De legitieme portie en onroerend goed, wat is het waard?

De legitieme portie en onroerend goed, het zijn geen beste vrienden. Want de waarde van het huis staat stevig in de top 3 van problemen bij het bepalen van de legitieme portie. Omdat de wet er niet veel over zegt, is het aan de rechter om het erfrecht op dit punt aan te vullen. Uitspraken zijn er genoeg. Want conflicten over de waarde van de woning draaien vaak uit op een rechtszaak. Ben jij onterfd en zit er een huis in de erfenis? Of ben jij als executeur bezig met de afwikkeling en wil je weten hoe je dit probleem aanpakt? Bekijk dan de video met tips hieronder:

Hoe gaat de fiscus om met een woning in de erfenis?

Je bent vast wel bekend met de slogan “leuker kunnen we het niet maken, wel makkelijker”. In 2010 is de Successiewet vernieuwd en sinds dat jaar geldt voor de erfbelasting verplicht de WOZ-waarde. Er valt dus niet meer te praten over de waarde van een woning. Je mag alleen de WOZ-waarde opgeven in de aangifte erfbelasting. Ben je het niet eens met die waarde? Dan moet je bij de gemeente zijn. Gelukkig heb je als erfgenaam het recht om een nieuwe beschikking te vragen en daartegen bezwaar te maken. Lukt het om de waarde omlaag te krijgen? Dan mag je de nieuwe waarde opgeven in de aangifte en betaal je minder belasting.

Het is misschien niet eerlijk dat de WOZ-waarde verplicht is, maar het is wel duidelijk en efficiënt. Deze waarde geldt alleen voor de erfbelasting en niet voor het erfrecht. In het erfrecht staat dat je de waarde moet nemen onmiddellijk na het overlijden. Dus niet een jaar ervoor of erna, maar op het moment van overlijden. Dat is een belangrijk verschil met de WOZ-waarde, die altijd een peildatum heeft van 1 januari. Los van de peildatum zegt het erfrecht niet hoe je de waarde van een huis bepaalt bij de legitieme portie.

Hoe bepaal je de waarde van een huis bij de legitieme portie?

In de wet kom je bij het hoofdstuk over de legitieme portie nergens de woorden “huis”, “woning” of “onroerend goed” tegen. De waarde is gewoon de waarde. In normale mensentaal betekent dit dat een huis waard is wat een gek er voor geeft. Het gaat dus om de marktwaarde. Maar dat is een lastig begrip. Want vaak wordt het huis niet verkocht en komt er dus geen prijs tot stand op de vrije markt. Hoe bepaal je in dat geval achteraf de marktwaarde op het moment van overlijden? Als je deze vraag voorlegt aan de rechter, is het antwoord dat een deskundige het huis moet taxeren. Maar dit hoeft alleen als je het niet op een andere manier met elkaar eens kunt worden. Er zijn daarom twee manieren voor waardebepaling:

1. Het onterfde kind en de executeur of de erfgenamen komen in onderling overleg tot overeenstemming over de waarde.
2. Het lukt niet om samen een waarde te bepalen en één van de partijen schakelt een advocaat in en begint een rechtszaak. Meestal zal het onterfde kind degene zijn die deze stap zet.

Hierna volgt een overzicht van een paar interessante uitspraken van de rechter. En daarna geef ik een paar tips waarmee je hopelijk in onderling overleg tot een oplossing kunt komen. Dat blijft toch de aantrekkelijkste optie. Want een rechtszaak kost tijd en geld en je loopt altijd het risico dat je niet je zin krijgt. Het is ook wat waard dat je het dossier kunt sluiten en verder kunt met je leven. Zelfs als je daarmee niet het onderste uit de kan haalt.

Hoe bepaalt de rechter de waarde van een woning voor de legitieme portie?

De rechter komt natuurlijk niet zelf langs om de woning te waarderen. Dat is een taak van de taxateur. Maar die taak kan soms best lastig zijn. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat het onterfde kind zich pas jaren na het overlijden meldt. Of dat de erfgenaam het huis heeft verbouwd waardoor het meer waard is geworden. Dit zijn een paar interessante uitspraken:

• In deze zaak werd door de ruzie over de erfenis de woning pas jaren na het overlijden verkocht. In de tussentijd was de waarde flink gedaald en had de erfgenaam veel kosten gemaakt. De rechter vond dat dit voor rekening kwam van de erfgenaam. Het onterfde kind had dus recht op een deel van de veel hogere waarde op het moment van overlijden. Schokkend detail: over een periode van 8 jaar maakten de erfgenamen € 160.000 aan advocaatkosten!
• Als een woning is verhuurd, dan heeft deze voor de legitieme portie een lagere waarde. Dat kan zelfs het geval zijn als de erfgenaam de huurder is. Daarover moest de rechter een uitspraak doen in deze zaak. Het ene kind huurde een woning van haar ouder, terwijl het andere kind onterfd was. De rechter vond dat de woning in dit geval een lagere waarde had.
• In deze uitspraak merkt de rechter op dat het onterfde kind mee betaalt aan de kosten van de taxatie. Deze kosten zijn een schuld van de nalatenschap, waardoor de erfenis kleiner wordt en de legitieme van het onterfde kind omlaag gaat.
• Als laatste wijs ik je nog op deze uitspraak. Hier vond de rechter dat een taxatie niet nodig was omdat partijen het op een eerder moment al eens waren over de waarde. Pas dus goed op wat je tegen elkaar zegt of wat je aan elkaar mailt. Want het zou zo maar kunnen dat je daardoor iets afspreekt waarop je later van de rechter niet meer terug mag komen.

Zit jouw geval er niet bij? Gemiddeld verschijnt er elke week één nieuwe uitspraak over de legitieme portie. Op deze site kun je zoeken in meer dan 500 uitspraken.

Wat kun je het beste doen als erfgenaam of executeur?

Als erfgenaam of executeur wil je er alles aan doen om een rechtszaak te voorkomen. Soms duikt het onterfde kind pas jaren later op en had je het achteraf anders moeten aanpakken. Ik zou daarom verschil maken tussen de situatie dat het onterfde kind zich meteen meldt of dat je niks hoort.

• Doet het onterfde kind meteen een beroep op de legitieme portie? Stel dan voor om de woning te laten taxeren. Laat het onterfde kind kiezen uit twee opties. De eerste is dat jij drie lokale NVM makelaars aanwijst en dat het onterfde kind daarvan één kiest die de taxatie doet. De tweede is dat het onterfde kind drie lokale NVM makelaars aanwijst en dat jij daarvan één kiest die de woning gaat taxeren. Spreek van tevoren duidelijk af dat de taxatiewaarde geldt, ook als één van beiden daar niet gelukkig mee is. Bevestig die afspraak over en weer per e-mail en geef daarna pas opdracht voor de taxatie.
• Meldt het kind zich niet op korte termijn? Pas na 5 jaar weet je dat je verlost bent van de legitimaris. Want tot dat moment mag hij alsnog een beroep doen op zijn minimale deel. Als je op korte termijn niks hoort, laat de woning dan taxeren in de staat waarin je deze erft. Dus eerst taxeren en daarna pas leeghalen, opknappen of verbouwen. Maak zelf zoveel mogelijk foto’s en vraag ook de makelaar om foto’s te maken en die op te nemen in het taxatierapport. Daarmee sta je sterker als het onterfde kind zich jaren later alsnog meldt.

Wat kun je het beste doen als onterfd kind?

Als onterfd kind sta je altijd met 1-0 achter. Je bent geen erfgenaam en bepaalt niet wat er met het huis gebeurt. Als je zelf niet in actie komt, ga je niet krijgen waar je recht op hebt. Begin daarom met het maken van een plan van aanpak. Zoek uit wat je rechten zijn en welke daarvan je wilt inroepen. Dat kun je bijvoorbeeld doen door de serie video’s te bekijken die ik gemaakt heb over de legitieme portie. In totaal zijn er 7 afleveringen die je gratis kunt bekijken op mijn YouTube kanaal.

Als je zelf wilt uitzoeken wat de woning waard is, dan heb je een paar opties die (bijna) niks kosten:

• Op deze site kun je de WOZ waarde van de woning checken.
• Bij het Kadaster kun je vragen wat je ouders op naam hadden en wat ze daarvoor hebben betaald.
• Je kunt bij het kadaster ook op postcode de koopprijzen opvragen van huizen die in de buurt zijn verkocht.
• Bij een NVM makelaar kun je ook zo’n prijsoverzicht opvragen. Dat heeft nog als extra voordeel dat de gegevens van de makelaar recenter zijn dan bij het Kadaster. Er staan ook woningen in die al wel zijn verkocht maar nog niet overgedragen bij de notaris.

Wat je ook doet, de eerste stap is altijd dat je de legitieme portie inroept en de executeur vraagt om een voorstel te doen. Daarvoor kun je mijn gratis voorbeeldbrief gebruiken. Een link naar die brief staat in de lijst hieronder.

Meer lezen?

• Stappenplan voor het onterfde kind.
• Voorbeeldbrief voor het onterfde kind dat zijn legitieme wil inroepen.
• Dit zijn de regels van de fiscus voor de waarde van de woning.
• Check ook mijn blog over de waarde van de auto.
• Meer uitleg over de erfbelasting bij onterving (met video).
• Tips voor ouders die een kind willen onterven.
• Met deze 10 tips gaat de legitieme portie omlaag.

Veelgestelde vragen: