Bij het opstellen van een onderhandse akte kan er veel mis gaan. Dit zijn de 5 grootste fouten om te vermijden.
Wat is een onderhandse akte?
Een onderhandse akte is een door partijen zelf gemaakt en ondertekend document waarmee je iets kunt bewijzen. Een mooi voorbeeld is een arbeidscontract. Dit is een document dat de werkgever en werknemer zelf opstellen en ondertekenen. Daarmee heb je schriftelijk bewijs van het bestaan van een arbeidsovereenkomst.
1. Verkeerd label
Het komt vaak voor dat partijen een verkeerde titel boven een contract zetten. Of dat de titel van de overeenkomst wel klopt maar dat er in het contract nog een tweede, andere overeenkomst is “verstopt”. Een verkeerd label op een contract zetten, dat kan grote gevolgen hebben. Want voor veel contracten gelden verplichte wettelijke regels. Je kunt die regels niet omzeilen door iets anders boven het contract te zetten. Dit zijn een paar bekende voorbeelden:
- Denk aan rechtszaken over ingehuurde ZZP’ers die feitelijk werknemer zijn. Gevolg: daardoor hebben zij opeens werknemersrechten.
- Het schenken en terug lenen van geld, waarbij het geld op dezelfde dag een rondje maakt. Inhoudelijk gaat het om een papieren schenking, ook al staat dat er niet boven. Gevolg: de schenking had bij notariële akte gemoeten.
- Het in gebruik geven van een onroerende zaak in ruil voor een tegenprestatie wordt ten onrechte niet als “huur” betiteld. Gevolg: de wettelijke regels voor verhuur zijn gewoon van toepassing.
2. Een handtekening te weinig
Soms mist er onder een contract een handtekening die wel nodig was. Dit kan tot gevolg hebben dat het contract helemaal niet geldig is of wel geldig maar vernietigbaar. Een paar voorbeelden:
- Iemand verkoopt een huis dat voor 100% op zijn naam staat bij het kadaster. Toch had er nog een tweede persoon moeten tekenen. Bijvoorbeeld de echtgenoot omdat op grond van de wet zijn toestemming nodig is. Of de ex-echtgenoot omdat het huis in een gemeenschap van goederen zat die na de scheiding nog niet is verdeeld.
- Een bestuurder van een stichting tekent een huurovereenkomst terwijl hij op grond van de statuten niet zelfstandig bevoegd is.
- De directeur van een B.V. tekent een belangrijk contract en ziet over het hoofd dat hij daarvoor eerst goedkeuring van de aandeelhouder moet vragen.
3. Geen eigen kopie
Wanneer je wel eens een huis hebt gekocht of verkocht, dan weet je dat je meerdere exemplaren van de koopakte tekent. Veel makelaars maken de koopakte zelfs in viervoud. De verkoper en koper krijgen elk een exemplaar. De derde gaat naar de notaris en de vierde houdt de makelaar zelf. Bij het opstellen van een onderhandse akte is het belangrijk om er op te letten dat iedereen een eigen kopie krijgt. Denk er ook aan dat elke partij een handtekening zet op iedere pagina van elk exemplaar.
4. Zelf het model aanpassen
Bij het opstellen van een onderhandse akte gaan partijen vaak uit van een standaard invulmodel. Daar is niks op tegen. Denk bijvoorbeeld aan een huurcontract. Daarvoor kun je online modellen vinden die je zelf kunt invullen. Waar het mis gaat, is als partijen zelf clausules gaan schrappen of aanpassen. Een paar voorbeelden:
- Partijen zien over het hoofd dat een standaard clausule in een model een afwijking kan zijn van de wettelijke regeling. Als je zo’n clausule schrapt, geldt opeens een andere regeling die niet in het contract staat maar in de wet.
- Partijen zien over het hoofd dat er sprake kan zijn van dwingend recht, waardoor een aanpassing in het model ongeldig kan zijn.
5. Geen aandacht voor samenhang
Stel een B.V. heeft vier aandeelhouders. Van die vier heeft er één ook een arbeidscontract bij de B.V. Hoe zit het dan als die persoon ontslag neemt? Mag hij dan wel aandeelhouder blijven? En wie moeten dat eigenlijk met elkaar afspreken? Is dat een kwestie tussen de B.V. en de werknemer of tussen de aandeelhouders onderling?
Sluiten partijen meerdere contracten die met elkaar samenhangen? Dan is het een goed idee om er toch maar een advocaat bij te halen. Een advocaat kan je helpen met een:
- Samenwerkingsovereenkomst.
- Aandeelhoudersovereenkomst.
- Raamovereenkomst.
- Intentieovereenkomst.
Meer lezen?
Veelgestelde vragen:
Wat moet er in een onderhandse akte staan?
In een onderhandse akte moet duidelijk staan wie de partijen zijn en wat voor soort overeenkomst het is. Denk bijvoorbeeld aan een huurovereenkomst, een koopovereenkomst of een geldlening. In een standaard situatie kun je prima werken met een standaard contract. Pas op met het aanpassen van een modelcontract. Laat in dat geval altijd een deskundige meekijken. Een beetje kosten vooraf is beter dan een hoop kosten achteraf.
Wie maakt een onderhandse akte op?
Een onderhandse akte maak je zelf op. Je hebt geen notaris of andere ambtenaar nodig om een onderhandse akte te maken.
Wat kost een onderhandse akte?
Schakel je een jurist in om een onderhandse akte op te stellen? Dan betaal je normaal gezien een uurtarief. Het maken van kosten is niet verplicht want je mag een onderhandse akte ook zelf maken.
Kun je een onderhandse akte registreren bij de notaris?
Je kunt een onderhandse akte alleen registreren bij de belastingdienst als dat wettelijk verplicht is. Een andere onderhandse akte kun je nog wel registreren bij de notaris. Dit houdt in dat de notaris de akte in de kluis bewaart, waardoor je het bestaan van de akte en de datum kunt bewijzen.
Artikel 48 Wet op het notarisambt: “1. Wanneer aan de notaris een akte in de zin van artikel 156, eerste lid, van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering wordt aangeboden, met verzoek deze in zijn protocol op te nemen, is hij verplicht van de inhoud daarvan kennis te nemen en van de aanbieding en opname een akte te verlijden en het stuk aan die akte te hechten, onverminderd het bepaalde in artikel 95 van Boek 4 van het Burgerlijk Wetboek. 2. Onverminderd het bepaalde in artikel 21, tweede lid, kan de notaris zijn dienst weigeren indien de verzoeker niet aannemelijk kan maken dat hij bij opneming van het aangeboden stuk in het protocol een redelijk belang heeft.”