Het gebeurt regelmatig dat de overdracht van een huis niet plaats kan vinden op de afgesproken datum. Bijvoorbeeld omdat de hypotheek van de koper nog niet rond is. Of omdat de verkoper nog niet kan verhuizen vanwege vertraging bij de oplevering van zijn nieuwbouwwoning. In dit blog leg ik uit waar je op moet letten bij het uitstellen van de overdracht van een huis.
Overdracht huis uitstellen kan alleen als beide partijen akkoord zijn
Het is gebruikelijk om in de koopakte een vaste datum van overdracht af te spreken. Dit is de datum waarop de akte van levering wordt ondertekend bij de notaris. Op die dag wordt de koopprijs betaald en krijgt de koper de sleutels van het huis.
In Nederland worden huizen meestal snel overgedragen. Vaak zitten er maar één of twee maanden tussen de ondertekening van de koopakte en de akte van levering. Maar een langere termijn is mogelijk. Je kunt bijvoorbeeld een huis kopen met een uitgestelde levering, over bijvoorbeeld een jaar, omdat de verkoper een nieuw huis laat bouwen. Vaak is de opleveringsdatum dan onzeker en weet de verkoper nog niet wanneer hij verhuist.
In dit blog kijken we vooral naar de situatie dat de levering op korte termijn moet plaatsvinden, maar de afgesproken datum niet haalbaar blijkt. In beginsel geldt dan de regel “afspraak is afspraak”. Als één van beide partijen de overdracht wil uitstellen, dan hoeft de andere partij daar niet mee akkoord te gaan. De benadeelde partij kan er voor kiezen om de afgesproken datum af te wachten en vervolgens de andere partij in gebreke te stellen. De verkoper kan op die manier de koper aanmanen tot betaling. De koper kan op die manier de verkoper aanmanen tot levering.
Vervolgens ontstaat de situatie dat de andere partij “in gebreke is”. Na een bepaalde termijn treedt verzuim in en kan de benadeelde partij de koopovereenkomst ontbinden. Gelukkig gebeurt dit zelden. In de meeste gevallen komen partijen er onderling uit en zijn een paar weken uitstel al voldoende.
Meewerken aan uitstel? Let op deze punten:
- Wees flexibel en denk aan je reputatie. Vooral wanneer de wederpartij van goede wil is en vriendelijk blijft. Je weet nooit of je elkaar, de notaris, de makelaar of een andere betrokkene nog eens nodig gaat hebben. ”Wie goed doet, goed ontmoet.”
- Stem de nieuwe datum met alle betrokkenen af. Dus niet alleen met je wederpartij maar ook met de notaris, de makelaar en de hypotheekadviseur. De makelaar moet een nieuwe inspectiedatum plannen en de notaris moet de nieuwe leveringsdatum in de agenda zetten en deze doorgeven aan de hypotheekbanken van beide partijen.
- Had de verkoper de opstalverzekering al opgezegd? Denk er aan dat deze verlengd moet worden tot aan de nieuwe datum. Anders zou de woning een tijdje onverzekerd zijn!
- Ga als verkoper niet akkoord met langdurig uitstel als de koper geen zekerheid heeft gesteld in de vorm van een waarborgsom of bankgarantie. Laat de koper desnoods een gedeelte van de waarborgsom storten. Iets is beter dan niets.
De schade van je wederpartij vergoeden?
Het uitstellen van de overdracht van een huis kan tot schade leiden bij de wederpartij. Stel bijvoorbeeld dat de koper de overdracht wil uitstellen. Dan kan de verkoper hierdoor over een langere periode dubbele woonlasten hebben. Stel dat de verkoper de overdracht wil uitstellen. Dan kan de koper hierdoor in de problemen komen doordat zijn hypotheekofferte verloopt. Voor het verlengen van de offerte moet misschien een bereidstellingsprovisie worden betaald.
Mijns inziens is het bij een kort uitstel van enkele weken redelijk om de directe financiële schade van je wederpartij te vergoeden. Dit kan door middel van een verrekening op de nota van afrekening die de notaris opstelt.
Spreek bij voorkeur een vast bedrag in euro’s af op het moment dat je akkoord gaat met het uitstel. Vraag de wederpartij om een akkoord hierop per e-mail. Het alternatief is dat je daar over enkele weken nog een vervelende discussie over moet gaan voeren.
Vooral bij langer uitstel is het voor de verkoper belangrijk om te voorkomen dat per ongeluk een nieuwe bedenktijd ingaat. In beginsel heeft een consument-koper van een woning drie dagen bedenktijd na het tot stand komen van de koopovereenkomst. Bij te grote wijzigingen in de gemaakte afspraken zou de koper kunnen stellen dat er sprake is van een nieuwe koopovereenkomst. Hierdoor gaat een nieuwe bedenktijd in. Een koper die niet van goede wil is zou dit kunnen misbruiken om onder de koop uit te komen. Bijvoorbeeld als het niet lukt om een financiering te krijgen.
Meer lezen?
- 6 punten waarop je moet letten op de dag van de overdracht.
- Meer uitleg over de waarborgsom.
- Meer uiteg over de ingebrekestelling.
