Huizen worden vaker verkocht zonder makelaar dan je misschien denkt. Soms koopt een huurder het huis waarin hij woont van de verhuurder. Een ander voorbeeld is de verkoop van een woning binnen de familie of tussen vrienden. Het inschakelen van een verkoopmakelaar is hierbij niet verplicht. In dit blog ontdek je waar je op moet letten bij het verkopen van een huis zonder makelaar.
1. Fouten in de koopakte
Als je een woning te koop zet op Funda is het gebruikelijk dat de verkopend makelaar de koopakte opstelt. Het voordeel hiervan is dat iemand met ervaring een koopakte opstelt op basis van een landelijk model. Nadelen zijn er ook. De verkopend makelaar is in beginsel partijdig, omdat hij vooral de belangen van de opdrachtgever (de verkoper) moet behartigen.
In Amsterdam is het gebruikelijk dat het koopcontract wordt opgesteld door een notaris. Het voordeel hiervan is dat de notaris onpartijdig is en meer ervaring heeft met het opstellen van juridische documenten. Nadelen zijn er ook. De notaris is niet bekend met de woning en komt pas in beeld nadat de onderhandelingen tussen partijen hebben plaatsgevonden. Buiten Amsterdam zijn er steeds meer makelaars die er voor kiezen om de koopakte op te laten stellen door een notariskantoor.
De koopakte is een onderhandse akte. Dit betekent dat de verkoper en koper ook zelf een koopcontract kunnen opstellen zonder een makelaar of notaris in te schakelen. Uiteraard heb je vervolgens nog wel een notaris nodig om een akte van levering te maken. Deze is namelijk nodig om de eigendom over te schrijven bij het Kadaster.
Wil jij een huis verkopen zonder makelaar en weet je nog niet wie het koopcontract gaat maken? Kies dan voor de Amsterdamse methode. Laat de koper een notaris uitzoeken die de koopakte, de leveringsakte en de hypotheekakte opstelt.
Dit zijn een paar dingen die mis kunnen gaan als je zelf een koopcontract maakt:
- Mondelinge afspraken gemaakt buiten de koopakte om. Bijvoorbeeld afspraken over roerende zaken of afspraken over bekende gebreken aan het huis.
- Verkeerd modelcontract gebruikt. Bijvoorbeeld een contract dat niet bedoeld is voor een appartementsrecht of een recht van erfpacht.
- Verkeerde partijen in de akte. Er is bijvoorbeeld iemand vergeten wiens medewerking nodig is, zoals een mede-erfgenaam of een (ex-)partner.
- Belangrijke clausules vergeten of per ongeluk verwijderd, zoals een financieringsvoorbehoud.
2. Informatieplicht niet vastgelegd
Bij de verkoop van een huis heeft de koper een onderzoeksplicht en de verkoper een mededelingsplicht. Het is belangrijk om je dit als verkoper goed te realiseren. Het gaat er niet alleen om dat je vertelt wat je weet, maar ook dat je later kunt bewijzen dat je dit hebt gedaan. Een paar tips:
- Maak een fotoreportage van het huis op je smartphone. Maak gerust een paarhonderd foto’s. Zorg er voor dat alle gebreken die de koper heeft gezien duidelijk op de foto’s staan. Stuur de foto’s per WhatsApp naar de koper vóórdat je de koopakte ondertekent. Krijg je later een discussie met de koper over een probleem met het huis? Dan kun je verwijzen naar de foto’s en daarmee bewijzen dat de koper er mee bekend was.
- Normaal gezien maakt de verkopend makelaar een informatiepakket voor potentiële kopers. Hier heb je geen makelaar voor nodig. Je kunt ook zelf een pakket met documentatie maken. Verzamel relevante stukken van je eigen aankoop en de recente documenten van de vereniging van eigenaars. Download de gegevens van het Kadaster (zie de eerste link onderaan dit blog). Maak een lijst van roerende zaken die wel en niet bij de koop zijn inbegrepen. E-mail alles aan de koper vóórdat jullie de koopakte ondertekenen.
3. Oplevering verknoeid
Het is gebruikelijk dat de makelaar van de verkoper de oplevering van de woning begeleidt. Daarbij kun je denken aan:
- Het afstemmen van de verwachtingen over en weer. Zoals de vraag welke roerende zaken bij de koop zijn inbegrepen.
- Praktische dingen op de dag zelf. Zoals het noteren van de meterstanden.
- Het oplossen van conflicten die op het laatste moment ontstaan. Zoals verhuisschade of lekkage.
Wil je een woning verkopen zonder makelaar? Dan moet je deze onderwerpen zelf regelen. De notaris is niet aanwezig bij de eindinspectie van de woning. Na de eindinspectie gaan partijen samen naar de notaris voor de ondertekening van de akte van levering. Sommige notarissen zijn bereid om te bemiddelen bij problemen. Maar hier moet je niet veel van verwachten.
Neem duidelijke afspraken op in de koopakte over wat er achter blijft en wat niet. Lees ook mijn tips over de sleuteloverdracht (de tweede link in de lijst hieronder). Het is gebruikelijk om de eindinspectie op dezelfde dag te plannen als de overdracht. Je kunt hier ook van afwijken en de inspectie een dag eerder plannen. Dit geeft je wat extra tijd om eventuele problemen op te lossen.
Meer lezen?
- Zo kom je gratis aan recente informatie van het kadaster en een kadastrale kaart!
- De praktische punten waarop je moet letten bij de oplevering.
- Hier moet je op letten als je een huis verkoopt uit een erfenis.
- Huis binnen 6 maanden doorverkocht? Dan is deze clausule van belang.
Veelgestelde vragen:
Wie maakt het koopcontract als je een huis wilt verkopen zonder makelaar?
Je mag in beginsel zelf een koopcontract maken, maar je kunt het ook uitbesteden aan de notaris. Een koopakte is altijd verplicht bij de verkoop van een huis. En je moet toch al naar de notaris voor de overdracht. Het ligt dus voor de hand om de koopakte door de notaris te laten maken. Maak je toch zelf een koopakte? Overweeg dan om het concept te laten controleren door de notaris voordat je een handtekening zet.
Kan de verkoper van een huis zich terugtrekken?
Je bent als verkoper pas gebonden aan de verkoop als het koopcontract is getekend. Daarna heeft de koper op grond van de wet altijd drie dagen bedenktijd. Binnen deze termijn kan de koper de aankoop zonder boete annuleren. In theorie is het mogelijk om een ontbindende voorwaarde ten gunste van de verkoper op te nemen in de koopakte. In de praktijk is dit niet gebruikelijk.