Registratie van de koopovereenkomst beschermt je tegen faillissement of beslag bij de verkoper. Veel kopers laten de koopovereenkomst niet inschrijven. Wat mij betreft is dat niet zo slim. Als je een auto koopt ga je toch ook niet onverzekerd de weg op? In dit blog ontdek je waarom je wel of niet kunt kiezen voor registratie van de koopovereenkomst.
Wat houdt registratie van de koopovereenkomst in?
Een koopovereenkomst is een overeenkomst waarbij de ene partij (de verkoper) verplicht is om een zaak te leveren en de andere partij (de koper) verplicht is om een koopprijs te betalen. Op het moment dat je de koopovereenkomst ondertekent gaat de eigendom nog niet over. Dat gebeurt pas op het moment dat de verkochte zaak geleverd wordt. Bij een “registergoed” zoals een koophuis vindt de levering plaats door de ondertekening van een notariële leveringsakte, gevolgd door de inschrijving daarvan bij het Kadaster.
Tussen de ondertekening van de koopakte en de leveringsakte verstrijkt enige tijd. Meestal duurt deze periode meerdere maanden. In de tussentijd regelt de verkoper zijn verhuizing en regelt de koper zijn hypotheek. In deze periode kan er van alles gebeuren aan de zijde van de verkoper. Zo kan een schuldeiser van de verkoper bijvoorbeeld beslag leggen op de woning. Het leggen van beslag op een woning gebeurt door middel van een inschrijving bij het Kadaster.
Registratie van de koopovereenkomst houdt in dat het leveringsrecht van de koper wordt ingeschreven bij het Kadaster. Dit gebeurt door het inschrijven van de koopovereenkomst. Op dat moment gaat de eigendom nog niet over. Het is dus geen leveringshandeling. Het gevolg van de registratie is dat het leveringsrecht van de koper voorrang heeft boven andere rechten die later worden ingeschreven. Een voorbeeld van zo’n later recht is een beslag dat een schuldeiser legt tussen de koop en de levering.
In Nederland is het vrij eenvoudig om “conservatoir” beslag te leggen op een woning. Dit betekent dat een schuldeiser voorafgaand aan een rechtszaak uit voorzorg beslag laat leggen op de woning. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat de verkoper ondernemer is en dat hij verwikkeld is in een zakelijk geschil. Of dat de verkoper in een ruziescheiding zit en een conflict met zijn ex-partner heeft over geld. Legt een schuldeiser van de verkoper beslag op het huis? Zonder registratie van de koopovereenkomst kan dit tot gevolg hebben dat de overdracht niet door kan gaan of moet worden uitgesteld. Als de koopovereenkomst wel geregistreerd is heeft het leveringsrecht van de koper voorrang boven het beslag. De overdracht kan dus gewoon doorgaan op de afgesproken datum.
Voorbeeld:
Henk heeft zijn huis verkocht aan Gerard. De koopakte is ondertekend en de levering vindt over een paar maanden plaats. Gerard weet niet dat Henk zijn huis verkoopt omdat hij financiële problemen heeft. Kort voor de levering legt een schuldeiser van Henk beslag op het huis. De notaris belt Gerard op met de mededeling dat de overdracht moet worden uitgesteld vanwege het beslag. Misschien kan de overdracht helemaal niet doorgaan omdat er nog meer schuldeisers zijn en Henk mogelijk failliet gaat. Had Gerard nou maar gekozen voor inschrijving van de koopovereenkomst. In dat geval had de levering gewoon door kunnen gaan op de afgesproken datum.
Wat zijn de nadelen van inschrijving van de koopovereenkomst?
De voordelen van registratie van de koopovereenkomst zijn evident. Het beschermt je als koper tegen financiële of juridische problemen aan de zijde van de verkoper. Helaas heeft de inschrijving van de koopovereenkomst ook een paar nadelen:
- Het eerste nadeel is dat er kosten verbonden zijn aan de inschrijving van de koopovereenkomst. Het is een extra handeling die niet bij het standaardtarief van de notaris is inbegrepen. De kosten bestaan uit de leges van het Kadaster en het honorarium van de notaris. Heb je nog geen notaris uitgezocht? Op deze pagina kun je eenvoudig de tarieven vergelijken. Vraag meerdere offertes aan bij een paar lokale notarissen en informeer in de omschrijving naar de extra kosten voor het inschrijven van de koopovereenkomst.
- Het inschrijven van de koopovereenkomst heeft tot gevolg dat deze openbaar wordt. Zijn er bijzondere afspraken opgenomen in de koopakte waarvan je niet wilt dat deze kenbaar zijn voor nieuwsgierige personen? Dan is het beter om de koopovereenkomst niet in te schrijven. Maar in dat geval mis je dus wel wat bescherming als koper.
Wat zijn de kosten voor de registratie van de koopovereenkomst?
De kosten voor het inschrijven van de koopakte bestaan uit de leges van het Kadaster en het (extra) honorarium van de notaris. In 2026 bedragen de leges van het Kadaster € 44,50. Het honorarium van de notaris verschilt per notariskantoor. Omdat deze kosten niet zijn inbegrepen in het standaardtarief voor de overdracht is het belangrijk om hier naar te informeren voordat je een notaris kiest.
Het is gebruikelijk dat woningen “kosten koper” worden verkocht. Dit houdt in dat de notariskosten en de overdrachtsbelasting worden betaald door de koper. In een standaard koopakte staat normaal gezien dat “partijen wel/niet opdracht geven aan de notaris” om de koopovereenkomst in te schrijven. Vervolgens is er nog de optie dat de “aan de inschrijving verbonden kosten voor rekening komen van de koper/verkoper”. Het is dus onderhandelbaar wie deze kosten draagt. Het is gebruikelijk dat de partij die prijs stelt op inschrijving ook de kosten draagt. Stel dat de verkoper vraagt om inschrijving omdat hij bang is voor beslagen. Dan lijkt het mij redelijk dat de verkoper deze kosten draagt.
Meer lezen?
- Uitleg over de drie dagen bedenktijd.
- Dit zijn je opties voor de datum van overdracht.
- Zo zit het met de waarborgsom.
- Modelbrief voor wie een bod wil uitbrengen zonder aankoopmakelaar.
- Uitleg over de akte van levering.
- De koopovereenkomst komt pas tot stand zodra je een handtekening zet.
