Huis verkopen van ouder in verpleeghuis? Zo regel je het

In Nederland wonen meer dan 120.000 mensen, voornamelijk ouderen, in een verpleeghuis. Veel mensen staan op de wachtlijst voor een plek in het verpleeghuis. Inmiddels zijn dat er al meer dan 20.000. Een groot deel van hen heeft een koopwoning. Vaak vragen de kinderen zich af hoe ze het huis van hun ouder in het verpleeghuis kunnen verkopen. Want daartoe is vader of moeder zelf meestal niet meer in staat. In dit blog leg ik uit waar je op moet letten en wat je opties zijn.

Wie is de eigenaar van het huis?

Vaak is het de langstlevende ouder die naar het verpleeghuis gaat. In dat geval is het belangrijk om uit te zoeken wie de eigenaar is van de woning. Want zolang dat niet 100% duidelijk is, weet je ook niet wie er een handtekening moet zetten.

Het eerste wat je kunt doen is inloggen bij “Mijn Overheid”. Onder het tabje “Wonen” kun je zien wie wat op naam heeft bij het Kadaster. Dit kun je doen voor je ouder (met zijn of haar DigiD) en voor jezelf. Je kunt het volgende tegenkomen:

  • Je langstlevende ouder is de enige eigenaar.
  • De kinderen hebben ook een deel op naam.
  • Je langstlevende ouder is volgens het Kadaster mede-eigenaar, maar de kinderen hebben niks op naam.

In het laatste geval staat de helft van het huis waarschijnlijk nog op naam van je overleden ouder. De kans bestaat dat je in die situatie een verklaring van erfrecht moet laten maken voordat de makelaar het huis te koop wil zetten. In het tweede geval hebben de kinderen een deel geërfd en heeft een notaris dit doorgegeven aan het Kadaster.

Ook als de woning alleen op naam van de langstlevende staat, kunnen de kinderen toch mede-eigenaar zijn. Dit is bijvoorbeeld het geval als de langstlevende de woning tijdens het huwelijk heeft gekocht op één naam. Was er sprake van een gemeenschap van goederen? Dan was de andere ouder mede-eigenaar, ook al had hij of zij het niet op naam. Als die ouder overleden is vóór 2003 zonder testament, zijn de kinderen op grond van het oude erfrecht mede-eigenaar. Ook als dit niet bij het Kadaster is ingeschreven. De kans is klein, maar het komt voor. Ik ben het zelf al regelmatig tegenkomen.

Verklaring van erfrecht

Soms is de conclusie dat er een verklaring van erfrecht moet worden gemaakt. Dit is een notariële akte waarin staat wie de erfgenamen zijn van de overleden ouder. Deze akte kan ingediend worden bij het Kadaster, zodat de juiste persoon de woning op naam heeft. Het gebeurt regelmatig dat de verkeerde persoon de koopakte ondertekent omdat de informatie bij het Kadaster niet klopt. Makelaars vragen daarom steeds vaker naar een verklaring van erfrecht voordat ze de woning te koop willen zetten.

Je doet er verstandig aan om eerst de prijzen te vergelijken voordat je een notaris kiest. Notarissen mogen namelijk zelf hun tarieven bepalen. Dit heeft tot gevolg dat er grote prijsverschillen zijn. Het tarief voor een verklaring van erfrecht loopt uiteen van € 349 tot € 1.244 (bron). Vraag daarom altijd een paar offertes aan voordat je een notaris kiest. Je vindt de tarieven bij jou in de buurt op deze pagina. Vul een plaatsnaam in en je ziet direct hoeveel geld je kunt besparen.

Wie moet er een handtekening zetten?

Meestal is de langstlevende ouder de enige eigenaar en is alleen zijn of haar handtekening nodig. Maar soms is dat niet meer mogelijk. Zo kun je bijvoorbeeld voor de taak staan om het huis van je demente ouder te verkopen. Hoe ga je het huis van je vader of moeder in het verpleeghuis verkopen als hij of zij niet meer wilsbekwaam is? Als kind mag je uiteraard voor de belangen van je ouder opkomen, maar dat betekent nog niet dat je voor hem of haar een handtekening kunt zetten. Misschien is je vader of moeder nog wel wilsbekwaam, maar niet meer mobiel. Als hij of zij niet mee kan naar de notaris, hoe ga je dat dan regelen?

Misschien is het je niet duidelijk waar je allemaal een handtekening voor moet zetten. Bij de verkoop van een huis moet je minimaal de volgende 4 handelingen verrichten:

  1. Het geven van een verkoopopdracht aan de makelaar.
  2. Akkoord geven op het bod van de koper.
  3. Het ondertekenen van de koopakte bij de makelaar.
  4. Het ondertekenen van de akte van levering bij de notaris.

