bovenstaande houdt in dat je de waarborgsom niet direct na de ontvangst van de sleutels terugkrijgt maar pas na de succesvolle inschrijving van de leveringsakte bij het Kadaster. Stel dat je bijvoorbeeld op vrijdagochtend de eindinspectie hebt en dat je op vrijdagmiddag de leveringsakte ondertekent. In dat geval wordt de akte officieel pas maandagochtend ingeschreven en vindt de terugbetaling op zijn vroegst maandagmiddag plaats.
Meer lezen?
- Gebruik deze brief als je een bod wilt uitbrengen zonder aankoopmakelaar.
- Uitleg over de drie dagen bedenktijd bij de aankoop van een woning.
- Het is verstandig om de koopovereenkomst in te laten schrijven.
- Meer uitleg over de betaling van de koopprijs via de notaris.
- Ben je niet blij met de ouderdomsclausule? Dit zijn je opties.