Recht van opstal

Bij de aankoop van een huis kun je te maken krijgen met een opstalrecht. In dit blog ontdek je wat dat betekent. Ook vind je hier een antwoord op de meeste gestelde vragen over het recht van opstal.

Wat is een recht van opstal?

Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander, gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Veel mensen zijn bekend met het begrip “kadastrale grens”. Dit is de lijn tussen twee percelen met verschillende eigenaren. Denk bijvoorbeeld aan het geval dat je een vrijstaand koophuis hebt. Op de kadastrale grens van het perceel stopt jouw eigendom en begint de eigendom van de buren.

Met een opstalrecht is de eigendom niet “links en rechts” van de grens verdeeld maar “er boven en er onder”. Op jouw perceel kan bijvoorbeeld een gebouw staan dat door middel van een recht van opstal eigendom is van iemand anders. Jij bent in dat geval eigenaar van het ondergelegen perceel en iemand anders is eigenaar van het gebouw dat er op staat.

recht van opstal

Je moet een opstalrecht niet verwarren met een appartementsrecht. Dit laatste houdt in dat je samen eigenaar bent van een gebouw en dat vervolgens splitst in afzonderlijke appartementen. Daarna ben je nog steeds samen eigenaar van het volledige gebouw maar heeft iedereen het exclusieve gebruiksrecht van zijn eigen appartement. Een splitsing heeft bijvoorbeeld tot gevolg dat je een afzonderlijk appartement kunt verkopen of bezwaren met een hypotheekrecht.

Bij een opstalrecht is er geen sprake van gezamenlijke eigendom. Er is bewust sprake van een juridische eigendomsgrens met twee verschillende eigenaren boven en onder deze grens. Overigens kan er ook sprake zijn van een opstalrecht “in” een gebouw. Denk bijvoorbeeld aan een appartementencomplex met een moderne energievoorziening, zoals een warmte-/koudeopslag. Dergelijke installaties zijn zo kostbaar dat de eigendom hiervan door middel van een opstalrecht wordt afgescheiden van de eigendom van het gebouw.

Wat is eigendom belast met opstal?

 Bij de aankoop van een woning kun je één van de volgende begrippen tegenkomen:

  • Eigendom belast met opstal.
  • Opstalrecht nutsvoorzieningen.
  • Opstalrecht nutsvoorzieningen op gedeelte van perceel.
  • Eigendom belast met opstalrecht nutsvoorzieningen.

Deze begrippen kunnen best verwarrend zijn. In het normale spraakgebruik slaat het woord “opstal” voor ieder soort bouwwerk op een willekeurig perceel, ongeacht de juridische status. Met de woorden “belast met opstal” wordt echter bedoeld dat er sprake is van een officieel recht van opstal. Het betreffende bouwwerk is dus eigendom van iemand anders dan de grondeigenaar.

eigendom belast met opstal

Verder is van belang dat het recht van opstal gevestigd wordt door een notariële akte op te stellen en in te schrijven bij het Kadaster. Als je een huis koopt, krijg je normaal gezien een kopie van de akte van levering. Dat is de notariële akte waarbij de verkoper eigenaar werd. Vaak staat hier wel enige informatie in over het opstalrecht, maar je vindt er nooit het volledige verhaal. Er is altijd sprake van een tweede akte waarbij het opstalrecht is gevestigd. Vaak krijg je deze akte pas nadat je er om vraagt bij de makelaar. Een andere optie is dat je de akte zelf opvraagt bij het Kadaster.

Koop je bijvoorbeeld een appartement met een moderne energievoorziening? Dan is er een grote kans dat er een akte van vestiging is met tientallen pagina’s voorwaarden over het recht van opstal. Het is belangrijk om deze akte op te vragen. Daaruit blijkt namelijk welke technische installaties in het gebouw eigendom zijn van de energieleverancier.

