Notaris aansprakelijk voor schade speculatieve grondhandel?

Een paar weken geleden is een interessante uitspraak gepubliceerd waaruit blijkt dat de notaris aansprakelijk kan zijn voor schade bij speculatieve grondhandel. De afgelopen jaren is regelmatig in het nieuws geweest dat argeloze consumenten kleine perceeltjes kopen in de hoop dat deze meer waard worden bij een bestemmingswijziging naar woningbouw. Hieronder zie je hoe dat er in de praktijk uit ziet. De bovenste afbeelding is van Google Maps. De onderste afbeelding geeft de kadastrale grenzen aan.

speculatieve grondhandel google maps
bovenstaande afbeelding is de feitelijke situatie op Google Maps
speculatieve grondhandel kadastrale kaart
bovenstaande afbeelding is de juridische situatie bij het Kadaster

In Nederland heb je voor de overdracht van een perceel grond een koopakte en een akte van levering nodig. De koopakte is meestal een onderhandse (zelfgemaakte) akte, maar voor de akte van levering moet je langs de notaris. Het is dus niet mogelijk om een stukje grond over te dragen zonder tussenkomst van de notaris.

Werkt de notaris mee aan oplichting?

Het strafrecht geeft de volgende definitie aan oplichting:


Hij die, met het oogmerk om zich of een ander wederrechtelijk te bevoordelen, hetzij door het aannemen van een valse naam of van een valse hoedanigheid, hetzij door listige kunstgrepen, hetzij door een samenweefsel van verdichtsels, iemand beweegt tot de afgifte van enig goed, tot het verlenen van een dienst, tot het ter beschikking stellen van gegevens, tot het aangaan van een schuld of tot het teniet doen van een inschuld, wordt, als schuldig aan oplichting, gestraft met gevangenisstraf van ten hoogste vier jaren of geldboete van de vijfde categorie.

In normale taal: oplichting is een vorm van bedrog waarbij je iemand misleidt om er zelf beter van te worden. Worden kopers bij speculatieve grondhandel opgelicht? Als het antwoord “ja” is, dan vindt de oplichting mijns inziens al plaats op het moment dat de onderhandse koop wordt gesloten. Op dat moment gaan partijen namelijk verplichtingen aan. Vervolgens moet de uitvoering nog plaats vinden in de vorm van een levering bij de notaris. Volgens mij is er bij sommige (gelukkig niet bij de meeste) notarissen sprake van een hardnekkig misverstand dat je op het moment van de levering een eventuele oplichting nog kunt “weg informeren”.

Stel dat twee auto’s op elkaar botsen omdat één van beiden door rood is gereden. Hoe lang je daarna ook met het slachtoffer praat, er verandert niets aan het feit dat de ander door rood is gereden. Toch zijn er notarissen die denken dat je mee kunt werken aan de uitvoering van een dubieuze koopovereenkomst, als je maar voldoende uitleg geeft aan de koper. Ook (tucht)rechters lijken daar grotendeels in mee te gaan. Ik heb daar eerlijk gezegd nooit iets van begrepen, maar wellicht zie ik het verkeerd.

Ik vind het niks dat op deze manier grond wordt verhandeld en dat sommige notarissen daar enthousiast aan mee werken. Laten we eens kijken naar wat de rechter er van vindt.

De uitspraak van de rechter

De volledige tekst van de (geanonimiseerde) uitspraak vind je hier. De rechtszaak draait om transacties met percelen landbouwgrond in de periode 2006 tot 2008. De percelen werden gekocht als pensioenbelegging. De kopers hoopten op een waardestijging van de grond als gevolg van een bestemmingswijziging. De landbouwgronden werden gekocht van grondhandelaren die de percelen kort daarvoor zelf in eigendom hadden verworven. Er was sprake van commerciële verkoopactiviteiten door de grondeigenaren. De kopers spreken de notaris aan die de leveringsakten heeft gepasseerd. Zij menen dat de notaris zijn zorgplicht heeft geschonden bij zijn dienstverlening in het kader van de transacties.

In deze civiele zaak gaat het niet om de vraag of er sprake is van oplichting door de verkoper. Wel staat ter discussie of de notaris bij de levering zijn zorgplicht heeft geschonden en op grond daarvan aansprakelijk is jegens de kopers. Ten aanzien van in elk geval één van de kopers luidt het antwoord van de rechter bevestigend. Dit oordeel lijkt vooral te zijn gebaseerd op het feit dat de akten bij volmacht zijn gepasseerd. De betreffende kopers hebben de akten dus niet zelf ondertekend en zijn alleen op afstand geïnformeerd door de notaris.

