Vergeleken met andere landen heeft de Nederlandse huizenmarkt korte termijnen. Als je een huis te koop zet heb je meestal binnen enkele weken al een koper gevonden. Vervolgens vindt de overdracht bij de notaris vaak binnen één of twee maanden plaats. Een paar dagen later heb je als verkoper het geld al op je bankrekening staan. Ook het voorbehoud van financiering kent vaak een korte termijn. Soms blijkt deze termijn te kort en wil de koper de ontbindende voorwaarde verlengen.
De wet regelt bijna niks
De wet regelt veel onderwerpen tot in detail. Koop je bijvoorbeeld als consument een nieuwe televisie in een winkel, dan is in de wet geregeld dat je recht hebt op garantie. Als je een huis koopt is de andere partij (de verkoper) meestal ook een consument. De aankoop van een bestaande woning kun je daarom beter vergelijken met de aankoop van een tweedehands auto via Marktplaats.nl. Je moet als koper dus op je hoede zijn, de juiste vragen stellen en goed onderzoeken wat je precies koopt.
Wat ontbindende voorwaarden betreft heeft de koper van een huis wettelijk alleen recht op drie dagen bedenktijd. Als je een financieringsvoorbehoud wilt afspreken, dan moet je dit bij het uitbrengen van je bod al melden. Bovendien moet je er voor zorgen dat deze afspraak in de koopakte wordt opgenomen.
Het financieringsvoorbehoud houdt in dat de koper tot een bepaalde datum de koop kan ontbinden als het niet lukt om een hypotheek te krijgen. Het is gebruikelijk om hierbij af te spreken dat de koper alleen een beroep kan doen op het financieringsvoorbehoud als hij daarbij één of meer afwijzingen van banken overhandigt aan de verkoper.
Voorbeelden van andere ontbindende voorwaarden zijn het “voorbehoud van een bouwkundige keuring” en het “voorbehoud verkoop eigen woning”. Naast het uitstel van het voorbehoud financiering is het in theorie ook mogelijk om een andere ontbindende voorwaarde te verlengen. Hierna volgen een paar tips voor beide partijen (verkoper en koper) bij verlenging van een ontbindende voorwaarde.
Tips voor de koper:
- Kom niet pas in actie op de laatst mogelijke dag. Waarschijnlijk zijn de makelaar en de notaris wel bereikbaar, maar die mogen hierover geen beslissingen nemen. Uiteindelijk is voor de verlenging altijd een akkoord nodig van de verkoper. Wat doe je als die telefonisch onbereikbaar is, bijvoorbeeld vanwege vakantie?
- Stel dat je geen beroep doet op het financieringsvoorbehoud en dat vervolgens blijkt dat je de hypotheek toch niet rond krijgt. Voor die situatie staat er in de koopakte normaal gezien een boeteregeling van 10%. Stel dat de koopprijs € 500.000 bedraagt. In dat geval moet je dus een boete betalen van € 50.000.
- Vertrouw NOOIT op mondelinge afspraken. Het is heel goed om dingen telefonisch af te stemmen, maar vraag bij verlenging altijd om een schriftelijke bevestiging vóórdat de ontbindende voorwaarde verloopt.
- Zoek op tijd uit wanneer, bij wie en op welke manier je een beroep moet doen op het financieringsvoorbehoud. Je wilt niet in paniek op het laatste moment een stomme fout maken en daardoor een boete verbeuren aan de verkoper.
- In de onderlinge verhouding tussen jou en de verkoper is de financiering jouw verantwoordelijkheid. Is de hypotheek niet op tijd rond doordat jouw hypotheekadviseur of de bank een fout heeft gemaakt? Ook als jij er niets aan kunt doen, komt dit wel voor jouw rekening als koper.
Tips voor de verkoper:
- Je bent niet verplicht om akkoord te gaan met uitstel. Een weigering hoeft ook niet tot gevolg te hebben dat de koop wordt ontbonden. De koper kan er voor kiezen om het voorbehoud te laten verlopen, met het risico dat hij een boete verbeurt als de financiering niet rond komt.
- Verleng voor een zo kort mogelijke periode. Bijvoorbeeld één of twee weken. Er is juridisch niets op tegen om de voorwaarde meerdere keren te verlengen.
- Realiseer je dat een waarborgsom of bankgarantie geen enkele waarde heeft zolang het financieringsvoorbehoud nog loopt. Als de koper een beroep doet op het financieringsvoorbehoud dan krijgt hij de waarborgsom terug.
- Houd je eigen verplichtingen in de gaten. Het verlenen van uitstel kan bijvoorbeeld betekenen dat de aanvraag van jouw overbruggingshypotheek vertraging oploopt.
- Vraagt de koper ook om uitstel van de overdracht? Laat de koper in dat geval jouw schade vergoeden. Denk bijvoorbeeld aan de extra rente die jij betaalt aan de bank omdat je hypotheek later wordt afgelost.
- Zorg dat iedereen op de hoogte is en op tijd feedback kan geven. Stem het uitstel dus af met je makelaar, je eventuele hypotheekadviseur en de notaris voordat je akkoord gaat.
Meer lezen?
- Datum van overdracht uitstellen? Hier moet je op letten.
- Meer uitleg over de waarborgsom.
- Voorbeeld biedingsbrief met financieringsvoorbehoud.
- De koper in gebreke stellen? Zo doe je dat.
- Uitleg over de 3 dagen bedenktijd.
