Bij de aankoop van een woning kan er van alles mis gaan. In dit blog ontdek je de 6 dingen die je als koper moet controleren bij de sleuteloverdracht van je koopwoning.
Hoe verloopt de sleuteloverdracht bij een koopwoning?
Op de dag van de overdracht zijn er altijd twee afspraken. De eerste afspraak is de eindinspectie bij de woning. Het is gebruikelijk dat hierbij de verkopers, de kopers en de makelaar(s) aanwezig zijn. De tweede afspraak is op kantoor bij de notaris. Hierbij zijn de verkopers, de kopers, de notaris en de makelaar(s) aanwezig. Sommige hypotheekadviseurs komen ook naar de afspraak bij de notaris, hoewel dit tegenwoordig steeds minder vaak gebeurt.
Het is gebruikelijk dat de verkoper na de ondertekening van de leveringsakte bij de notaris de sleutels overhandigt aan de koper.
1. Zorg dat het geld op tijd bij de notaris staat
Je zult niet de eerste zijn die op de dag van de overdracht nog stress heeft over de betaling van de koopsom. De meeste kopers sluiten een hypotheek af om de koopprijs te financieren. De zogenoemde “hypotheekgelden” worden door de notaris “opgevraagd” bij de bank. Deze betaling hoef je dus niet zelf te verrichten. Is de hypotheekaanvraag pas op het allerlaatste moment rond? Helaas gebeurt het dan wel eens dat de hypotheekbank het geld niet op tijd kan overmaken aan de notaris. In dat geval moet de overdracht worden uitgesteld.
Eigen spaargeld moet je uiteraard wel zelf overmaken aan de notaris. Onderaan de afrekening van de notaris staat welk bedrag je nog verschuldigd bent. Dit bedrag moet zichtbaar op de bankrekening van de notaris zijn bijgeschreven vóór de ondertekening van de akte van levering. Daarom is het verstandig om deze betaling uiterlijk één of twee werkdagen voor de sleuteloverdracht al te regelen.
2. Noteer de meterstanden
Bij de eindinspectie worden alle meterstanden genoteerd op een formulier. Denk bijvoorbeeld aan gas, water en licht. Voor de zekerheid is het handig om met je smartphone ook foto’s te maken van de meterstanden.
Nieuwe woningen hebben tegenwoordig vaak een collectieve voorziening voor warmte en koude. Het is niet altijd even duidelijk welke stand je precies moet noteren. Het apparaat in mijn eigen woning geeft bijvoorbeeld gigajoules, liters en uren aan. Maak gewoon van alles een foto en stuur deze aan de verkoper per Whatsapp, zodat jullie beiden dezelfde cijfers hebben.
3. Bekijk alle ruimtes in de woning
Dit is de duurste aankoop van je leven. Als je een gebruikte auto koopt wil je ook even onder de motorkap kijken. Open dus alle deuren, luiken en kasten van de woning. Inspecteer echt alles. Ook de zolder, de kelder en de berging.
Controleer de werking van alle installaties. Denk bijvoorbeeld aan de keukenapparatuur, toiletten, afvoeren (verstoppingen) en de intercom.
4. Vraag om garantiebewijzen
Zit er nog garantie op bepaalde installaties, zoals keukenapparatuur, zonnepanelen of de centrale verwarming? Vraag dan om garantiebewijzen, zoals aankoopcontracten, onderhoudscontracten en facturen. Zelf heb ik bijvoorbeeld na de aankoop van mijn woning de inbouwkoelkast onder garantie laten vervangen. Het verbaasde mij dat hierop maar liefst vijf jaar garantie zat.
Productgaranties en prestatiegaranties voor zonnepanelen kunnen lopen tot respectievelijk 10 en 25 jaar. Uiteraard wil je daar graag bewijsstukken van ontvangen.
Denk er aan om ook te informeren naar de handleidingen van de aanwezige installaties.