De advocaat van de kopers verwijt de notaris het volgende:

[gedaagde] heeft ten onrechte niet gewezen op het feit dat sprake was van ABC- transacties, niet op de onverklaarbare prijsstijgingen en de aan dit soort transacties verbonden risico’s. [gedaagde] heeft geen persoonlijk contact gehad of gezocht, maar steeds erop aangedrongen dat de kopers bij de leveringen door een gevolmachtigde werden vertegenwoordigd. Van een notaris mag worden verwacht dat hij weet dat ABC-constructies worden gebruikt als oplichtingsinstrument. [gedaagde] had, nu hij wist of behoorde te weten dat met handel in speculatieve landbouwgrond sprake was van windhandel, de kopers actief moeten waarschuwen voor de te hoge prijs die zij voor de landbouwgrond betaalden en voor de vrijwel niet bestaande kans op waardestijging en bestemmingswijziging vanwege aard en ligging van de percelen. [eisers] verwijzen naar diverse krantenartikelen en (tucht)jurisprudentie ter onderbouwing van hun stelling dat het bij dergelijke transacties om windhandel gaat. [gedaagde] heeft verder niet gecontroleerd of kopers wilden wat in de conceptleveringsakte was opgenomen, meer specifiek of zij de speculatieve grondtransacties wilden doen. Het toezenden van de conceptleveringsakte en volmacht is daarvoor onvoldoende. Totdat [gedaagde] zich van de bewustheid en wil van de kopers had vergewist, lag het – ook naar de normen van destijds – op zijn weg de leveringsaktes niet te verlijden. [gedaagde] had de ABC-transacties nader moeten onderzoeken. In dat kader moest [gedaagde] (nadere) inlichtingen vragen bij de verkopende partijen – die evenmin de kopers hebben voorgelicht – door bijvoorbeeld te vragen naar een verklaring voor het verschil tussen de grondprijs bij de transacties A-B en B-C. Ook had hij onderzoek moeten doen naar publiekrechtelijke beperkingen (op de percelen in [plaats 5] rustte de beperking ‘beschermd dorpsgezicht’) en had hij moeten onderzoeken of de verkopers beschikten over een AFM-vergunning, nu zij beleggingsproducten verkochten.

De rechtbank overweegt het volgende:

In deze zaak staat vast dat alle kopers bij de transacties B-C zich bij de levering hebben laten vertegenwoordigen door een gevolmachtigde medewerker van [gedaagde] . Hierdoor kon [gedaagde] niet bepalen welke informatie zij al dan niet begrepen en waar al dan niet meer voorlichting nodig was, zoals [gedaagde] ook ter zitting heeft beaamd. Ondanks het niet in personen verschijnen van kopers bij het passeren, heeft [gedaagde] zich niet op een andere manier overtuigd dat de kopers de inhoud van de aktes begrepen. Op basis van het terugsturen van de volmachten aan [gedaagde] en het nagenoeg geheel ontbreken van vragen, mocht [gedaagde] niet zonder meer aannemen dat kopers de inhoud van de aktes begrepen. In zoverre is [gedaagde] de op hem rustende informatieplicht onvoldoende nagekomen. Dat geldt ook voor zijn plicht tot actieve wilscontrole. [gedaagde] heeft niet actief gecontroleerd of kopers wilden wat in de op hen van toepassing zijnde akte was opgenomen. Dat medewerkers van hem dat telefonisch in voldoende mate hebben gedaan, is door [gedaagde] onvoldoende gesteld en onderbouwd. Dit oordeel wordt niet anders doordat de kopers als ondernemers mogelijk meer ervaring hadden met notariële dienstverlening dan gemiddelde consumenten.

De rechtbank beslist uiteindelijk het volgende:

6.1 verklaart voor recht dat [gedaagde] bij de levering van de in dagvaarding genoemde percelen zijn zorgplicht jegens (de erflater van) [eiser 1] , [eiser 3] en [eiser 3] heeft geschonden, en dat [gedaagde] richting hen niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in dezelfde omstandigheden mocht worden verwacht; 6.2 verklaart voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade die [eiser 1] als gevolg het onder 6.1 voor recht verklaarde heeft geleden; 6.3 verwijst de zaak voor wat betreft [eiser 1] naar de schadestaatprocedure;

Ik ga er van uit dat er in deze zaak een hoger beroep volgt. Als het enkele feit dat er bij volmacht is gepasseerd kan leiden tot aansprakelijkheid van de notaris, dan heeft dit grote gevolgen voor verzekeraars. Dit zal namelijk duizenden keren gebeurd zijn bij dit soort transacties.

Meer lezen?

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *