De laatste jaren is al een paar keer in het nieuws geweest dat iemand zijn huis wilde verkopen voor bitcoins. Een prachtige marketing stunt, want de media smullen van zo’n verhaal. Maar zou het echt kunnen? Een huis kopen en betalen met bitcoin?
Is bitcoin geld?
Laten we eens kijken naar wat de wet zegt over het kopen, leveren en betalen van een huis. Koop is de afspraak dat een partij iets levert en de andere partij daarvoor betaalt met geld. De koop van een huis moet op papier, wat zonder notaris kan. Maar om daarna het huis te leveren heb je wel een notaris en het kadaster nodig. De betaling gaat via de notaris. De notaris moet alle gelden van klanten storten op een kwaliteitsrekening bij een bank in Nederland. Bij de meeste notarissen kan dat alleen in Euro’s. Sommige kantoren hebben ook een rekening voor Dollars.
Kan een notaris meewerken aan het kopen van een huis met bitcoin?
- Zolang de wet bitcoin niet erkent als geld, is er geen sprake van een koopovereenkomst maar een ruilovereenkomst. De rechter heeft dat laatste al eens bevestigd. Ik durf niet te zeggen of dit van belang is voor de rol van de notaris bij de betaling.
- Een notaris kan geen bitcoin bewaren voor klanten omdat hiervoor (nog) geen kwaliteitsrekening bestaat. Voor het betalen van je huis heb je dus een aparte bitcoin escrow nodig van een andere partij. Het schijnt dat je daarvoor tot wel 1% van de koopprijs kwijt bent. Dat is véél meer dan wat de notaris en het kadaster kosten. De notaris valt onder het toezicht van de WWFT. De kans is klein dat de notaris wil en mag meewerken aan een levering waarbij de betaling via een andere partij gaat.
- De meeste mensen die een huis verkopen, hebben nog een hypotheek. Je wilt als koper geen huis hebben waar nog een schuld op zit. Daarom lost de notaris de hypotheek af uit de koopprijs die bij hem in euro’s op de rekening staat. Als koper loop je daardoor geen enkel risico. Betaal je de koopprijs in bitcoin buiten de notaris om? Dan neem je als koper dus een enorm risico. De verkoper kan er met jouw bitcoins vandoor gaan terwijl jij met zijn hypotheek zit opgescheept.
Het kopen van een huis met bitcoins is duur en ingewikkeld. Het past niet binnen de huidige regels en het zorgt voor meer risico. Maar mooie reclame is het wel. Want je huis te koop zetten in ruil voor bitcoin betekent gratis aandacht van de media.
Veelgestelde vragen:
Is bitcoin geld?
Bitcoin is officieel geen geld maar je kunt het in de praktijk wel gebruiken als een ruilmiddel.
Kun je bitcoin storten bij de notaris?
Geld van klanten moet de notaris bewaren op een speciale “kwaliteitsrekening”. Deze rekeningen bestaan wel voor euro’s en dollars maar niet voor cryptomunten.
Kun je een huis kopen met crypto?
Omdat je niet via de notaris met crypto kunt betalen, moet je daar wat anders voor verzinnen. Bijvoorbeeld een escrow service van een derde partij. Voor de overdracht van het huis heb je nog wel een notaris nodig. Die mag en wil daar waarschijnlijk niet aan meewerken als de betaling via een andere partij gaat. Ik denk dat het in de praktijk dus onmogelijk is om in Nederland een huis te kopen met crypto.