5. Denk aan de opstalverzekering
Het risico van de woning gaat over op jou als koper zodra de akte van levering is getekend. Je moet dus een opstalverzekering regelen voordat je naar de notaris gaat. Het is gebruikelijk dat de notaris tijdens de afspraak informeert of je dit daadwerkelijk hebt geregeld. Je wilt er liever niet aan denken, maar in theorie is het mogelijk dat er bijvoorbeeld lekkage ontstaat terwijl jullie bij de notaris zitten. Het is dus belangrijk dat de woning direct verzekerd is.
Koop je een appartement? Bij een grote vereniging van eigenaars mag je er van uit gaan dat dit collectief is geregeld. Bij een kleine vereniging van eigenaars is het belangrijk om ruim van tevoren uit te zoeken of je zelf een opstalverzekering moet afsluiten.
6. De sleutels!
Het gebeurt regelmatig dat de koper het notariskantoor verlaat mét bloemen maar zonder sleutels. Simpelweg vergeten in de hectiek. Zelf vroeg ik verkopers daarom altijd om de sleutels op tafel te leggen voordat we leveringsakte ondertekenden.
Denk behalve aan de sleutels ook aan de afvalpas en eventuele tags voor deurautomaten of transponders voor een poort of garagedeur. Vraag uitdrukkelijk of er nog andere personen zijn die een sleutel hebben. Zoals bijvoorbeeld vrienden, familieleden of de schoonmaker.
Uiteraard is het verstandig om na de aankoop de sloten te verwisselen.
Kan de sleuteloverdracht eerder dan passeren?
Een sleuteloverdracht vóór het passeren van de leveringsakte kan diverse problemen geven:
- Krijg je alvast de sleutels zodat je kunt beginnen met klussen? In theorie kun je op dat moment al overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. De belastingdienst zit daar niet actief achteraan, maar je weet het nooit.
- Stel dat je als koper gebreken ontdekt tijdens het klussen. Kun je op dat moment nog onder de aankoop uit of heb je deze gebreken dan aanvaard?
- Wat kun je als verkoper doen indien de koper in je huis zit maar de hypotheek niet rond komt? Hoe krijg je in dat geval de sleutels weer terug? En hoe zit het dan als de koper je huis al heeft gestript maar nog geen cent heeft betaald?
Kan de sleuteloverdracht later dan passeren?
In theorie kun je een huis kopen waarin de verkoper nog even blijft wonen. Ook dit kan diverse problemen geven:
- Als de verkoper in het huis blijft wonen betaalt de koper een veel hoger tarief voor de overdrachtsbelasting.
- Van de bank mag het niet. De koper die een consumentenhypotheek afsluit mag er niet iemand anders in laten wonen.
- Wie draagt het risico voor schade tussen de eigendomsoverdracht en de sleuteloverdracht? Komen gebreken die tussentijds ontdekt worden alsnog voor rekening van de verkoper? Of zijn deze voor rekening van de koper? Dit zijn allemaal zaken die niet op voorhand duidelijk zijn en waarover je dus goede afspraken moet maken.
Meer lezen?
- Huis niet leeg? Dit zijn je opties.
- Overdracht uitstellen? Zo werkt het.
- Zo controleer je de afrekening van de notaris.
- Modelbrief voor wie een bod wil uitbrengen zonder aankoopmakelaar.
- Uitleg over wat er in de akte van levering staat.
- Hoe lang duurt het om een huis over te dragen?
- Uitleg over de waarborgsom.
Veelgestelde vragen:
Kan de sleuteloverdracht eerder dan passeren?
Een sleuteloverdracht eerder dan het passeren van je huis kan grote problemen geven. Wat als de koper in de tussentijd gebreken ontdekt? En wie draagt het risico als er schade ontstaat? Nog erger is het geval dat de koper er al in zit maar dat hij de financiering niet rond krijgt.
Kan de sleuteloverdracht later dan passeren?
Ja, het is mogelijk dat de verkoper nog even in het huis blijft wonen. Maar er zitten wel wat haken en ogen aan. Wie moet in dat geval het huis verzekeren, de verkoper of de koper? En wie draagt het risico als er wat gebeurt? Een probleem voor de koper is dat je op grond van de voorwaarden van de hypotheekbank niet iemand anders in het huis mag laten wonen.