Moet een huurhuis opleveren na overlijden in originele staat?

Het is een onderwerp waar notarissen steeds vaker vragen over krijgen van erfgenamen. Moet je een huurwoning na overlijden opleveren in originele staat? Denk bijvoorbeeld aan het geval dat je de huurwoning moet opleveren waar je vader of moeder misschien wel 30 of 50 jaar heeft gewoond. Mag de woningstichting dan eisen dat je alle aanpassingen verwijdert en eventuele schade herstelt? In dit blog ontdek je hoe het zit.

De wijze van aanvaarding

Vanuit het erfrecht bekeken is de vraag van belang of je de erfenis hebt aanvaard en, zo ja, of je dat zuiver of beneficiair hebt gedaan. Vervolgens is het van belang of de erfenis een positief of negatief saldo heeft.

Als erfgenaam heb je de keuze tussen zuivere aanvaarding, beneficiaire aanvaarding en verwerping. Verwerping heeft met terugwerkende kracht tot het moment van overlijden tot gevolg dat je geen erfgenaam bent geweest. De rechten en plichten van de overledene uit hoofde van de huurovereenkomst gaan bij een verwerping dus niet op jou over. Je kunt een erfenis alleen maar verwerpen indien je nog geen andere keuze hebt gemaakt. Kom je er na de aanvaarding bijvoorbeeld achter dat de overledene schulden had? Dan is het te laat om de erfenis te verwerpen.

Wanneer je de erfenis aanvaardt kun je kiezen uit zuivere aanvaarding en beneficiaire aanvaarding. In beide gevallen gaan alle rechten en verplichtingen van de overledene over op jou als erfgenaam. Zowel bij een zuivere als beneficiaire aanvaarding gaan de verplichtingen van de overledene uit het huurcontract dus over op de erfgenamen. In beide gevallen ben je aansprakelijk voor de nakoming van de huurovereenkomst. Het verschil tussen de twee opties is dat bij een zuivere aanvaarding zowel de erfenis als het eigen vermogen van de erfgenaam verhaal biedt voor de schuldeisers van de overledene. Bij een beneficiaire aanvaarding biedt alleen de erfenis verhaal. Je bent als beneficiaire erfgenaam dus wel de wederpartij van de verhuurder, maar de verhuurder kan zich niet verhalen op jouw privé vermogen.

Overigens ben je bij een beneficiaire aanvaarding alleen beschermd tegen schulden als je de erfenis correct afwikkelt. Maak je er een zootje van? Bijvoorbeeld doordat je de erfenis helemaal niet afwikkelt of de bankrekening leeghaalt zonder de schuldeisers te betalen? Dan vervalt de bescherming tegen schuldeisers. Dit kan tot gevolg hebben dat de verhuurder een eventuele huurachterstand van de overledene op jouw eigen vermogen mag verhalen.

Heeft de erfenis een positief of negatief saldo?

De schuldeisers van de overledene hebben dus altijd het recht om hun vorderingen te verhalen op de erfenis. Als je een erfenis beneficiair aanvaardt, dan is het verhaal van de schuldeisers beperkt tot de erfenis. Heeft de erfenis een negatief saldo? Dan heeft de schuldeiser bij een beneficiaire aanvaarding in beginsel het nakijken. De schuldeiser kan zijn vordering dan niet verhalen op het eigen vermogen van de erfgenamen.

De verhuurder kan bijvoorbeeld schuldeiser van de nalatenschap zijn vanwege openstaande huurtermijnen. De erfgenamen kunnen ook een vordering hebben op de verhuurder. Denk bijvoorbeeld aan de waarborgsom die nog terugbetaald of verrekend moet worden. Daarnaast kan de verhuurder recht hebben op een schadevergoeding. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat de huurder de woning heeft beschadigd of in strijd met het huurcontract aanpassingen heeft gemaakt waardoor de woning in waarde is verminderd.

Moet je een huurwoning na overlijden opleveren in originele staat?

Vanuit het erfrecht bekeken is er dus een mogelijkheid om je eigen vermogen te beschermen tegen claims van de verhuurder. Het is belangrijk om je te realiseren dat je bij een beneficiaire aanvaarding nog wel de wederpartij bent van de verhuurder. Kom je de verplichtingen jegens de verhuurder niet na? Laat je bijvoorbeeld na om de woning van de overledene netjes ontruimd op te leveren? Dan kan de verhuurder zijn eventuele schade verhalen op de erfenis.

Mijn eigen ervaring is dat woningstichtingen wel wat gewend zijn. Helaas hebben professionele verhuurders regelmatig te maken met verwarde personen, zorgweigeraars, wanbetalers en andere probleemgevallen. Vaak zit er na het vertrek van een dergelijke huurder weinig anders op dan de boel zelf maar op te ruimen. Meestal zal het ook niet lukken om een huurachterstand of een schadevergoeding te innen. De woningstichting wil de woning van de overledene graag zo snel mogelijk weer kunnen verhuren. Zolang je als erfgenaam maar van goede wil bent en zelf het initiatief neemt, denk ik dat veel problemen in goed overleg met de woningstichting zijn op te lossen.

Voor de rechten en plichten van de huurder en verhuurder moet je kijken in het huurrecht en in het huurcontact. Het huurrecht is geregeld in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Over het opleveren van de woning bij het einde van de huur zegt de wet het volgende:

Behalve de wet is ook het huurcontract van belang en de eventuele correspondentie tussen de verhuurder en de overleden huurder. Na het overlijden van de huurder moeten de erfgenamen de huurwoning in beginsel opleveren in de originele staat. Er zijn echter wel uitzonderingen op deze regel. De verhuurder kan bijvoorbeeld schriftelijk toestemming hebben gegeven voor het “veranderen van de inrichting of gedaante van het gehuurde”.

Meer lezen?

• Meer uitleg over het verwerpen van een erfenis.
• Meer uitleg over beneficiair aanvaarden.
• Geen erfgenaam zijn maar wel helpen met opruimen? Zo doe je dat.
• Dit zijn je 6 opties als je een erfenis met schulden krijgt.
• Je vindt het huurrecht in Titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

Veelgestelde vragen:

Hoe snel moet een huurhuis leeg na overlijden?

De huur van een zelfstandige woonruimte eindigt niet direct na het overlijden. Het huis hoeft dus ook niet direct leeg. Neem contact op met de verhuurder over het beëindigen of voortzetten van de huur. In overleg is het vaak mogelijk om een woning eerder of later op te leveren dan de wettelijke of contractuele termijn.

Wie moet het huis leeghalen bij overlijden?

In beginsel zijn de erfgenamen verantwoordelijk voor de ontruiming. De erfgenamen zijn de eigenaren van de inboedel en de wederpartij van de verhuurder.

Wie betaalt de huur na overlijden?

De rechten en plichten van de huurder gaan bij zijn overlijden over op de erfgenamen. De huur(achterstand) is een schuld van de nalatenschap. Zolang de erfenis positief is, kan de verhuurder daar verhaal op nemen. Heeft een erfgenaam zuiver aanvaard? Dan biedt het eigen vermogen van de erfgenaam ook verhaal voor de verhuurder.