In dit blog leg ik uit hoe de overdrachtsbelasting werkt bij uitkoop van je ex partner. Gelukkig is er bij een scheiding meestal een volledige vrijstelling voor de overdrachtsbelasting van toepassing.
1. Algehele gemeenschap van goederen
Waren jullie gehuwd (of geregistreerd als partner) in een algehele gemeenschap van goederen? Dan maakt het niet uit of het huis op één of twee namen staat. Ook maakt het niet uit of de woning vóór het huwelijk of tijdens het huwelijk is gekocht. In al deze gevallen is de eigendom in de algehele gemeenschap van goederen gevallen.
De enige uitzondering op bovenstaande regel is de situatie dat een woning is geërfd met een zogenoemde “uitsluitingsclausule”. In dat geval is de woning privé vermogen en dus geen onderdeel van de gemeenschap van goederen. Hetzelfde kan gelden als een woning gekocht is met geërfd vermogen. Dit wordt “zaaksvervanging” genoemd. Hiervan is bijvoorbeeld sprake als de koopprijs voor de woning voor meer dan de helft is betaald met geërfd geld waarop een uitsluitingsclausule van toepassing was.
Is de conclusie dat de woning in de algehele gemeenschap van goederen zit? Dan kan deze aan één van beiden worden toegedeeld en geleverd zodra de gemeenschap van goederen is ontbonden. Bij een huwelijk wordt de gemeenschap ontbonden op het moment dat de scheiding is aangevraagd bij de rechtbank. Maar in de praktijk kan de levering bij de notaris pas plaatsvinden nadat de echtscheidingsbeschikking is ingeschreven bij de gemeente. Eerder wil de bank namelijk niet meewerken aan het overzetten van de hypotheek.
Het is belangrijk om je te realiseren dat een bezoek aan de notaris altijd nodig is. De toedeling in het echtscheidingsconvenant is niet voldoende om enig eigenaar te worden. Voor de uitvoering van deze afspraak is een notariële akte van verdeling vereist.
De hierboven omschreven situatie is volledig vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Het maakt niet uit van wiens kant de woning in de gemeenschap van goederen is gevallen. Het is dus zelfs mogelijk dat de ene echtgenoot het huis heeft gekocht en dat de andere echtgenoot het huis krijgt toegedeeld. Zolang de woning maar tot de ontbonden gemeenschap van goederen behoort is de verdeling bij scheiding vrijgesteld van overdrachtsbelasting.
2. Beperkte gemeenschap van goederen
Ben je een huwelijk of geregistreerd partnerschap aangegaan na 1 januari 2018? Dan heb je standaard een “beperkte” gemeenschap van goederen. Hiervoor geldt dezelfde vrijstelling als bij een “algehele” gemeenschap van goederen. Toch zijn er een paar verschillen. Bij een beperkte gemeenschap van goederen zal het vaker gebeuren dat een woning privé vermogen is.
Het uitgangspunt bij een beperkte gemeenschap van goederen is namelijk dat privé vermogen van vóór het huwelijk of partnerschap privé blijft. Hier valt bijvoorbeeld de woning onder die één van beiden al op naam had vóórdat het huwelijk of partnerschap werd aangegaan. Deze woning is dus privé vermogen gebleven. Dit betekent dat een “toedeling” aan de andere echtgenoot of partner niet mogelijk is. In theorie zou de eigenaar de woning kunnen verkopen aan de ander. De kopende partij moet in dat geval overdrachtsbelasting betalen. In de meeste gevallen geldt hierbij het reguliere tarief van 2%.
Is een woning tijdens het huwelijk of partnerschap gekocht op één naam? Dan valt de woning gewoon in de beperkte gemeenschap van goederen. De tenaamstelling is niet van belang. Bepalend is het moment waarop de eigendom is verkregen. Als één van beiden tijdens het bestaan van de beperkte gemeenschap een woning verkrijgt, dan valt deze in de beperkte gemeenschap van goederen.
Van bovenstaande regel is uitgezonderd de situatie dat een echtgenoot de woning heeft geërfd of kreeg geschonken. In deze gevallen is de woning privé vermogen geworden. Ook als er geen zogenoemde “uitsluitingsclausule” van toepassing is! Hetzelfde geldt als de koopprijs voor een woning betaald is uit geërfd of geschonken vermogen.
3. Huwelijkse voorwaarden
In Nederland is het heel gebruikelijk om huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden te maken. In de meeste voorwaarden wordt iedere gemeenschap van goederen uitgesloten. Je kunt in dit geval nog wel samen eigenaar zijn van een woning, maar dat is dus geen gemeenschap van goederen. Dit betekent dat bij de verdeling van deze woning de hierboven omschreven vrijstelling niet van toepassing is.
Gelukkig kun je bij de uitkoop van je partner een beroep doen op een andere vrijstelling. Dit betreft de vrijstelling voor samenwoners die een woning willen verdelen. Deze geldt ook voor gehuwden die geen gemeenschap van goederen hebben. Hierbij geldt wel een bijzondere eis, namelijk dat de eigendomsverhouding binnen de bandbreedte van 40% en 60% moet liggen.
Heeft één van beiden een aandeel kleiner dan 40% en de ander dus een aandeel groter dan 60%? Dan is de verdeling niet vrijgesteld. Dit betekent dat je bij de uitkoop van je ex partner overdrachtsbelasting betaalt over het aandeel dat je overneemt. Gelukkig betaal je dus geen belasting over de volledige eigendom, maar alleen over het aandeel dat je overneemt.
Voor een succesvol beroep op de vrijstelling is nodig dat jullie samenwoonden. Dit kan bijvoorbeeld een probleem zijn als jullie een LAT relatie hadden en samen eigenaar waren van een vakantiewoning. In dat geval is de verdeling alleen vrijgesteld als de woning tot een algehele of beperkte gemeenschap van goederen behoorde.
4. Samenwoners
De meeste verdelingen tussen ex-samenwoners zijn gelukkig vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Er is sprake van een vrijstelling indien jullie de woning samen hebben gekocht en de eigendomsverhouding binnen de bandbreedte van 40% en 60% ligt. Is één van beiden bijvoorbeeld eigenaar van 30% en de ander eigenaar van 70%? Dan is de overname helaas belast. Gelukkig betaal je alleen overdrachtsbelasting over het aandeel dat je overneemt. Het aandeel wat je al had telt dus niet mee.
Van belang is dat jullie moeten hebben samengewoond. Stellen met een LAT-relatie hebben dus geen recht op deze vrijstelling. Verder is relevant dat de belastingdienst regelmatig nieuw beleid publiceert over het betreffende wetsartikel. Is jullie situatie niet standaard? Woonden jullie bijvoorbeeld nog niet samen op het moment van de aankoop? Dan kan het zijn dat je, afhankelijk van de omstandigheden, toch nog recht hebt op de vrijstelling.