Tip: veel mensen weten niet dat je online een gratis waardebepaling kunt aanvragen. Makelaars bieden dit vrijblijvend aan voor mensen die een huis willen verkopen. Dit zou je vandaag nog kunnen regelen, als eerste stap van het verkoopproces.

Hierna volgen drie manieren waarop je bevoegd kunt zijn om een handtekening te zetten namens je ouder.

1. De onderhandse verkoopvolmacht

Het komt regelmatig voor dat een verkoper niet aanwezig kan zijn bij de overdracht. Bijvoorbeeld in het geval dat één van beide verkopers geen vrij kan krijgen op het werk en daarom een volmacht aan zijn partner geeft. In dat geval kan de notaris een onderhandse verkoopvolmacht opstellen. Die kun je een paar dagen of weken vóór de overdracht ondertekenen op het notariskantoor.

Op dezelfde manier kun je ook een onderhandse verkoopvolmacht laten maken voor je ouder als die niet mobiel is. In dit geval komt de notaris bij je vader of moeder langs voor een handtekening. Normaal gezien geef je zo’n volmacht alleen voor de akte van levering. Maar je kunt hem ook laten uitbreiden tot de verkoopopdracht, het akkoord geven op een bod en de ondertekening van de koopakte.

Is je ouder niet meer mobiel, maar wil hij of zij zelf de regie houden? Dan is de eenmalige onderhandse volmacht een prima optie. Mits je ouder nog wilsbekwaam is. Want het verkopen van het huis van je ouder in het verpleeghuis kan niet met een onderhandse volmacht als je vader of moeder dement is. Als iemand geen handtekening kan zetten onder de koopakte, dan kan diegene ook geen handtekening zetten onder een volmacht.

Overigens is het geen eis dat je vader of moeder fysiek in staat is om een handtekening te zetten. Het gaat er om dat hij of zij geestelijk in staat is om een volmacht te geven. Iemand die bijvoorbeeld verlamd is maar volledig wilsbekwaam kan gewoon zelf zijn huis verkopen. In de Wet op het notarisambt staat dat een handtekening in dat geval niet nodig is. Uiteraard moet de notaris zich daar wel zelf van overtuigen in een persoonlijk gesprek met je ouder.

2. De notariële volmacht

Bij de eerste optie moet de notaris dus op bezoek bij je ouder. Als de notaris toch al langs komt, is het misschien een beter idee om direct een uitgebreide volmacht te laten maken. Al meer dan één miljoen (!) Nederlanders hebben dat geregeld bij de notaris. Een dergelijke volmacht wordt een “levenstestament” genoemd. Sommige mensen denken dat een levenstestament over het levenseinde gaat. Dat is een misverstand. De basis van het levenstestament is een uitgebreide volmacht voor je huis, je geld en andere belangrijke zaken.

De meeste van dit soort volmachten worden uit voorzorg gemaakt als er nog niks aan de hand is. Maar het kan vaak ook nog op een later moment. Bijvoorbeeld als iemand al het verpleeghuis zit. Om dit te kunnen regelen moet je vader of moeder nog wel wilsbekwaam zijn. Begrijpt je vader of moeder wat een volmacht inhoudt? En kan hij of zij zelf aan de notaris uitleggen wat de bedoeling is? Dan zou ik altijd de voorkeur geven aan een levenstestament. Want daarmee kun je als kind bijna alles regelen:

  • Het verkopen van het huis.
  • De bankzaken, verzekeringen en belastingen.
  • Contact met instanties en het regelen van zorg.

Je kunt al een levenstestament laten maken vanaf € 331. De tarieven bij jou in de buurt vind je op deze pagina. Ook voor een levenstestament geldt dat elke notaris zijn eigen tarief heeft. Als een huisbezoek noodzakelijk is, vermeld dit dan bij de aanvraag. Sommige notarissen berekenen daar extra kosten voor, anderen niet. Het loont dus de moeite om de tarieven te vergelijken.

Soms denkt een kind dat een levenstestament niet nodig is omdat er al een bankvolmacht is verleend. Houd er rekening mee dat in de voorwaarden van de bank meestal staat dat de bankvolmacht eindigt zodra je ouder wilsonbekwaam is. De volmacht in het levenstestament loopt in dat geval wel door. Daarmee kun je dus de bankzaken blijven regelen als je ouder wilsonbekwaam wordt. Lukt het niet meer om een levenstestament te maken? Dan blijft alleen de derde optie over.

3. Het aanvragen van een bewind

Honderdduizenden Nederlanders hebben een bewindvoerder. Een groot deel daarvan bestaat uit wilsonbekwame ouderen die geen levenstestament hebben. Als je wel een levenstestament hebt, is een bewindvoerder niet nodig. Veel kinderen komen er bij de verkoop van het huis pas achter dat ze geen handtekening mogen zetten voor hun wilsonbekwame ouder. Gelukkig is er dan nog het wettelijke vangnet van het beschermingsbewind.

Is het niet meer mogelijk om een volmacht te krijgen van je ouder? Dan kun je als kind dus een bewind aanvragen bij de kantonrechter. Deze aanvraag kun je zelf doen, zonder notaris of advocaat. Ook is het mogelijk om als kind zelf bewindvoerder te worden van je ouder. Een bewind heeft een paar nadelen ten opzichte van een levenstestament.

  • Bij de notaris kun je direct een afspraak maken, bij de kantonrechter kan het maanden duren.
  • Je hebt een machtiging nodig om het huis van je ouders te kunnen verkopen. Dit leidt tot extra kosten omdat de kantonrechter wil dat je een taxatierapport laat maken.
  • Bij een bewind is er sprake van toezicht. Dit heeft onder andere tot gevolg dat je meestal geen schenkingen mag doen. Met een levenstestament mag dat wel. Dit is belangrijk als je na het verkopen van het huis wilt voorkomen dat het geld van je ouders naar het verzorgingshuis gaat.

Waar gaat het geld naar toe?

Het laatste punt dat ik hierboven aanstipte, vinden veel mensen erg belangrijk. Daarom nog een paar tips over dit onderwerp. Want wat ga je na het verkopen van het huis van je ouder in het verpleeghuis doen met het geld? Wil je dat bijvoorbeeld aan de kinderen geven?

Allereerst is de vraag van belang aan wie de notaris het geld overmaakt. De notaris lost uit de verkoopprijs de eventuele hypotheek af en maakt daarna het restant over aan de verkoper. Was je ouder de enige eigenaar van het huis? Dan heeft hij of zij ook als enige recht op de verkoopprijs. De notaris maakt geen geld over aan de kinderen als ze geen eigenaar zijn.

Tip: Vind je de spaarrente bij jouw bank te laag? Deze bank betaalt momenteel de hoogste rente.

Vervolgens is de vraag wie over het geld van je ouder mag beschikken. Is je ouder nog wilsbekwaam? Dan beslist hij of zij dit uiteraard zelf. Is je ouder niet meer wilsbekwaam? Ga er dan maar van uit dat de eventuele bankvolmacht is vervallen op grond van de voorwaarden van de bank. Daarmee kun je dus geen schenkingen doen. Is er een bewind ingesteld? Ga er dan maar van uit dat je van de kantonrechter geen toestemming krijgt voor een schenking. Is er een notarieel levenstestament gemaakt? Dan staat er meestal in dat de gevolmachtigde de bankzaken mag regelen en schenkingen mag doen aan de kinderen.

huis verkopen van ouder in verpleeghuis

Stel dat het lukt om een bedrag uit te keren aan de kinderen. Is dit dan een schenking uit het eigen vermogen van de langstlevende? Of is het een uitbetaling van de nalatenschap van de overleden ouder? Het antwoord op deze vraag heeft grote fiscale gevolgen. Bekijk daarom ook deze video op YouTube over het uitbetalen van het erfdeel. Op het moment dat ik dit schrijf is deze video al meer dan 12.000 keer bekeken!

Meer lezen?

Veelgestelde vragen:

Wat gebeurt er met je vermogen als je in een verpleeghuis komt?

Een verhuizing naar het verpleeghuis heeft tot gevolg dat je koophuis van Box 1 naar Box 3 gaat. Dit betekent dat de overwaarde mee telt voor de inkomstenbelasting en andere regelingen zoals de eigen bijdrage voor zorg.

Mag een gevolmachtigde het huis verkopen?

Je kunt een volmacht verlenen voor de verkoop van een huis. Dit kan een bijzondere volmacht zijn die specifiek voor dat doel is verleend. Of het kan een algemene volmacht zijn die uit voorzorg voor alle onderwerpen is verleend. Beide volmachten kun je laten opstellen door de notaris.

Wat is een onderhandse volmacht tot verkoop?

Een onderhandse volmacht is een volmacht die wel op papier staat maar niet in een notariële akte. Je kunt zo’n volmacht in beginsel dus zelf maken. Een onderhandse volmacht kan ook zien op de verkoop van een huis.

Let op: vanwege de notariële zorgplicht en de regels voor identificatie is het in de praktijk niet mogelijk om een huis te verkopen met een zelfgemaakte onderhandse volmacht. Laat dit dus altijd regelen door een notaris.

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *