De meeste Nederlandse senioren wonen nog in hun eigen koopwoning. Veel ouderen vragen zich af of het zin heeft om het huis te verkopen aan hun kind. Vroeger was dit een populaire manier om vermogen over te dragen aan de volgende generatie. Het voordeel hiervan was dat de toekomstige waardestijging belastingvrij toekwam aan de kinderen.
Kun je het huis verkopen aan je kind en terughuren?
In beginsel is het juridisch geen probleem om je huis over te dragen aan de kinderen en het daarna terug te huren. Maar in de praktijk zijn er grote nadelen, die de meeste mensen er van weerhouden om dit te doen.
- Zit er nog een hypotheek op het huis? Dan moet je deze aflossen. Het overdragen van de woning met behoud van de huidige hypotheek is niet mogelijk. De kinderen kunnen wel een nieuwe hypotheek afsluiten. Maar als je er zelf blijft wonen als ouder wordt dit een zogenoemde “beleggingshypotheek”. Dit betekent dat de kinderen een hogere rente betalen dan bij een normale hypotheek.
- Uiteraard krijg je te maken met transactie- en advieskosten van de notaris. Houd rekening met enkele duizenden euro’s aan kosten.
- De overdrachtsbelasting kent op dit moment drie tarieven voor woningen (0%, 2% en 10,4%). Het hoogste tarief gaat per 1 januari 2026 omlaag naar 8%. Dit tarief geldt voor een woning waar de koper zelf niet in gaat wonen. Wil jij je woning aan je kinderen verkopen en daarna terughuren? Dan geldt helaas het hoogste tarief. De overdrachtsbelasting wordt berekend over de vrije marktwaarde. Je mag in theorie het huis verkopen voor 1 euro, maar in dat geval wordt de overdrachtsbelasting nog steeds berekend over de vrije marktwaarde.
- Je kind moet de overwaarde van het huis opgeven in Box 3. Er is een nieuw wetsvoorstel in de maak dat de werkelijke inkomsten (zoals de huur) gaat belasten. De verwachting is dat ook de waardestijging in het nieuwe Box 3 stelsel belast wordt bij verkoop. Stel bijvoorbeeld dat je na de overdracht aan de kinderen nog tien jaar leeft en dat de kinderen het huis na je overlijden verkopen. In dat geval betalen ze geen erfbelasting (want ze waren al eigenaar) maar dus wel inkomstenbelasting!
Gelukkig zijn er andere mogelijkheden om op een voordelige manier vermogen over te dragen. Daarover later meer.
Wie heb je nodig voor de overdracht van een huis aan je kind?
Er zijn gevallen waarin het nog steeds zin heeft om bij leven een woning over te dragen aan de kinderen. Je kunt bijvoorbeeld een huis aan je kind verkopen als het gaat om een recreatiewoning of een tweede woning die je al verhuurde aan je kind. In deze situaties kan een overdracht op de lange termijn inkomstenbelasting besparen. Ook kun je in sommige gevallen de startersvrijstelling voor de overdrachtsbelasting gebruiken of het hoge tarief de overdrachtsbelasting verrekenen met de schenkbelasting.
Als je overweegt om een huis te verkopen aan je kind heb je de volgende adviseurs nodig:
- Je kunt het beste beginnen met een bezoek aan de notaris. De notaris kan uitleggen wat de fiscale gevolgen zijn en hoe de overdracht juridisch werkt. Je hebt altijd een notaris nodig voor de akte van levering, omdat je dit document niet zelf mag maken.
- Een makelaar kun je nodig hebben voor een taxatie van de woning. Dit is meestal vereist voor de berekening van de overdrachtsbelasting.
- Heeft het kind een hypotheek nodig om de koopprijs te financieren? Dan heb je ook een hypotheekadviseur nodig. De notaris kan dit niet voor je regelen.
- Voor advies over de inkomstenbelasting kun je een belastingadviseur inschakelen. Dat is niet verplicht, maar het kan wel verstandig zijn.
