Heb je eindelijk je droomhuis gevonden, maar heeft het nogal wat gebreken? En zit het jou niet lekker dat de verkoper geen enkele garantie wil geven? Dit zijn je drie opties als je een ouderdomsclausule niet wilt accepteren.
Wat is een ouderdomsclausule?
Normaal gezien heb je als consument altijd recht op garantie. Denk bijvoorbeeld aan een nieuwe televisie of een nieuwe fiets die je koopt in een winkel. Sommige mensen zien over het hoofd dat de verkoper van een huis meestal ook een consument is. Je koopt dus geen product van een ondernemer. Bovendien is een bestaande woning geen nieuwe zaak. Je kunt de aankoop van een bestaande woning vergelijken met de aankoop van een gebruikte auto van een particulier. Als koper moet je dus op je hoede zijn.
Bij de verkoop van een woning heeft de verkoper een “mededelingsplicht” en de koper een “onderzoeksplicht”. Bij een oudere woning kan er eerder sprake zijn van verborgen gebreken. Ook kan de bouwkundige kwaliteit lager zijn. Denk bijvoorbeeld aan de staat van vloeren, leidingen en technische installaties. De ouderdomsclausule houdt in dat de koper verklaart hiermee bekend te zijn en dat de verkoper geen garanties geeft op dit gebied. Dit betekent dat je als koper bijna geen mogelijkheid meer hebt om de verkoper aan te spreken op eventuele gebreken. Dit maakt het extra belangrijk om te voldoen aan je onderzoeksplicht.
1. Zie af van de aankoop
Een klushuis is niet voor iedereen geschikt. Heb je nog niet eerder een woning opgeknapt en heb je geen aankoopmakelaar? De realiteit is dat de minst deskundige koper vaak de hoogte bieder is. De ouderdomsclausule legt alle verantwoordelijkheid bij jou om te onderzoeken wat je koopt. Als de situatie het niet toelaat om meer onderzoek te doen, zie dan gewoon af van de aankoop. Nederland telt meer dan 8 miljoen huizen. Er komt vanzelf iets anders voorbij.
2. Door onderhandelen
De meeste huizen worden tegenwoordig snel verkocht. Staat de woning die jij op het oog hebt al langer te koop? Laat dit dan in je voordeel werken en bekijk de woning meerdere keren. Neem bij je tweede bezoek een eigen deskundige mee. Vraag net zo lang door totdat je alles weet over de woning. Hoe vaker je de woning bezoekt, des te lager je risico wordt. Probeer zo veel mogelijk problemen en gebreken op te sporen en gebruik deze bij de onderbouwing van je bod.
Zijn er recent vergelijkbare woningen verkocht in dezelfde straat of wijk? Een NVM makelaar kan voor jou opzoeken hoe lang de betreffende woning te koop heeft gestaan en wat de oorspronkelijke vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs was.
Is er toevallig een aannemer bezig met het opknappen van een vergelijkbare woning in de buurt? Vaak hebben dezelfde woningen dezelfde problemen. Het is de moeite waard om even een praatje te gaan maken.
3. Ontbindende voorwaarde opnemen
De beste manier om een ouderdomsclausule niet zo maar te accepteren is het uitvoeren van een bouwkundige keuring. Dit kan in de vorm van een ontbindende voorwaarde. Blijkt uit de keuring dat er verborgen gebreken zijn? Dan kun je de koop ontbinden als de geschatte herstelkosten hoger zijn dan een bepaald bedrag.
Let op: deze voorwaarde houdt normaal gezien niet in dat de herstelkosten boven een bepaald bedrag voor rekening van de verkoper komen. Het enige recht dat je als koper hebt is de ontbinding van de koopovereenkomst. Je bent niet verplicht om van dit recht gebruik te maken. Als de herstelkosten iets hoger blijken te liggen, dan kun je beslissen om de koop door te laten gaan. Zijn de herstelkosten veel hoger dan het afgesproken bedrag? Dan kun je voorstellen om de koopprijs te verlagen. Als de koper daar niet mee akkoord gaat kun je de koop alsnog ontbinden.
Uiteraard is de verkoper niet verplicht om met deze voorwaarden akkoord te gaan. Je hoort steeds vaker dat kopers helemaal geen voorwaarden meer kunnen stellen. Regelmatig wordt er zelfs afgezien van een financieringsvoorbehoud.
Wil je de woning persé kopen maar is het niet mogelijk om voorwaarden op te nemen in de koopakte? Bijvoorbeeld omdat er veel kijkers en meerdere biedingen zijn? Overweeg dan om een spoedkeuring te laten doen vóór het verstrijken van de drie dagen bedenktijd. De bedenktijd gaat pas lopen na de ondertekening van de koopakte. Wil de verkoper daar niet aan meewerken? Tsja, je maakt er geen vrienden mee, maar tijdens de bedenktijd kun je de koop nog ontbinden zonder dat je een boete verschuldigd bent.
Onder andere de Vereniging Eigen Huis adverteert uitdrukkelijk met de mogelijkheid om binnen de drie dagen bedenktijd een bouwtechnische keuring uit te laten voeren.
Meer lezen?
- Je hebt altijd drie dagen bedenktijd bij de aankoop van een huis.
- Dit kun je doen als je na de aankoop gebreken ontdekt.
- De 6 punten om op te letten op de dag van de overdracht.
- Hier kun je een bouwtechnische keuring aanvragen (externe website).
Veelgestelde vragen:
Wat is een ouderdomsclausule?
Een ouderdomsclausule is een clausule die je kunt opnemen in een koopakte. De bedoeling van de clausule is dat de verkoper niet aansprakelijk wil zijn voor eventuele gebreken aan het huis. Het risico daarvoor wordt dus zoveel mogelijk bij de koper neergelegd.
Is een ouderdomsclausule normaal?
Nee, een ouderdomsclausule is niet standaard. Als je meer risico bij de koper neerlegt, dan zal hij minder willen betalen voor het huis. Daarom neem je als verkoper deze clausule alleen maar op als de kans groot is dat het huis verborgen gebreken heeft.
Wat valt onder de ouderdomsclausule?
Onder de ouderdomsclausule valt de bouwkundige kwaliteit van het huis en in het bijzonder de leidingen voor gas, water, stroom en riolering. Er is geen verplichte tekst dus je kunt onderhandelen over de inhoud van de clausule.
Wat is een niet zelf bewoond clausule?
De verkoper heeft een mededelingsplicht en de koper heeft een onderzoeksplicht. Stel dat je een huis koopt uit een erfenis of van een verhuurder. De “niet zelf bewoond clausule” houdt in dat de verkoper je er op wijst dat zijn mededelingsplicht beperkt is omdat hij er zelf niet heeft gewoond. Dit betekent dat je als koper een verzwaarde onderzoeksplicht hebt. Net als bij de ouderdomsclausule komt er dus meer risico bij de koper te liggen.