Het is een vraag die notarissen regelmatig krijgen. Hoe kan ik één van mijn erfgenamen het recht van eerste koop geven bij mijn overlijden? Denk bijvoorbeeld aan het geval dat je iemand de mogelijkheid wilt geven om je koopwoning over te nemen. Hier heb je meerdere mogelijkheden voor. In dit blog ontdek je hoe je een recht van eerste koop na overlijden kunt regelen.
1. Vrijwillig verdelen na overlijden
Stel dat je drie kinderen hebt en dat één van hen je koopwoning graag wil overnemen na jouw overlijden. Je mag in Nederland geen contract sluiten over een nog niet opengevallen nalatenschap. Toekomstige erfgenamen kunnen dus niet in een overeenkomst vastleggen dat één van hen de woning mag overnemen uit de erfenis.
Stel dat de kinderen het onderling goed met elkaar kunnen vinden. Dan is het altijd mogelijk om de woning na je overlijden vrijwillig toe te delen aan één kind. Dit houdt in dat de drie kinderen vrijwillig een handtekening zetten onder een notariële akte waarbij één kind de andere twee kinderen uitkoopt. Dit kunnen de kinderen onderling met elkaar regelen, zonder dat jij als ouder iets hebt vastgelegd in je testament.
Het belangrijkste waar de kinderen het over eens moeten worden is de waarde van de woning. Dit kan heel eenvoudig door een officiële taxatie te laten doen door een makelaar. Hier kunnen de kinderen samen opdracht voor geven na je overlijden. Soms is het lastig om hierover tot overeenstemming te komen. Bijvoorbeeld als één van de kinderen dwars ligt bij de keuze voor een makelaar.
In dat geval is het een idee om één van de kinderen drie lokale NVM makelaars te laten uitzoeken. Vervolgens mogen de andere kinderen hier één van kiezen. Een andere optie is dat alle kinderen voor eigen rekening een officiële taxatie laten doen. Vervolgens kunnen ze afspreken om het huis te verdelen voor het gemiddelde van alle taxatiewaardes.
2. Legaat tegen inbreng
Verwacht je gedoe tussen de kinderen over de verdeling van het huis? Of wil je bijvoorbeeld een “korting” op de marktwaarde geven? Dan kun je een zogenoemd “legaat tegen inbreng” opnemen in je testament.
Waarschijnlijk bedoel je met een “recht van eerste koop” na overlijden dat iemand na je overlijden mag beslissen of hij het huis overneemt. Ik denk dat je in dit geval beter kunt spreken van een “koopoptie”. Bij een recht van eerste koop ligt het initiatief bij de eigenaren om de woning aan te bieden aan iemand voordat ze de woning mogen verkopen aan een derde partij. Bij een koopoptie ligt het initiatief bij de overnemer om een beslissing te nemen, ook als er geen sprake is van een voorgenomen verkoop aan een derde partij.
Met een legaat tegen inbreng leg je het initiatief bij de legataris om het legaat al dan niet te aanvaarden. Als de legataris het legaat aanvaardt ontstaat er een recht op levering van de woning en een betalingsverplichting.
Is de legataris ook erfgenaam? Dan kan de betalingsverplichting eventueel (deels) worden verrekend met het erfdeel. Stel bijvoorbeeld dat je drie kinderen hebt en dat de erfenis bestaat uit een woning zonder hypotheek met een marktwaarde van € 600.000. Omdat het kind dat de woning overneemt voor 1/3e erfgenaam is, hoeft hij maar € 400.000 te vergoeden aan de andere twee kinderen.
Je hoeft bij het legaat niet uit te gaan van de marktwaarde. Je kunt bijvoorbeeld ook bepalen dat het kind een korting krijgt van 10% op de taxatiewaarde. Dit zou in bovenstaand voorbeeld betekenen dat de andere twee kinderen maar € 360.000 krijgen vergoed. Zolang je de legitieme portie (het minimale erfdeel) van de andere kinderen niet schendt, is dit gewoon toegestaan.
Wil je een legaat tegen inbreng opnemen in je testament? Bespreek dan de volgende onderwerpen met de notaris:
- Wat gebeurt er met de woning als je wilsonbekwaam wordt en moet verhuizen naar een verpleeghuis? Wil je voor dit scenario instructies opnemen in je levenstestament? Dit is een notariële akte waarin je uit voorzorg een algemene volmacht geeft aan je vertrouwenspersoon.
- Vanaf welk moment betaalt de overnemer de maandlasten? Direct na je overlijden of pas als het huis wordt overgeschreven?
- Wie betaalt de kosten van de taxateur en de notaris?
- Moeten de erfgenamen de erfenis samen afwikkelen of benoem je een executeur?
- Ziet het overnamerecht alleen op het huis of ook op de inboedel?
- Hoe wordt de waarde van het huis bepaald? Noem jij zelf een bedrag in je testament? Andere opties zijn bijvoorbeeld de WOZ-waarde of een taxatierapport door een lokale makelaar.
3. Erfstelling in je testament
Klinkt de bovenstaande optie nogal ingewikkeld? Dan kun je het ook op een andere manier regelen in je testament. Stel dat je bijvoorbeeld twee kinderen hebt waarvan er nog één thuis woont.
Ik maak regelmatig mee dat iemand zijn koopwoning wil nalaten aan een inwonend kind. Dit kun je heel eenvoudig regelen door dat kind tot enig erfgenaam te benoemen. Misschien vindt je andere kind dat prima. In dat geval kun je volstaan met een eenvoudig testament. Het enige wat je nodig hebt is een simpele erfstelling. Op deze manier hoeft er na je overlijden geen akte van verdeling te worden gemaakt.
Wil je het andere kind niet helemaal onterven? Dan kun je in plaats daarvan een legaat opnemen. Je kunt bijvoorbeeld aan het andere kind een geldbedrag legateren. Dit kan een vast bedrag in euro’s zijn of een bedrag gelijk aan een percentage van je erfenis.
Lijkt deze optie jou wel wat? Bespreek dan met de notaris de volgende punten:
- Als er nog een hypotheek op het huis zit moet deze worden afgelost na je overlijden. Heeft je kind voldoende inkomen om een nieuwe hypotheek af te sluiten?
- Hoeveel erfbelasting is er verschuldigd na je overlijden? Hoe gaat je kind dit betalen?
- Welk bedrag ontvangt het andere kind bij een beroep op de legitieme portie? Kan het kind dat erfgenaam is dit betalen zonder het huis te moeten verkopen?
- Is je partner overleden? Mogelijk hebben de kinderen dan nog een geldvordering op jou. Houd daar rekening mee in de berekeningen.
4. Een “echt” recht van eerste koop na overlijden
Het is mogelijk om de afwikkeling van je erfenis uit handen te geven aan een executeur. Daarbij kun je de executeur uitgebreide bevoegdheden geven. Je kunt bijvoorbeeld bepalen dat de executeur alles moet verkopen zodat de erfdelen in de vorm van geldbedragen kunnen worden uitbetaald. Dit kan door de executeur tot “afwikkelingsbewindvoerder” te benoemen.
Hierbij kun je bijvoorbeeld bepalen dat de afwikkelingsbewindvoerder je huis moet verkopen en dat hij het eerst moet aanbieden aan die aardige buurman van jou. In dat geval kun je dus echt spreken van een recht van eerste koop bij overlijden. De buurman hoeft niet eens te weten dat deze bepaling in je testament staat. Dat is het mooie van een testament. Je kunt het eenzijdig opstellen en aanpassen zonder dat iemand het weet. Dit geldt bijvoorbeeld ook voor de onterving van een kind of een legaat tegen inbreng. Dit kun je bij de notaris vastleggen zonder overleg met de kinderen.
5. Verdeling afdwingen zonder testament
Stel dat iemand overleden is zonder een regeling voor het huis in een testament. Kun je dan als erfgenaam een overname afdwingen als de andere erfgenamen het daar niet mee eens zijn? Het antwoord daarop is ja!
Je bent niet verplicht om samen met de andere erfgenamen eigenaar te blijven van geërfde bezittingen. Een erfgenaam mag om deze reden een verkoop of verdeling afdwingen bij de rechter. Het afdwingen van een verdeling houdt in dat de rechter op verzoek van een erfgenaam een overname beveelt tegen de geschatte waarde. Op deze manier kan een erfgenaam de andere erfgenamen uitkopen, ook als de andere erfgenamen dat niet willen.
Voor het indienen van dit verzoek heb je een advocaat nodig. Je kunt dit dus niet bij de notaris regelen. Heb je een rechtsbijstandsverzekering? Zoek in dat geval uit of deze kwestie onder de verzekering valt, want in dat geval worden je kosten vergoed.
6. Een bedrijfsovername afdwingen zonder testament
Uiteraard kan een kind ook andere goederen dan een woning willen overnemen. Bijvoorbeeld de goederen behorende tot een onderneming, in het geval dat het kind de beoogd bedrijfsopvolger is. Speciaal voor deze situatie bevat het erfrecht een overnameregeling. Ook zonder een testament kan een kind langs deze weg goederen overnemen uit de erfenis.
Voor dit verzoek heb je in theorie geen advocaat nodig, omdat het een procedure bij de kantonrechter betreft. Normaal gezien hebben de erflater en het kind al een maatschapscontract of een VOF-contract waarin staat wat de rechten bij overlijden zijn. In dat geval heb je dus al een overnamerecht en hoef je niet naar de rechter om dit af te dwingen.
Heb jij een onderneming en is je kind bedrijfsopvolger? Dan is het beter om je bedrijfsopvolging bij leven al te regelen. Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van een schenking of een verkoop, eventueel in combinatie met een certificering van de aandelen. Een belastingadviseur kan je hier meer over vertellen.
7. Bij leven al verkopen aan het kind?
Sommige ouders overwegen bij leven hun woning al over te dragen aan hun kinderen. Zo kan ik mij het geval herinneren van een ouder echtpaar dat de woning verkocht aan hun inwonende zoon. Dit kon zonder overdrachtsbelasting vanwege de startersvrijstelling. De hypotheeklasten gingen ook nog eens omlaag. De zoon kon namelijk een gunstigere hypotheek afsluiten dan de ouders zelf hadden.
Het verkopen van het huis waar je zelf in blijft wonen is meestal niet zo’n goed idee. Als het kopende kind er zelf niet gaat wonen is het hoogste tarief voor de overdrachtsbelasting van toepassing. Op dit moment is dat tarief 10,4% over de marktwaarde. Stel dat je een gemiddelde woning hebt met een marktwaarde van € 450.000. Dan kost de verkoop aan je kind dus meer dan € 45.000 aan overdrachtsbelasting. Gaat je kind er direct zelf wonen? Dan kan de startersvrijstelling van toepassing zijn.
Sommige ouders fungeren zelf als bank voor hun kind. Bijvoorbeeld doordat ze het huis al wel overdragen aan hun kind maar de koopsom schuldig wordt gebleven. In dat geval heb je als ouders dus een geldvordering op je kind. Leg in die situatie goed vast wat er met deze vordering moet gebeuren na je overlijden. Vooral als er nog meer kinderen zijn. Loopt de lening in dat geval door met de andere kinderen als schuldeisers? Of moet de lening na het overlijden van de laatste van beide ouders worden afgelost? Realiseer je ook dat over de geldvordering erfbelasting moet worden betaald. Ook als deze doorloopt met de andere kinderen als schuldeisers!
Meer lezen?
- Deze 10 legaten kun je opnemen in een testament.
- Meer uitleg over afwikkelingsbewind.
- Tips over het verhuren van een geërfd huis.
- Zo bepaal je de waarde van een huis bij een erfenis.
- Ook zo’n hekel aan erfbelasting? Met deze 10 tips kom je er onderuit.
- Tips over het overdragen van een vakantiewoning aan de kinderen.
Veelgestelde vragen:
Wat is een recht van eerste koop?
Een “recht van eerste koop” betekent dat je de eerste bent die een bod mag uitbrengen bij een voorgenomen verkoop. Je moet wel wachten tot de eigenaar het huis wil verkopen voordat je dit recht kunt uitoefenen. Daarin verschilt dit recht van de zogenoemde “koopoptie”. Bij een koopoptie bepaal je als koper wanneer je wilt kopen en staat de prijs meestal al van tevoren vast. Een koopoptie is daardoor een sterker recht dan een recht van eerste koop. Je kunt dit recht ook uitoefenen als er nog geen sprake is van een voorgenomen verkoop aan iemand anders.
Wat is een koopoptie?
Een “koopoptie” is de afspraak dat je iets mag kopen voor een afgesproken prijs op een door jou te kiezen moment. Normaal gezien staat de prijs, of de manier waarop je de prijs bepaalt, van tevoren al vast. De kern van de koopoptie is dat jij het moment mag kiezen. Daarin verschilt het van een “recht van eerste koop”. Daarbij mag je als eerste een bod uitbrengen voordat de eigenaar de woning aan iemand anders mag verkopen. Een koopoptie is een sterker recht omdat het meer zekerheid geeft.