Mag je een huis verkopen voor 1 euro?
Bij de verkoop van een huis binnen de familie wordt wel eens de vraag gesteld of dit kan voor 1 euro. Feitelijk gaat het in dat geval natuurlijk om een schenking. Voor de heffing van overdrachtsbelasting is van belang dat deze belasting berekend wordt over de marktwaarde. Ook als de verkoopprijs lager is. Bij een schenking van een huis wordt de schenkbelasting op dit moment nog berekend over de WOZ waarde. Dit gaat naar verwachting per 1 januari 2026 veranderen naar de marktwaarde. Omdat de marktwaarde meestal hoger is dan de WOZ-waarde betekent dit helaas dat de schenkbelasting omhoog gaat.
Verkoop je de woning niet voor een symbolisch bedrag van 1 euro maar bijvoorbeeld voor 80% van de marktwaarde? Een verkoop onder de WOZ-waarde kan door de belastingdienst gezien worden als een schenking. Hier vind je het huidige beleid daarover (versie 15 juni 2022)
Zijn er betere manieren om vermogen over te dragen?
Veel ouderen willen op tijd beginnen met vermogensoverdracht zodat ze op de lange termijn minder belasting betalen. Denk bijvoorbeeld aan de eigen bijdrage voor het verpleeghuis. Bij de berekening van deze bijdrage telt je Box 3 vermogen mee. Een schenking die je nu doet kan in de toekomst dus zorgkosten besparen.
Mede om deze reden hebben al meer dan één miljoen (!) Nederlanders een levenstestament gemaakt. Een levenstestament is een notariële akte waarin je uit voorzorg een volmacht geeft aan je vertrouwenspersoon. Hiermee kan jouw gevolmachtigde bijvoorbeeld de bankzaken regelen als je dit zelf niet meer kunt. Een belangrijk onderdeel van het levenstestament is de bevoegdheid om schenkingen te doen. Denk bijvoorbeeld aan het scenario dat je wilsonbekwaam wordt en verhuist naar een verpleeghuis. In je levenstestament kun je bepalen dat de gevolmachtigde in dit geval je huis kan verkopen en daarna schenkingen mag doen aan de kinderen.
Meer lezen?
- Meer tips voor wie een vakantiewoning wil overdragen.
- Voorbeeld van een levenstestament.
- Compleet stappenplan voor echtparen die hun huis niet willen “opeten”.
- Met deze 10 tips betaal je minder erfbelasting.
- Zo vermijd je het hoge tarief voor de overdrachtsbelasting.
- Zo schenk je vermogen zonder belasting te betalen.
Veelgestelde vragen:
Kun je een huis verkopen voor 1 euro?
Als je een huis wilt verkopen aan je kind voor 1 euro, dan krijg je te maken met schenkbelasting en overdrachtsbelasting. De fiscus zal een verkoop voor 1 euro zien als een schenking. Dit betekent dat je kind schenkbelasting betaalt over de WOZ waarde. De overdrachtsbelasting wordt berekend over de marktwaarde, zoals die blijkt uit een taxatierapport. De getaxeerde waarde zal meestal hoger zijn dan de WOZ waarde. Op dit moment gelden voor beide belastingen dus andere grondslagen. De verwachting is dat met ingang van 2026 de schenkbelasting helaas ook berekend wordt over de (meestal hogere) marktwaarde.
Is het slim om het huis van je ouders te kopen?
De overheid beloont bezit in Box 1 (hypotheekrenteaftrek) en belast bezit in Box 3 (vermogensrendementsheffing). Het is meestal niet slim om vermogen uit Box 1 van de ouders te verplaatsen naar Box 3 van de kinderen. Andersom is het verhuizen van vermogen uit Box 3 van de ouders naar Box 1 van de kinderen wel heel voordelig. Denk bijvoorbeeld aan het schenken van spaargeld waarmee je kind een huis kan kopen. Of aan het overdragen van een woning die je op dit moment verhuurt aan je kind. De overdracht daarvan aan het kind kan heel voordelig zijn.