Het is een probleem dat zich regelmatig voordoet bij de verkoop van een woning. Bij de overdracht blijkt het huis nog niet leeg te zijn. Ik ken een makelaar die zelfs mee heeft gemaakt dat de verkopers er bij de eindinspectie nog bleken te wonen. Het kwam ze op dit moment niet uit en de overdracht moest maar een andere keer. Gelukkig is dit een zeldzame situatie. Maar ook een kapotte vaatwasser, een stapel vuilniszakken of een oud bankstel dat er nog staat is heel vervelend.
In beginsel moet het huis leeg zijn bij verkoop
Het is gebruikelijk om in de koopakte af te spreken dat het huis leeg moet zijn bij verkoop. Maakt de woning bij de eindinspectie een rommelige indruk? Beschouw dit dan als een rode vlag. Het kan zelfs een manoeuvre zijn om jouw aandacht af te leiden van een ander, veel groter probleem. Bijvoorbeeld een kapotte installatie. Als één ding niet in orde is, controleer dan alle andere dingen extra goed.
Bekijk alle ruimten en open alle deuren en luiken. Kijk onder de vloer, op zolder en in de berging. Controleer of alle apparaten goed functioneren. Check de kranen, afvoeren en de werking van toiletten.
Ruikt het opvallend fris in de woning? Sommige verkopers gebruiken geurkaarsen om vochtproblemen te verhullen.
Verplaats het probleem niet naar de notaris
Wat het probleem ook is, probeer altijd direct met de verkoper en de makelaar tot een oplossing te komen. Als de gemoederen hoog oplopen, wordt wel eens de suggestie gedaan om er bij de notaris verder over te praten. Realiseer je goed dat de notaris hier niet op zit te wachten. Vooral op de eerste en laatste werkdag van de maand zit de agenda van de notaris propvol met overdrachten. Vaak is er niet voldoende tijd om uitgebreid over mogelijke oplossingen te praten. De volgende afspraak zit al in de wachtkamer.
Maak je ter plaatse afspraken met de verkoper? Bijvoorbeeld over spullen die op een later moment nog worden opgehaald? Vermeld deze afspraken dan op het inspectieformulier en laat de verkoper ook een handtekening zetten. Denk er aan om niet alleen te vermelden wat er moet gebeuren maar ook wanneer het uiterlijk moet gebeuren. Eventueel kun je, als de situatie dit rechtvaardigt, een depotbedrag afspreken. Daarover later meer.
Dreig met uitstel
Het uitstellen van de overdracht is voor beide partijen vervelend, maar je kunt het gebruiken als drukmiddel. Vooral als de gevolgen voor de verkoper groter zijn dan voor jou. Heeft de verkoper z’n geld snel nodig? Bijvoorbeeld voor de aankoop van een andere woning? En heb jij geen haast omdat je pas over een maand begint met klussen? In dat geval is uitstel met een paar dagen voor jou geen probleem, maar voor de verkoper wel. Het is een mooie stok achter de deur als het huis nog niet leeg is bij de overdracht.
Regel het zelf en spreek een vergoeding af
Zijn beide partijen het eens dat de staat van de woning niet conform afspraak is? En ben jij eventueel bereid om de boel zelf op te ruimen? Dan zou je daar ook een passende vergoeding voor kunnen vragen. Misschien moet je een paar keer naar de gemeentelijke stortplaats rijden. Dat kost tijd en geld. Als je een bedrag afspreekt, vermeld dit dan op het inspectieformulier. Je kunt dit bedrag eventueel direct laten verrekenen op de afrekening van de notaris. Het is voor de notaris prettig als dit van tevoren wordt doorgegeven. Dit kun je het beste laten doen door de makelaar van de verkoper.
Laat een bedrag in depot storten
Soms stelt de makelaar voor om een bedrag in depot te laten storten bij de notaris. Dit gedeelte van de verkoopprijs wordt pas uitbetaald aan de verkoper nadat het probleem is opgelost. Omdat er kosten zijn verbonden aan een depot is dit geen goede oplossing voor kleine problemen.
Zelf kan ik me nog het geval herinneren dat de verkoper van een pand een enorme stalen kluis had. Deze was zo zwaar dat de kraan van de verhuizer niet sterk genoeg was om hem te verplaatsen. Er moest een andere kraan worden besteld maar die was pas over een week beschikbaar. De koper wilde in dit geval dat er een depot werd aangehouden ter grootte van de geschatte verhuiskosten. Als de kluis niet binnen een week was verwijderd, kwam het depotbedrag toe aan de koper en ging hij de verhuizing zelf regelen.
Stel de verkoper in gebreke
Is de staat van de woning totaal onacceptabel? In extreme gevallen zie je liever helemaal af van de aankoop. In dat geval kun je de verkoper in gebreke stellen. Daarmee geef je de verkoper een kans om de overeenkomst alsnog na te komen op een acceptabele manier. Na het verstrijken van een bepaalde termijn is de verkoper “in verzuim”.
Een ingebrekestelling kun je zien als een eerste stap om de koopovereenkomst te ontbinden. Overleg altijd met je eigen adviseurs voordat je deze stap zet. Realiseer je goed dat de verkopend makelaar vooral de belangen van zijn opdrachtgever dient. De notaris hoort onpartijdig te zijn, ook al betaal jij de notariskosten als koper. De koopovereenkomst voor een eigen woning is voor veel mensen het duurste contract dat ze ooit ondertekenen. Schakel desnoods een eigen jurist in, bijvoorbeeld een advocaat. Misschien kost het geld, maar dat is het waard.
Meer lezen?
- Zo werkt het storten van een depotbedrag bij de notaris.
- Meer uitleg over het uitstellen van de leveringsdatum.
- Meer uitleg over de ingebrekestelling.
Veelgestelde vragen:
Moet een huis leeg zijn bij verkoop?
Ja, in een standaard koopakte staat dat de woning leeg en ontruimd moet zijn op het moment van de feitelijke levering.
Wat moet er achter blijven bij verkoop van een huis?
Bij de verkoop van een huis moeten de mee-verkochte roerende zaken achter blijven. Ook zonder duidelijke afspraken hierover, is het logisch dat de verkoper bijvoorbeeld de sleutels, handleidingen en verdere documentatie over de woning en de installaties achterlaat.