Vaak is een dergelijk opstalrecht gevestigd vóórdat het gebouw gesplitst is in appartementsrechten. In dat geval zie je in de splitsingsakte staan dat er een “eigendom belast met opstal” gesplitst wordt in appartementen. Er zijn dan drie verschillende akten van belang: de akte van levering waarbij de verkoper eigenaar werd, de akte van splitsing waarbij de VVE is opgericht en de akte van vestiging opstal waarbij de energievoorziening is geregeld. Is het overdreven om als potentiële koper alle akten door te nemen? Zeker niet! Dit is de duurste aankoop van je leven. Je zou wel gek zijn als je de kleine lettertjes niet leest.

Wat is een opstalrecht nutsvoorzieningen?

Tegenwoordig is het mogelijk om de eigendom van een netwerk apart te registreren bij het Kadaster. Denk bijvoorbeeld aan kabels en leidingen voor transport van energie of water. Een geregistreerd netwerk kan als één geheel worden overgedragen bij notariële akte. Vroeger was het gebruikelijk om door middel van een opstalrecht de eigendom van bepaalde nutsvoorzieningen af te splitsen van de eigendom van het perceel. Denk bijvoorbeeld aan een elektriciteitskast met de bijbehorende leidingen die je wel eens in een tuin of berm ziet staan.

eigendom belast met opstalrecht nutsvoorzieningen op gedeelte van perceel

Waar vind je de regelgeving over het opstalrecht?

Het recht van opstal is geregeld in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. In dit boek vind je de regels over “zakelijke rechten”. Onder andere zijn de volgende artikelen van belang:

  • In artikel 5:101 lid 1 vind je de betekenis van het recht van opstal: “Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen.”
  • Op grond van artikel 5:104 is een aantal bepalingen over erfpacht ook van toepassing op het recht van opstal. Bijvoorbeeld de regels over het eindigen of wijzigen van het recht.
  • In artikel 5:103 staat dat de opstaller “bij gebreke van een regeling daaromtrent in de akte van vestiging” ten aanzien van de zaak waarop zijn recht rust, de bevoegdheden heeft die voor het volle genot van zijn recht nodig zijn.

Vooral dit laatste artikel is van belang als het opstalrecht ziet op technische installaties. Denk bijvoorbeeld aan de rechten en plichten over en weer bij noodzakelijk onderhoud en vervanging van de installaties. Check daarom altijd in de akte van vestiging wat hierover is afgesproken.

Een opstalrecht kan gecombineerd worden met andere rechten, zoals een recht van erfpacht of een erfdienstbaarheid. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat een windmolen geplaatst wordt op een perceel landbouwgrond. Meestal wordt hiervoor een opstalrecht gevestigd. De boer blijft dus eigenaar van de grond en de windmolen is eigendom van de energieproducent. Bij het vestigen van het opstalrecht worden bijvoorbeeld ook afspraken gemaakt over de toegang van de weg over het perceel naar de windmolen.

Kun je een hypotheek vestigen op een recht van opstal?

Ja, het is mogelijk om op een opstalrecht een hypotheekrecht te vestigen als zekerheid voor een financiering. Een belangrijk verschil is dat het recht van eigendom niet eindigt. De eigendom kan overgaan op iemand anders, maar het eigendomsrecht zelf eindigt dus niet. Een recht van opstal kan wel eindigen. Het kan bijvoorbeeld gevestigd zijn voor bepaalde tijd. Of het recht kan worden opgezegd door één van beide partijen. Dit heeft tot gevolg dat een hypotheekrecht op een opstalrecht minder zekerheid biedt dan een opstalrecht op een volledig eigendomsrecht.

Wil je een hypotheek aanvragen voor een registergoed waarop een opstalrecht ten gunste van iemand anders rust? Dit zou normaal gezien geen problemen moeten geven. Een opstalrecht voor nutsvoorzieningen in de grond is heel gebruikelijk, net zoals een opstalrecht voor energievoorzieningen in een gebouw. In bijzondere gevallen kan een opstalrecht wel een obstakel zijn. Denk bijvoorbeeld aan de vestiging van een hypotheekrecht op een fabrieksgebouw waarbij een opstalrecht is gevestigd voor de aanwezige installaties en machines.

Meer lezen?

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *