Hypotheek doorhalen? Dit is hoe het werkt

Het inschrijven van een hypotheek kan alleen bij de notaris. Voor het doorhalen van een hypotheek geldt dat ook. In dit blog vertel ik hoe je de doorhaling van je hypotheek het beste kunt regelen.

Hoe werkt het doorhalen van een hypotheek?

Een recht van hypotheek is een zekerheidsrecht dat ontstaat door de inschrijving van een notariële akte bij het kadaster. Deze inschrijving kun je laten doorhalen met een zogenoemde “akte van royement”. Dit is een notariële akte die op basis van een volmacht wordt ondertekend en daarna wordt ingeschreven bij het kadaster. De volmacht wordt door de notaris bij de bank aangevraagd. Dit hoef je dus niet zelf te regelen. Het enige waar jij voor moet zorgen is dat de lening is afgelost en dat de notaris een opdracht krijgt tot doorhaling van de hypotheek. Ook deze twee punten gaan helemaal vanzelf als er sprake is van verkoop.

In de praktijk zijn er drie manieren voor het doorhalen van een hypotheek:

1. Er is sprake van een verkoop. Zodra de notaris de koopakte ontvangt, zegt hij de hypotheek op en vraagt hij een volmacht tot doorhaling aan bij de bank. De bank verleent een volmacht onder de voorwaarde dat de hypotheek is afgelost. De notaris lost uit de verkoopopbrengst van het huis de hypotheek af en haalt daarna de hypotheek door bij het kadaster.
2. Er is sprake van een oversluiting. Zodra de notaris een hypotheekopdracht krijgt van de nieuwe bank, zegt de notaris de oude hypotheek op. De nieuwe bank stort het bedrag van de lening bij de notaris en de notaris lost daar de oude hypotheek mee af. Vervolgens wordt de oude hypotheek doorgehaald.
3. Is er geen sprake van een verkoop of oversluiting? Als je de hypotheek zelf hebt afgelost, moet je ook zelf een opdracht tot doorhaling geven aan de notaris. De bank doet dit dus niet.

Stappenplan doorhaling hypotheek

In het derde geval dat ik hierboven beschreef, kun je het volgende stappenplan volgen:

1. Vraag eerst een paar offertes op bij notarissen. Dit kan heel gemakkelijk op deze pagina. Het kost maar een paar minuten en je kunt er honderden euro’s mee besparen.
2. Log in bij Mijn Overheid en check onder “Wonen” wat er op je naam staat. Vaak heeft een steeg, tuin of parkeerplaats een los nummer. Denk er aan om alle nummers aan de notaris door te geven.
3. Normaal gezien krijg je van de bank een brief met de bevestiging dat je geen schuld meer hebt. Daar staat als het goed is ook je leningnummer in.
4. Zoek het afschrift van je akte van hypotheek er bij.
5. Stuur alle stukken op naar de notaris van jouw voorkeur. Je mag zelf een notaris kiezen. Ook een notaris aan de andere kant van het land kan dit voor je regelen.
6. Vraag de notaris om te checken of er nog andere akten zijn ingeschreven. Vraag ook om een bevestiging van het royement zodra dit is geregeld. De reden hiervoor is dat er wel eens wat mis gaat bij het royement van een hypotheek. In het verleden is niet elke notaris hier even precies mee geweest. Zit er op jouw huis nog een oude inschrijving van een vorige eigenaar die er al af had moeten zijn? Vraag dan aan de notaris wie je hier op kunt aanspreken.

Wat zijn de kosten voor het doorhalen van een hypotheek?

De kosten voor het doorhalen van je hypotheek liggen tussen € 69 en € 581 (bron). Bij geen enkele notariële dienst zijn de verschillen zo groot als bij de royementsakte. Gelukkig kun je bij een oversluiting of aflossing zelf een notaris kiezen. Je hoeft dus niet terug naar de notaris die de hypotheek heeft ingeschreven. Je vindt de goedkoopste notaris voor het royeren van een hypotheek op de pagina Royementsakte.

Zijn de kosten voor het doorhalen van een hypotheek aftrekbaar?

Ja, in de meeste gevallen zijn de kosten voor het doorhalen van een hypotheek aftrekbaar. Als er sprake is van een oversluiting van een eigenwoninglening zijn de kosten aftrekbaar. Dat staat op deze pagina van de website van de belastingdienst. Ook bij verkoop zijn de notariskosten voor het doorhalen van de hypotheek aftrekbaar. Dat staat op deze pagina van de website van de belastingdienst.

Hoe lang duurt het royeren van de hypotheek?

Een hypotheek wordt niet direct geroyeerd na de aflossing. Op veel notariskantoren is het gebruikelijk om bijvoorbeeld één keer per maand alle doorhalingen te regelen. Het werk wordt dus opgespaard tot een gunstig moment. In het verleden heeft dit geleid tot grote achterstanden. Daarom is het sinds enkele jaren verplicht om een hypotheek binnen drie maanden te royeren. Bij een verkoop of oversluiting moet het dus binnen deze termijn door de notaris worden geregeld. Dat staat in dit reglement van de KNB. Als de notaris zich daar niet aan houdt, kun je een klacht indienen.

Waarom zijn de kosten van doorhaling van de hypotheek voor de verkoper?

Het is gebruikelijk om je huis “kosten koper” te verkopen. Dit betekent dat de koper de overdrachtsbelasting betaalt en de notariskosten voor de levering. Op de verkoper rust de verplichting om de woning “leeg en vrij van hypotheek” op te leveren. Deze laatste afspraak houdt in dat de verkoper de kosten draagt voor het doorhalen van de hypotheek. Dit valt dus niet onder de kosten koper.

Er zijn notarissen die de koper lokken met een laag tarief voor de levering en vervolgens heel veel geld vragen van de verkoper voor het doorhalen van de hypotheek. Om deze reden zetten sommige makelaars in de koopakte dat de kosten voor de doorhaling van de hypotheek boven een bepaald bedrag voor rekening van de koper komen.

Tip: in de koopakte wordt een keuze gemaakt voor een notaris. Zowel de verkoper als de koper doet er verstandig aan om te informeren naar de kosten alvorens een handtekening te zetten.

Wat is “royement om niet”?

Met royement om niet wordt bedoeld dat de bank afstand doet van haar hypotheekrecht zonder een aflossing. Daarbij kan het om twee situaties gaan:

• Je hebt de schuld helemaal afgelost en de bank verleent “royement om niet” van het volledige hypotheekrecht.
• Je hebt meerdere registergoederen waarvan je één wilt verkopen zonder een bedrag af te lossen. Denk bijvoorbeeld aan het geval dat je eigenaar bent van twee bedrijfspanden die samen € 2.000.000 waard zijn. Bij de bank heb je een kleine hypotheek van € 150.000 die op beide panden rust. Op het moment dat je één van beide panden verkoopt, wil je de hypotheek misschien laten doorlopen op het andere pand. In dat geval kun je ook “gedeeltelijk royement om niet” vragen aan de bank. Let op: hierover moet je normaal gezien zelf in overleg treden met de bank.

Hoe kun je een hypotheek laten uitschrijven als de hypotheekhouder niet meer bestaat?

Het komt wel eens voor dat een hypotheekhouder niet meer bestaat. Denk bijvoorbeeld aan een bank die gefuseerd is. Of aan een B.V. die opgeheven is. In zo’n geval is het de vraag wie bevoegd is om een handtekening te zetten. De notaris heeft immers een volmacht nodig van de hypotheekhouder voordat hij de hypotheek kan uitschrijven. Gelukkig zijn daar oplossingen voor. Zo lukte het in deze rechtszaak om de betreffende hypotheek waardeloos te laten verklaren.

Meer lezen?

• Hypotheek helemaal afgelost? Met dit testament hoef je later niet je huis op te eten.
• Hypotheek oversluiten zonder notaris? Ja dat kan!
• Meer uitleg over de hypotheekakte.

Veelgestelde vragen: