Alles wat je moet weten over de hypotheekakte

De hypotheek is één van de minst begrepen documenten in Nederland. De meeste mensen die een huis kopen, zullen zich niet echt verdiepen in de tekst. Je hebt toch niks te kiezen want de hypotheekakte is verplicht. En over de inhoud valt niet te praten want elke bank gebruikt zijn eigen voorbeeld hypotheekakte. De notaris mag daarin alleen je gegevens invullen en verder niks aanpassen. In dit blog geef ik een antwoord op de meest gestelde vragen over de akte van hypotheek en ik vertel je waar je op moet letten voordat je een handtekening zet.

Wat is een hypotheekakte?

De meeste mensen halen de begrippen hypotheek en geldlening door elkaar. Hypotheek is niet de lening die je afsluit maar de zekerheid die je in ruil daarvoor terug geeft aan de bank. Het is dus de bank die hypotheek heeft op jouw huis. Dit geeft de bank twee rechten:

1. Andere schuldeisers kunnen niet tussen de bank en het huis kruipen. De bank krijgt bij “voorrang” op andere schuldeisers haar geld weer terug.
2. Als je stopt met betalen, dan mag de bank je huis verkopen. Dit heet ook wel “executie”.

De hypotheekakte is de akte waarin je deze twee rechten aan de bank verleent. De bank heeft dus een hele sterke positie. Maar dit is ook in jouw voordeel. Want weinig risico voor de bank betekent dat jij minder rente hoeft te betalen.

Waar moet je op letten voordat je een hypotheekakte tekent?

Dit zijn de 6 punten om te controleren voordat je een handtekening zet onder de hypotheekakte:

1. Kloppen de bedragen in de akte? Er gaat wel eens iets mis bij de aanvraag. Check vooral de bedragen als je kiest voor een verhoogde inschrijving. Zie ook de alinea hierover verderop in dit blog.
2. Sluit je een overbruggingshypotheek af? Denk er dan aan om dit door te geven aan de notaris van de koper van je oude huis. Want die notaris moet de hypotheek weer voor jou aflossen. Jouw eigen notaris doet dit dus niet.
3. Heb je een opstalverzekering geregeld? Het maakt niet uit voor welke bank je kiest, in iedere voorbeeld hypotheekakte staat dat een verzekering verplicht is.
4. Bij veel banken moet je de offerte nog een keer tekenen bij de notaris. De meeste mensen verwachten dat niet. En omdat je vaak meerdere offertes hebt gekregen, vraag je je dan af of het wel de goede is. Check dit dus voordat je naar de notaris gaat.
5. Heb je de algemene voorwaarden gekregen en gelezen? Elke voorbeeld hypotheekakte verwijst naar de algemene voorwaarden. Je tekent er voor dat je deze hebt gekregen en dat je akkoord bent met de inhoud. Is dat ook echt het geval?
6. Is je woning verhuurd of ga je dat doen in de toekomst? Check dan wat er in de offerte, de hypotheekakte en de algemene voorwaarden staat over verhuur. Teken nooit voor iets waarvan je weet dat het niet klopt. Want dat is vragen om problemen.

Hoeveel kost een hypotheekakte?

De kosten voor een hypotheekakte verschillen per geval en per notaris. Zo maakt het uit of je de hypotheek vestigt op één of twee percelen. En of het privé of zakelijk is. Ook maakt het uit of het een aankoop is, een tweede hypotheek of een oversluiting. En omdat de tarieven vrij zijn, verschillen de kosten voor de hypotheekakte ook nog per regio. Voor een tweede hypotheek op een woning vond ik op dit moment (maart 2022) de volgende laagste tarieven per provincie:

Zijn de kosten voor de hypotheekakte aftrekbaar?

Als je een hypotheekakte nodig hebt voor je “eigen woning lening” dan zijn de kosten aftrekbaar. Niet alleen bij de aankoop van je huis maar ook als je de hypotheek gaat oversluiten. Zelfs de kosten voor het doorhalen bij het kadaster zijn aftrekbaar als je het huis weer verkoopt. Meer info hierover vind je op deze pagina’s van de fiscus:

• De kosten van de hypotheekakte zijn aftrekbaar bij de aankoop.
• Het honorarium voor de hypotheekakte is ook aftrekbaar bij oversluiten.
• Als je een “eigen woning” weer verkoopt zijn de kosten voor doorhaling van de hypotheek ook aftrekbaar.

Het moet wel gaan om een “eigen woning”, waar je zelf in woont en dus in Box 1 zit voor de belastingen.

Voorbeeld hypotheekakte

Elke bank gebruikt dus zijn eigen model hypotheekakte. Hieronder kun je een voorbeeld hypotheekakte downloaden van een paar van de 10 grootste hypotheek verstrekkers:

1. Voorbeeld hypotheekakte Rabobank (alleen het Kik gedeelte), algemene voorwaarden
2. Voorbeeld hypotheekakte ING, algemene voorwaarden
3. Voorbeeld hypotheekakte ABN Amro, algemene voorwaarden
4. Voorbeeld hypotheekakte Volksbank (SNS, RegioBank, BLG, ASN, algemene voorwaarden)
5. Voorbeeld hypotheekakte Obvion, algemene voorwaarden
6. Voorbeeld hypotheekakte Nationale Nederlanden, algemene voorwaarden
7. Voorbeeld hypotheekakte NIBC, algemene voorwaarden
8. Voorbeeld hypotheekakte AEGON, algemene voorwaarden
9. Voorbeeld hypotheekakte Florius, algemene voorwaarden
10. Voorbeeld hypotheekakte Munt Hypotheken

Mocht je een link hebben naar één van de ontbrekende akten, dan hoor ik het graag! Raar toch, dat banken hun model niet willen delen terwijl het om standaard akten gaat?

Kun je een hypotheekakte bij volmacht tekenen?

Nou ja, en nee. Een hypotheekakte kun je wel tekenen bij volmacht, maar alleen als die machtiging is gegeven in een notariële akte. De wet is dus heel streng. Als je op de dag zelf niet bij de notaris kunt zijn voor een handtekening, dan kun je dus eerder een volmacht tekenen. Maar dat moet wel bij de notaris op kantoor. Op afstand kan dus niet. Daarop is één uitzondering. Als je vanwege Corona in isolatie zit, kan het dankzij een tijdelijke wet ook zonder een bezoek aan de notaris. In dat geval kun je een hypotheekakte dus min of meer digitaal ondertekenen omdat je er zelf niet bij bent.

Wat is een hypotheek met een verhoogde inschrijving?

In een standaard hypotheekakte zie je altijd drie bedragen staan:

1. De hoofdsom van de lening (stel € 300.000).
2. De verhoging voor rente en kosten (stel 50%, dus € 150.000).
3. De totale inschrijving van de hypotheek (in totaal dus € 450.000).

Stel je gaat een paar jaar later naar de bank om je lening te verhogen voor een verbouwing. Een hogere lening betekent dat de bank ook meer zekerheid nodig heeft. Je kunt dan al snel denken dat dit niet hoeft omdat je met die drie bedragen hierboven al een hypotheek hebt met een verhoogde inschrijving. Dat is helaas niet het geval. Het tweede bedrag is alleen maar bedoeld voor het geval je stopt met betalen en de schuld daardoor oploopt. Denk aan rente, boetes en kosten.

Een verhoogde inschrijving betekent dat er een vierde bedrag in je hypotheekakte moet staan, waarmee je voor een hoger bedrag hypotheek geeft. In de akte staat dan het volgende:

1. De hoofdsom van de lening (stel € 300.000).
2. De verhoogde inschrijving (stel € 400.000).
3. De verhoging voor rente en kosten (stel 50%, dus € 200.000).
4. De totale inschrijving van de hypotheek (totaal dus € 600.000).

Met de 4 bedragen hierboven heb je dus wel een verhoogde inschrijving.

Ben je gek wanneer je als ondernemer een bankhypotheek afsluit?

Weinig mensen kennen de betekenis van het begrip “bankhypotheek”. Stel je koopt samen een huis op twee namen. Je sluit hiervoor een hypotheek af bij de Rabobank. In die akte geef je beiden een hypotheek voor alles wat de Rabobank van ieder tegoed heeft, op welke grond dan ook. Dit noemen we een bankhypotheek. Stel één van jullie is ZZP’er en heeft ook een zakelijk krediet bij de Rabobank. De ander van jullie heeft zijn of haar helft van het huis op grond van de bankhypotheek in onderpand gegeven voor die lening. Voor de Rabobank is dat erg fijn. Als het zakelijk krediet niet goed afloopt, mag de bank het hele huis verkopen. Ook al heeft de ander van jullie beiden nooit een handtekening gezet voor de zakelijke lening.

Daarom zeg ik altijd dat ondernemers beter een hypotheek kunnen nemen bij een andere bank. Daarmee is je huis veilig als het met de zaak verkeerd afloopt.

Is het inschrijven van de hypotheekakte bij het kadaster verplicht?

Ja, het inschrijven van de hypotheekakte bij het kadaster is verplicht. Dit komt omdat het recht van hypotheek pas tot stand komt door deze inschrijving. Als je de akte niet inschrijft bij het kadaster, heb je dus geen hypotheek gegeven. Je komt er dus niet onderuit.

Kun je een hypotheekakte zelf opstellen zonder notaris?

Nee, je kunt een hypotheekakte niet zelf opstellen zonder notaris. Om hypotheek te geven op een onroerende zaak heb je altijd een akte nodig van de notaris. Andere vormen van zekerheid kunnen wel zonder notaris:

• Pandrecht
• Bankgarantie
• Borgtocht
• Vrijwaren

Kan een hypotheekakte ook in het Engels?

Stel je spreekt geen Nederlands en je koopt hier een huis. Kan de hypotheekakte dan ook in het Engels worden gemaakt? Nou ja en nee. De akte moet altijd in het Nederlands omdat het Kadaster geen Engelse akten inschrijft. Maar je kunt wel een Engelse vertaling laten maken zodat je bij de notaris dus een akte in twee talen hebt. Een goedkopere optie is het inschakelen van een tolk.

Kan er met een hypotheekakte loonbeslag worden gelegd?

Het ligt aan de tekst van de hypotheekakte of de bank daarmee ook loonbeslag kan leggen. De Rabobank heeft hierover een rechtszaak verloren bij de Hoge Raad. Je mag er van uit gaan dat loonbeslag wel mogelijk is als de geldlening is opgenomen in de hypotheekakte en dus niet in een aparte bijlage.

Waarom moet je partner of echtgenote de hypotheekakte meetekenen?

Ook als het huis alleen van jou is, is de handtekening van je geregistreerd partner of echtgenoot nodig onder de akte van hypotheek. Dit is het geval als het gaat om een eigen woning waar je partner ook woont. Het geven van hypotheek kan in theorie het gevolg hebben dat je partner op straat komt te staan. Daarom mag je dit alleen maar doen met zijn of haar toestemming.

Meer lezen?

• Uitleg over de akte van levering.
• Let op deze 6 punten als je de sleutels krijgt van je nieuwe huis
• De rente vast gezet voor 20 jaar? Niet als de waarde van je huis daalt!

Veelgestelde vragen: