Voor 1% eigenaar worden van een woning? Zo regel je dat

Wonen jullie samen in een koophuis dat op één naam staat? En willen jullie dat op twee namen zetten bij de notaris? Bijvoorbeeld omdat je de hypotheek ook op 2 namen wilt laten zetten? In dit blog ontdek je hoe je voor 1% of voor een ander percentage mede-eigenaar kunt worden van een woning.

Waarom zou je het huis op twee namen zetten?

Veel stellen gaan pas samenwonen nadat één van beiden een huis heeft gekocht. Misschien kenden jullie elkaar nog niet eens op het moment van de aankoop. Of hadden jullie al wel een relatie maar studeerde één van beiden nog, waardoor alles op naam van de ander is gekomen. Veel van dit soort stellen vragen zich een paar jaar later af hoe ze het huis alsnog op twee namen kunnen zetten. Daar kun je verschillende redenen voor hebben.

Denk bijvoorbeeld aan het geval dat je de hypotheek wilt oversluiten. Bij de meeste financiers kun je de hypotheek alleen op 2 namen zetten als de partner ook mede-eigenaar wordt van het huis. Zolang je maar samen eigenaar bent, maakt het de bank niet uit wat de eigendomsverhouding is. Vandaar het idee om voor 1% eigenaar te worden van de woning.

Je kunt ook om andere redenen samen eigenaar willen zijn. Bijvoorbeeld in de situatie dat de niet-eigenaar een erfenis of schenking heeft gekregen en daarmee de hypotheek heeft afgelost of een verbouwing heeft betaald.

Hierna leg ik uit welke opties er zijn om dit te regelen bij de notaris.

1. Afspraken maken in een samenlevingscontract

Deze eerste optie is niet geschikt voor wie de hypotheek op 2 namen wil zetten. In dat geval moet je je partner daadwerkelijk mede eigenaar maken van het huis. Ben je niet bezig met het oversluiten van de hypotheek maar is er bijvoorbeeld sprake van een aflossing of een verbouwing? Dan kun je ook overwegen om onderlinge afspraken te maken in een samenlevingscontract. Hierbij kun je denken aan de volgende clausules:

  • Je kunt een zogenoemd “vergoedingsrecht” afspreken. Dit houdt in dat de niet-eigenaar een bedrag in geld terug krijgt als jullie uit elkaar gaan of wanneer het huis wordt verkocht. Overigens kun je dat ook zonder notaris vastleggen met dit voorbeeld contract.
  • Met een meerwaardeclausule kun je afspreken dat de niet-eigenaar bij verkoop van de woning recht heeft op een deel van de opgebouwde overwaarde. Is de huidige marktwaarde bijvoorbeeld € 400.000 en betaal je beiden de helft van de woonlasten? Dan kun je afspreken dat de niet-eigenaar bij verkoop de helft van de koopprijs ontvangt voor zover deze hoger is dan de huidige marktwaarde.

Als je kiest voor een meerwaardeclausule, denk dan goed na over alle details van jullie situatie. Betaalt de niet-eigenaar bijvoorbeeld mee aan de aflossing en wil je dat bedrag ook terug kunnen vragen? In veel standaard clausules is dat niet geregeld!

2. Voor 1% eigenaar worden van een woning

Met deze tweede optie kun je het huis op beide namen zetten bij het Kadaster. Je kunt bijvoorbeeld kiezen voor 1% om overdrachtsbelasting te besparen. Daarover later meer.

Iedereen begrijpt dat je naar de notaris moet om een huis op twee namen te zetten, maar weinig mensen weten wat daar precies voor nodig is. Je hebt in ieder geval de volgende drie documenten nodig:

  • Koopakte. Voor de overdracht is een levering noodzakelijk door een beschikkingsbevoegde persoon op basis van een geldige titel. Een voorbeeld van zo’n titel is een koopovereenkomst. De akte waarin je deze overeenkomst vastlegt noemen we de “koopakte”. Een koopakte kan ook zien op een gedeelte van de eigendom.
  • Akte van levering. Dit is de akte waarbij het gedeelte waarvoor je je partner mede-eigenaar wilt maken van het huis officieel aan hem of haar wordt geleverd. De notaris schrijft deze akte in bij het Kadaster. Vanaf dat moment staat het huis daadwerkelijk op twee namen.
  • Hypotheekakte. Het is niet mogelijk om bovenstaande stappen te regelen zonder een nieuwe hypotheek af te sluiten. Je moet de hypotheek dus ook op 2 namen zetten en dit kan alleen met een nieuwe hypotheekakte. Overigens betekent dat laatste ook dat je opnieuw moet betalen voor hypotheekadvies. Gelukkig zijn de kosten van de hypotheekakte en de kosten voor hypotheekadvies meestal aftrekbaar voor de inkomstenbelasting.
Wat zijn de kosten voor het op 2 namen zetten van een huis?

Voor een indicatie van de kosten kun je kijken op deze pagina. Hier vind je de tarieven van notarissen bij jou in de buurt voor een koopakte, leveringsakte en hypotheekakte. Vul jullie plaatsnaam in en vraag vervolgens een paar offertes aan. Vermeld in de omschrijving dat je 1% wilt overdragen aan je partner en dat je gelijktijdig de hypotheek wilt oversluiten. Vraag eventueel ook direct een offerte op voor een samenlevingscontract en testament en informeer in de omschrijving naar een “combi korting”. De meeste notarissen geven namelijk een extra korting als je meerdere akten in één keer regelt.

Je bent vrij in de keuze voor een notaris en hoeft dus niet terug te gaan naar de notaris die de aankoop van de woning heeft geregeld. Omdat het geen standaard werkzaamheden zijn, is het verstandig om eerst offertes te vergelijken voordat je een notaris kiest. Je moet er niet raar van opkijken als het verschil tussen de laagste en hoogste offerte meer dan € 1.000 bedraagt.

3. Een algehele of beperkte gemeenschap van goederen

Er zijn nog meer opties waarmee je het huis gemeenschappelijk kunt maken. Je kunt bijvoorbeeld een gemeenschap van goederen overwegen. Dat is een stuk goedkoper dan optie 2 hierboven. Het valt in het bijzonder te overwegen als je om een andere reden dan de hypotheek mede eigenaar wilt worden van de woning. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat jullie al jaren samenwonen en beiden veel geld in het huis hebben gestoken.

Sinds 1 januari 2018 ontstaat er bij het aangaan van een geregistreerd partnerschap of huwelijk geen volledige gemeenschap van goederen meer. Per die datum is de “algehele” gemeenschap van goederen vervangen door de “beperkte” gemeenschap van goederen. Een huis dat je al had op één naam valt daar standaard niet meer in. Dit betekent dat bij het aangaan van een huwelijk of partnerschap met een beperkte gemeenschap van goederen het huis privé vermogen blijft

Gelukkig mag je in huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden afwijken van de beperkte gemeenschap van goederen. Je kunt kiezen uit meerdere opties:

  • Een volledige, algehele gemeenschap van goederen waardoor alles gemeenschappelijk wordt.
  • Een gemeenschap van woonhuis, waarbij alles privé blijft behalve de woning en de hypotheek. Een andere verhouding dan 50/50 is mogelijk!
  • Een finaal verrekenbeding, waarbij je afspreekt om bij een scheiding af te rekenen alsof de woning gemeenschappelijk was. Dit is een goede optie als één van beiden ondernemer is en zakelijke risico’s loopt.

Als je bereid bent om je burgerlijke staat te veranderen, dan kun je in voorwaarden dus afspreken dat het huis van jullie samen wordt. Je hebt geen nieuwe hypotheek nodig, geen koopakte en geen akte van levering. Ook hoef je niet naar de hypotheekadviseur en betaal je geen overdrachtsbelasting. Hier vind je de tarieven voor huwelijkse voorwaarden. Kiezen jullie voor een partnerschap? Op deze pagina vind je de tarieven voor partnerschapsvoorwaarden. Er zijn grote prijsverschillen tussen notariskantoren. Het is dus belangrijk om eerst een paar offertes aan te vragen voordat je een notaris kiest.

Denk aan het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering!

Bij de eerste en derde optie is het belangrijk om een overlijdensrisico verzekering af te sluiten. Als je samen een hypotheek hebt, wil de bank bij een overlijden niet dat de langstlevende op straat komt te staan. Zelf wil je dat natuurlijk ook niet. Daarom moet je van de bank “over en weer” een verzekering afsluiten. Daarmee kan de langstlevende de hypotheek deels of geheel aflossen als één van beiden overlijdt. A sluit dus een verzekering af op het leven van B en andersom sluit B een verzekering af op het leven van A.

Als je geen nieuwe hypotheek afsluit, dan blijft de lening dus op één naam staan. Dit betekent dat de hypotheek eindigt als de eigenaar overlijdt. Dit kan tot gevolg hebben dat de langstlevende de woning moet verkopen om de hypotheek af te lossen. Dat wil je natuurlijk niet. Gelukkig kun je ook zelf een verzekering afsluiten, los van de hypotheek. Je zou dit over en weer kunnen doen op elkaars leven. Op zijn minst is het verstandig dat de niet-eigenaar een verzekering afsluit op het leven van de eigenaar.

