In Nederland is er bij de overdracht van een woning sprake van “gelijk oversteken”. De levering van de eigendom en de betaling van de koopprijs vinden op dezelfde dag plaats. Voordat de akte van levering wordt ondertekend moet de koopprijs gestort zijn op de zogenoemde “kwaliteitsrekening” van de notaris. Is de koopprijs niet op tijd bijgeschreven op de rekening? Dan ben je als verkoper uiteraard niet verplicht om de eigendom te leveren aan de koper. Maar daarmee is de kous nog niet af. Voordat je als verkoper je rechten in kunt roepen (zoals het opeisen van een boete) moet je de koper eerst in gebreke stellen.
Geen geld, geen akte
Notarissen zeggen wel eens “geen geld, geen akte”. Als de koopprijs niet is betaald, dan kan de levering niet doorgaan. Soms kan de koper er zelf ook niks aan doen. Bijvoorbeeld als de hypotheek wel rond is, maar door een fout bij de bank de hypothecaire lening niet op tijd is gestort bij de notaris. Het maakt niet uit wiens fout het is, zonder geld gaat de overdracht niet door.
Soms blijkt pas zeer kort voor de afspraak bij de notaris dat het geld er nog niet is. Mede om deze reden is het verstandig om de sleutels niet bij de eindinspectie aan de kopers te geven maar pas als je bij de notaris zit. Helaas gebeurt het wel eens dat pas tijdens de afspraak bij de notaris blijkt dat de overdracht moet worden uitgesteld. Op dat moment ben je als verkoper blij dat je de sleutels nog niet hebt overhandigd.
Hoe moet je de koper van je huis in gebreke stellen?
In de koopakte staat hoe de koper en verkoper elkaar in gebreke kunnen stellen als één van beiden nalatig is. Als de koper zijn financiering voor het huis niet rond heeft kun je de voorbeeldbrief hieronder gebruiken om hem in gebreke te stellen. Dat je de koper in gebreke stelt betekent nog niet dat je de koopovereenkomst gaat ontbinden. Dit ben je niet verplicht. De ingebrekestelling zorgt er voor dat je op een later moment (zodra er sprake is van verzuim) bepaalde rechten kunt inroepen. Een voorbeeld hiervan is de boeteregeling in de koopakte.
Controleer de waarborgsom of bankgarantie
Het is gebruikelijk dat de koper zekerheid stelt in de vorm van een waarborgsom of een bankgarantie. Als jouw koper nalatig is in de nakoming van zijn verplichtingen is het verstandig om het volgende te controleren:
- Ingeval van een waarborgsom: vraag aan de notaris of de waarborgsom op tijd, volledig en door de juiste persoon is gestort op de correcte bankrekening.
- Ingeval van een bankgarantie: vraag aan de notaris om te controleren of de bankgarantie voldoet aan de afspraken in de koopakte en wat de einddatum is van de garantie.
Let op! Een bankgarantie is beperkt geldig. Als de koper nalatig is moet je als verkoper op tijd een beroep doen op je rechten. Laat desnoods de bankgarantie uitbetalen voordat deze verloopt.
Meer lezen?
- Hier moet je nog meer op letten bij uitstel van de overdracht.
- Meer uitleg over de waarborgsom.
- Zo controleer je de nota van afrekening van de notaris.
