Beter een goede buur dan een verre vriend. Er zijn zo veel conflicten over erfgrenzen, schuttingen en vergelijkbare kwesties dat sommige advocaten er zelfs hun specialisme van maken. Ook het recht van overpad leidt regelmatig tot rechtszaken. In dit blog vind je een antwoord op de meest gestelde vragen over het recht van overpad.
Wat is een recht van overpad?
Het recht van overpad is een vorm van erfdienstbaarheid. De wet omschrijft een erfdienstbaarheid als een last waarmee een dienend erf is bezwaard ten behoeve van een heersend erf. De last kan bijvoorbeeld bestaan uit het moeten dulden dat de eigenaar van het heersende erf gebruik maakt van een pad over het dienende erf. Hierbij kun je denken aan het geval dat de oprit langs een huis toegang geeft tot het perceel van iemand anders achter dat huis.
Vaak ontstaan deze situaties doordat een woning wordt verkocht zonder de bijhorende grond achter de woning. De verkoper blijft eigenaar van het achtergelegen perceel en regelt door middel van een recht van overpad dat hij toegang houdt tot zijn perceel. Conflicten ontstaan vaak door wijzigingen in het gebruik. Bijvoorbeeld doordat er vaker gebruikt wordt gemaakt van het pad of met zwaardere voertuigen.
Hoe ontstaat een recht van overpad?
Het recht van overpad kan ontstaan door vestiging of verjaring. Vestiging houdt in dat de eigenaren van beide erven afspraken vastleggen in een notariële akte die ingeschreven wordt bij het Kadaster. Dit kan in een aparte notariële akte, maar het kan ook in een akte van levering. Bijvoorbeeld in het geval dat de eigenaar van twee percelen er één verkoopt.
Verjaring houdt in dat het recht van overpad ook kan ontstaan door gedurende vele jaren gebruik te maken van een ander perceel zonder dat de eigenaar bezwaar maakt.
Is een recht van overpad altijd bekend bij het Kadaster?
Als een recht van overpad officieel gevestigd is, dan moet het ingeschreven zijn bij het Kadaster. Het recht is overigens niet zichtbaar op het “kadastrale uittreksel”. Je moet in de betreffende akte van levering kijken of er sprake is van een erfdienstbaarheid. Overigens hoeft die akte niet compleet te zijn. Een erfdienstbaarheid kan bij een andere (latere) akte zijn gevestigd. Daarom is het bij de aankoop van een onroerende zaak altijd van belang om te vragen of er erfdienstbaarheden zijn.
Een erfdienstbaarheid zoals een recht van overpad kan “teniet gaan” doordat beide percelen in één hand komen. Dit wordt “vermenging” genoemd. Denk bijvoorbeeld aan het geval dat een ontwikkelaar meerdere percelen opkoopt, de gebouwen sloopt en vervolgens een appartementencomplex realiseert.
Een andere complicatie is dat kadastrale nummers kunnen wijzigen. Bijvoorbeeld in het geval dat een gedeelte van een perceel wordt verkocht. Zowel het oude als het nieuwe perceel krijgt in dat geval een nieuw nummer. Het kan daarna lastig zijn om vast te stellen waar het recht van overpad precies op rust. Om deze reden biedt het Kadaster de mogelijkheid om een erfdienstbaarhedenonderzoek uit te laten voeren.
Ook een recht van overpad dat door verjaring is ontstaan kan worden ingeschreven bij het Kadaster.
Kun je een recht van overpad laten opheffen?
Het is altijd mogelijk om het recht van overpad te laten eindigen doordat de eigenaar van het heersende erf “afstand” doet van zijn recht. Een andere optie is het laten opheffen van het recht van overpad door de rechter. Een dergelijk verzoek kun je laten indienen door een advocaat.
De wet biedt deze mogelijkheid onder andere:
- in het geval van “onvoorziene omstandigheden” waardoor handhaving van het recht naar “redelijkheid en billijkheid” niet gevergd kan worden van het dienende erf;
- indien de uitoefening van het recht onmogelijk is geworden of het heersende erf er geen redelijk belang meer bij heeft.
Kun je een recht van overpad laten wijzigen?
Het is altijd mogelijk om in onderling overleg het recht van overpad te wijzigen. Je kunt dit vastleggen bij de notaris in een notariële akte. Wil één van beide partijen het recht laten wijzigen maar werkt de andere partij niet mee? Dan kan zowel de eigenaar van het heersende erf als de eigenaar van het dienende erf naar de rechter stappen.
Een eerste voorbeeld is dat de eigenaar van het dienende erf een ander gedeelte van het perceel wil aanwijzen. Denk bijvoorbeeld aan de uitbreiding van een bedrijfsgebouw, waardoor een toegangsweg verplaatst moet worden. Als partijen daar samen niet uit komen, dan kan de rechter een beslissing nemen.
De redenen die genoemd worden in artikel 5:78 BW kunnen behalve voor een opheffing ook voor een wijziging worden gebruikt. Relevant is dat alleen de eigenaar van het dienende erf een beroep kan doen op dit artikel.
Gelukkig heeft ook de eigenaar van het heersende erf de mogelijkheid om het recht van overpad te laten wijzigen. Belangrijk is wel dat het niet om een verzwaring van de erfdienstbaarheid gaat. Toch kan het recht van het heersende erf sluipenderwijs steeds groter worden. De wet vermeld namelijk het volgende: “Is een erfdienstbaarheid te goeder trouw geruime tijd zonder tegenspraak op een bepaalde wijze uitgeoefend, dan is in geval van twijfel deze wijze van uitoefening beslissend.”
Wie betaalt het onderhoud van een recht van overpad?
Voor het onderhoud moet je in beginsel kijken naar de afspraken in de akte waarbij het recht van overpad is gevestigd. Zijn er geen afspraken gemaakt? Dan geeft de wet een paar regels. Als bijvoorbeeld op jouw terrein een pad is aangelegd door de buurman, dan moet de buurman dit pad ook onderhouden. Denk aan het geval dat bij jou de ramen uit het huis trillen omdat het pad vol zit met gaten.
Waar vind je de regels voor het recht van overpad?
Uiteraard is vooral van belang wat de eigenaren van beide erven samen hebben afgesproken. Het is daarom altijd belangrijk dat je een kopie van de akte van vestiging hebt. Vaak wordt in jouw eigen akte van levering alleen een citaat opgenomen uit een eerdere akte waarbij het recht is gevestigd. Het is altijd nuttig om de oorspronkelijke akte boven water te krijgen. Het citaat kan bijvoorbeeld onvolledig zijn. Verder vind je de regels voor het recht van overpad in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek.
Overzicht jurisprudentie
Heb jij een conflict met de buren over een recht van overpad? Dan is het altijd de moeite waard om te zoeken in uitspraken van de rechter over dit onderwerp. Je kunt het beste zoeken op artikelnummers en de teksten zoals je die in de wet vindt. Zoek bijvoorbeeld op 5:79 opheffing en je krijgt alle uitspraken over dit artikel waarin het woord opheffing voorkomt.
Heb je een advocaat nodig? Hier vind je een lijst met alle advocaten die zich bezig houden met burenrecht.
Deze uitspraken zijn de moeite waard om even te bekijken:
- Ergernis is volgens de rechter niet voldoende voor het opheffen van het recht van overpad.
- Door verjaring kun je een recht van overpad hebben over een gedeelde oprit.
- Dat iemand jouw pad mag gebruiken, betekent nog niet dat je verplicht bent om onderhoud te plegen.
- Bij het uitleggen van een afspraak in de vestigingsakte gaat het om de bedoeling van partijen.