Afhankelijk van het soort hypotheek dat je hebt kun je kiezen voor een gelijkblijvend bedrag of een annuïtair dalend bedrag. Op deze pagina bereken je binnen één minuut de premie. Voor een paar euro per maand kun je al een flink bedrag verzekeren.

Hoe zit het met de overdrachtsbelasting?

Een terechte vraag is hoe het zit met de overdrachtsbelasting. Bij de eerste optie, waarbij je afspraken maakt in een samenlevingscontract, betaal je geen overdrachtsbelasting. Bij de derde optie, waarbij je de woning inbrengt in een gemeenschap, betaal je gelukkig ook geen overdrachtsbelasting.

Als je met de tweede optie een percentage van het huis op naam van je partner wilt zetten, betaalt hij of zij mogelijk wel overdrachtsbelasting. De hoogte hiervan verschilt per situatie. Zo is er een startersvrijstelling, een laag tarief en een hoog tarief. Het hoge tarief geldt als het gaat om een tweede woning waar je zelf niet woont. Het lage tarief (2%) is het standaard tarief. Gelukkig betaal je alleen belasting over het percentage dat je overdraagt. De belasting wordt berekend over de marktwaarde of de tegenprestatie. De hoogste van beide waarden geldt als grondslag. Je kunt dus niet onder de belasting uit komen door een koopprijs van € 1 af te spreken. In dat geval geldt de werkelijke marktwaarde als grondslag voor de overdrachtsbelasting.

Met de notaris kun je bespreken of een beroep op de startersvrijstelling mogelijk is.

Moet je partner eigenlijk een koopprijs betalen?

Een terechte vraag is of je partner bij de tweede optie verplicht is om een koopprijs te betalen. Normaal gezien sluit de koper van een huis een hypotheek af waaruit de koopprijs wordt betaald aan de verkoper. Die lost daarmee zijn of haar hypotheek af. Maar in jullie geval sluiten jullie samen een hypotheek af. Waar moet in dat geval die koopprijs dan vandaan komen?

Stel, je partner heeft een koophuis met een marktwaarde van € 400.000 en een hypotheek van € 300.000. En stel dat jij 1% van dit huis overneemt, waarbij je ook aansprakelijk wordt voor een nieuwe hypotheek van € 300.000. Moet je dan € 4.000 betalen aan je partner voor 1% van de eigendom? Dat kan niet kloppen. Want als je het huis verkoopt, dan moet uit jouw 1% van de waarde (€ 4.000) nog 1% van de hypotheek (€ 3.000) worden afgelost. Je houdt dus maar € 1.000 over terwijl je € 4.000 hebt betaald. Betekent dit dat de koopprijs voor die 1% maar € 1.000 is? Nou nee, want je koopt wel voor € 4.000 aan bezit. En waar staat eigenlijk dat jij maar € 3.000 van de hypotheekschuld hoeft te dragen? Jegens de bank ben je zelfs hoofdelijk aansprakelijk voor de gehele hypotheek!

Volgens mij los je dit als volgt op:

  • In de koopakte spreek je een reële prijs af voor het over te nemen aandeel van de eigendom (bijvoorbeeld 1% van € 400.000, ofwel € 4.000).
  • Je spreekt af dat de kopende partner toetreedt tot de hypotheek en draagplichtig wordt voor het betreffende percentage (bijvoorbeeld 1% van € 300.000, ofwel € 3.000).
  • Deze twee verplichtingen worden bij de levering verrekend. Dit betekent dat de toetredende partner per saldo nog € 1.000 moet betalen.

Neem je de helft van de woning over? Dan kun je dezelfde rekenmethode gebruiken maar dan met een percentage van 50%.

Meer lezen?

voor 1% eigenaar worden van woning

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *

2 gedachten over “Voor 1% eigenaar worden van een woning? Zo regel je dat”

  1. hoe zit het met een verplicht energielabel bij verkoop woning? Geldt deze plicht dus ook bij overdracht van 1% van de woning?

    1. Bij optie 2 heb je – heel formeel gezien – een energielabel nodig. De betreffende wetgeving vermeldt uitdrukkelijk dat deze verplichting ook geldt voor de overdracht van een gedeelte van een gebouw. Het lijkt me sterk dat hierop gehandhaafd wordt bij overdracht van 1%, maar je weet het nooit. Bij optie 1 en 3 is er juridisch geen sprake van een overdracht en mijns inziens dus geen label nodig.