Huis verkocht zonder makelaar? Dit zijn de 3 valkuilen!

Een huis wordt vaker verkocht zonder makelaar dan je zou denken. Soms koopt de huurder het huis waar hij woont. Of verkopen ouders een huis aan hun kinderen. Of wordt een huis met de huurder er bij verkocht aan een andere belegger. Dit zijn de drie valkuilen om te vermijden als je een huis wilt verkopen zonder makelaar.

huis verkocht zonder makelaar

1. Fouten in de koopakte

Eén van de taken van de makelaar is het opstellen van de koopakte. In heel Nederland is het gebruikelijk dat de makelaar dit regelt. Behalve in Amsterdam, want daar ga je voor de koopakte naar de notaris. Dit is een plaatselijk gebruik waar steeds meer makelaars in de rest van het land ook voor kiezen.

Wil jij je huis verkopen zonder makelaar en weet je nog niet wie het koopcontract gaat maken? Kies dan voor de Amsterdamse methode en laat de koopakte opstellen door de notaris. Het is gebruikelijk dat de koper de notaris kiest voor de akte van levering. Je kunt afspreken dat dezelfde notaris ook een koopakte maakt. Denk er in dat geval aan dat de koper een offerte moet opvragen voor een leveringsakte, een hypotheekakte en een koopakte. Dit kan heel gemakkelijk op deze pagina.

Vaak halen partijen zelf een voorbeeld koopakte van het internet. Door een gebrek aan ervaring zitten er altijd fouten in zelfgemaakte koopakten. Bijvoorbeeld een verkeerde datum of ontbrekende personalia. Of erger, er staat een verkeerde clausule in of er ontbreekt een clausule die juist wel nodig is.

Zo’n fout hoeft natuurlijk niet tot problemen te leiden. Maar als er iets mis gaat bij de verkoop, dan kan een fout in het koopcontract je duur komen te staan. Denk bijvoorbeeld aan een afspraak die niet blijkt te kloppen. Of een afspraak die helemaal niet uitvoerbaar is. Wil je een huis verkopen zonder makelaar? Dan kun je niemand anders dan jezelf de schuld geven van zo’n fout.

Laat een gratis waardebepaling doen

De markt heeft altijd gelijk. Maar in hoeverre heeft de markt zijn werk kunnen doen als je het huis niet te koop zet bij een makelaar? Veel mensen weten niet dat je online een gratis waardebepaling kunt aanvragen. Makelaars bieden dit vrijblijvend aan voor mensen die een huis willen verkopen. Het is altijd verstandig om eerst een waardebepaling te laten doen, ook als je voor de verkoop geen makelaar inschakelt.

2. Informatieplicht niet vastgelegd

Bij de verkoop van een huis heeft de koper een onderzoeksplicht en de verkoper een mededelingsplicht. Het is belangrijk om je dit als verkoper goed te realiseren. Het gaat er niet alleen om dat je vertelt wat je weet, maar ook dat je later kunt bewijzen dat je dit hebt gedaan. Een paar tips:

  • Maak na de bezichtiging een fotoreportage van het huis op je smartphone. Maak gerust een stuk of 100 foto’s. Zorg er voor dat alle gebreken die de koper heeft gezien duidelijk op de foto’s staan. Stuur de foto’s per WhatsApp naar de koper vóórdat je de koopakte ondertekent. Krijg je later een discussie met de koper over problemen met het huis? Dan kun je verwijzen naar de foto’s en daarmee bewijzen dat de koper er mee bekend was.
  • Normaal gezien maakt de makelaar een brochure voor de koper. Uiteraard kun je die brochure ook zelf maken. Verzamel relevante stukken van je eigen aankoop, recente documenten van de VVE en download de gegevens van het Kadaster (zie de eerste link onderaan dit blog). Mail alles aan de koper vóórdat je de koopakte ondertekent.

3. Oplevering verknoeid

Het is gebruikelijk dat de makelaar de oplevering van de woning begeleidt. Daarbij kun je denken aan:

  1. Het afstemmen van de verwachtingen over en weer. Voorbeeld: welke roerende zaken blijven achter?
  2. Praktische dingen op de dag zelf. Zoals het noteren van de meterstanden.
  3. Het oplossen van conflicten die op dat moment ontstaan. Zoals verhuisschade of lekkage.

Wil je een woning verkopen zonder makelaar? Dan moet je deze zaken dus zelf regelen. De notaris is niet aanwezig bij de feitelijke oplevering van de woning. Na de inspectie gaan partijen samen naar de notaris voor de ondertekening van de akte van levering. Sommige notarissen zijn bereid om te bemiddelen bij problemen. Verwacht daar niet te veel van, vooral niet als je er zelf voor hebt gekozen om geen makelaar in te schakelen.

Neem duidelijke afspraken op in de koopakte over wat er achter blijft en wat niet. Lees ook de tips over de sleuteloverdracht (tweede link in de lijst hieronder). Het is gebruikelijk om de inspectie op dezelfde dag te plannen als de overdracht. Je kunt hier ook van afwijken en de inspectie een dag eerder plannen. Dit geeft je extra tijd om eventuele problemen op te lossen.

Meer lezen?

Veelgestelde vragen:

Wie maakt het koopcontract als je een huis wilt verkopen zonder makelaar?

Je mag in beginsel zelf een koopcontract maken, maar je kunt het ook uitbesteden aan de notaris. Een koopakte is altijd verplicht bij de verkoop van een huis. En je moet toch al naar de notaris voor de overdracht. Het ligt dus voor de hand om de koopakte door de notaris te laten maken. Maak je toch zelf een koopakte? Overweeg dan om deze te laten controleren door de notaris voordat je een handtekening zet.

Kan de verkoper van een huis zich terugtrekken?

Je bent als verkoper pas gebonden aan de verkoop als het koopcontract is getekend. Maar ook daarna kun je nog van de verkoop af als je een ontbindende voorwaarde opneemt. Bijvoorbeeld de afspraak dat je de koopovereenkomst kunt ontbinden als de aankoop van je nieuwe huis niet doorgaat.