De koop van een huis is voor de meeste mensen de grootste uitgave van hun leven. Als je een nieuwe auto, fiets of televisie koopt dan doe je als consument zaken met een ondernemer. Dit betekent dat je automatisch recht hebt op garantie. Maar als je een woning koopt is de verkoper meestal ook een consument. Ook als de verkoper een professionele makelaar inschakelt is jouw wederpartij geen ondernemer. Je kunt de aankoop van een bestaande woning vergelijken met de aankoop van een tweedehands auto van een particulier. Je moet dus goed onderzoeken wat je koopt om te voorkomen dat je als koper opdraait voor onzichtbare gebreken.
Wat zijn zichtbare en onzichtbare gebreken?
Een zichtbaar gebrek is bijvoorbeeld een scheve dakpan, een gat in de vloer of een kozijn dat al tien jaar niet is geschilderd. Deze gebreken kun je eenvoudig zelf waarnemen en zijn dus niet verborgen. Een onzichtbaar gebrek is bijvoorbeeld een verstopte afvoer, een stop die doorslaat elke keer dat je de oven aanzet of een dakgoot die lekt bij iedere regenbui.
Een standaard koopakte vermeldt het volgende over zichtbare en onzichtbare gebreken:
Als je een nieuwbouwwoning laat bouwen dan krijg je automatisch een garantie van de aannemer. Een consument-verkoper garandeert niet dat de woning vrij is van gebreken. Als je een tweedehands auto verkoopt wil je ook niet dat de koper een maand later terug komt omdat de accu kapot is. Hetzelfde geldt voor een consument die zijn huis verkoopt. Je wilt niet dat de koper maanden later terug komt met klachten over het schilderwerk. Daarom is het uitgangspunt in de koopakte dat alle gebreken (zichtbaar en onzichtbaar) voor rekening van de koper komen. Wat je daar van vindt maakt niet uit, maar wat je er mee doet wel! De belangrijkste tip is dat je als koper moet voldoen aan je “onderzoeksplicht”.
Waarom legt de makelaar het risico bij de koper?
De makelaar werkt in opdracht van de verkoper en heeft als belangrijkste taak het behalen van een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst. Hierbij is niet alleen de koopprijs van belang maar ook onder welke voorwaarden de woning wordt verkocht. Een verkoper wil achteraf geen claims ontvangen van een ontevreden koper. De afspraak over gebreken is misschien wel de belangrijkste clausule in de koopakte. Het staat er heel kort, maar de toelichtingen op de modellen zijn helder over wat het betekent.
De standaard vragenlijst vermeldt het volgende:
De toelichting op de standaard koopovereenkomst vermeldt het volgende:
Het uitgangspunt is dus heel duidelijk dat alle gebreken in beginsel voor rekening van de koper komen. De koopakte maakt hierop één uitzondering. Een gebrek kan zo ernstig zijn dat dit het normale gebruik als woonhuis belemmert. In de meeste gevallen zal een dergelijk gebrek op het moment van de aankoop eenvoudig kenbaar zijn. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat je een ernstig verwaarloosde kluswoning koopt. In dat geval zal het heel lastig zijn om de verkoper aan te spreken als je nieuwe gebreken ontdekt.
De standaard koopakte zegt over een “onbruikbaar” huis het volgende (lees ook vooral de toelichting):
Uiteraard kan de verkoper je ook met opzet hebben bedrogen. Denk bijvoorbeeld aan de volgende gevallen:
- De verkoper heeft aantoonbaar gelogen over de staat van de woning.
- Documenten zijn vervalst (pagina’s weggelaten of gewijzigd).
- De verkoper heeft een zichtbaar gebrek onzichtbaar gemaakt. Denk bijvoorbeeld aan het cosmetisch wegwerken van waterschade zonder het lekkende dak te repareren.
In dergelijke gevallen is het verstandig om je rechtsbijstandsverzekering of een advocaat in te schakelen.
Een gewaarschuwd mens telt voor twee:
- Vraag door! Zorg dat je als koper aan je onderzoeksplicht voldoet voordat je een handtekening zet.
- Leg alles vast! Zorg dat je kunt bewijzen wat je hebt gevraagd en wat het antwoord was. Dat kun je ook zelf doen door elke mondelinge afspraak per e-mail te bevestigen aan de verkoper en de makelaar.
- Leun niet op vrienden! Een professional is niet bang om lastige vragen te stellen want dat is zijn werk. Voor familie en vrienden is het, ook als ze deskundig zijn, moeilijk om afstand te nemen en het puur zakelijk te bekijken. Heb je er zelf geen verstand van, huur dan iemand in die dat wel heeft.
- Laat eventueel een spoedkeuring doen tijdens de bedenktijd.
Meer lezen?
- Modelbrief voor wie een bod wil uitbrengen zonder aankoopmakelaar.
- Heb je geen aankoopmakelaar? Dan kun je hier een bouwtechnische keuring boeken.
- Let bij de eindinspectie op deze 6 punten.
- Is het huis niet leeg? Dit zijn je opties.
- Bij een gebrek is het mogelijk om een depot aan te houden bij de notaris.
- Als koper heb je altijd recht op drie dagen bedenktijd.
- Een appartement kopen zonder actieve VVE? Dit zijn de risico’s.
Veelgestelde vragen:
Wat wordt verstaan onder verborgen gebreken?
Een verborgen gebrek is bijvoorbeeld een verstopte afvoer, een stop die doorslaat elke keer dat je de oven aan zet, of een dakgoot die lekt bij iedere regenbui.
Wat zijn geen verborgen gebreken?
Geen verborgen gebreken zijn een scheve dakpan, een gat in de vloer of een kozijn dat al tien jaar niet is geschilderd. Dit zijn gebreken die eenvoudig kenbaar zijn en dus altijd voor rekening van de koper komen.