Huis erven en verkopen? 5 dingen om op te letten!

Bij het verkopen van een geërfd huis kan er aardig wat mis gaan. Dit zijn de 5 belangrijkste punten om in de gaten te houden.

1. Is het huis nog wel verzekerd?

De meeste mensen hebben hun woning goed verzekerd met een opstalverzekering, een inboedelverzekering of een woonhuisverzekering. Erf je een appartement? Dan hoort het gebouw verzekerd te zijn door de vereniging van eigenaars en had de overledene normaal gezien alleen een inboedelverzekering.

De hierboven beschreven polissen dekken schade door storm, brand of inbraak. Controleer altijd of het gebouw en de inboedel verzekerd is. Check ook of de premie is betaald. Informeer daarnaast of er iets in de dekking verandert als de woning op dit moment niet meer wordt bewoond. De kans bestaat dat kunst, antiek en sieraden niet meer verzekerd zijn tegen diefstal als er niemand ingeschreven is op het adres.

2. Wie mag een handtekening zetten voor de verkoop?

Voor het verkopen van een geërfd huis moet je ten minste drie keer een handtekening zetten:

  1. Verkoopopdracht aan de makelaar.
  2. Koopakte.
  3. Akte van levering.

Meestal maakt de makelaar de eerste twee documenten. Het derde document wordt door de notaris opgesteld. Het is niet zo spannend wie het eerste document ondertekent. Iemand moet een opdracht geven aan de makelaar. Dit zou de executeur kunnen doen of één van de erfgenamen.

De koopakte moet natuurlijk wel door een bevoegde persoon worden getekend. Want deze akte verplicht tot levering. Daartoe is alleen de eigenaar of diens vertegenwoordiger bevoegd. Voorbeelden van vertegenwoordigers zijn de executeur, een bewindvoerder, de ouders van een minderjarige erfgenaam of de boedelgevolmachtigde van de erfgenamen.

Dit zijn een paar voorbeelden van dingen die mis kunnen gaan:

  1. Een erfgenaam is het niet eens met de gekozen makelaar en gaat op een later moment dwars liggen.
  2. Een erfgenaam is het niet eens met de koopprijs en trekt de boedelvolmacht in.
  3. Pas bij het opstellen van de akte van levering wordt ontdekt dat er een handtekening ontbreekt onder de koopakte. Bijvoorbeeld omdat er een erfgenaam is vergeten of een echtscheiding over het hoofd is gezien.
  4. Na de ondertekening van de koopakte blijkt dat de executeur of boedelgevolmachtigde niet bevoegd was tot verkoop.

Gelukkig zijn er een paar manieren waarop je deze problemen kunt voorkomen.

Laat eerst een verklaring van erfrecht maken

Een verklaring van erfrecht is een notariële akte waarin staat wie de erfgenamen zijn en wie hen vertegenwoordigt. Laat een verklaring van erfrecht opstellen voordat je een verkoopopdracht geeft aan de makelaar. Geef daarbij aan dat in de verklaring moet worden opgenomen wie bevoegd is tot verkoop en levering van de woning. Zo kun je bijvoorbeeld in de boedelvolmacht laten opnemen welke makelaar de verkoop verzorgt en wat de minimale verkoopprijs is.

Aan een verklaring van erfrecht zijn kosten verbonden. De tarieven verschillen per notariskantoor. Vraag daarom altijd een paar offertes aan voordat je een notaris kiest. Dit kan heel gemakkelijk op deze pagina. Het kost maar een paar minuten en je bespaart er honderden euro’s mee.

Vraag een gratis waardebepaling aan

Veel mensen weten niet dat je online een gratis waardebepaling kunt aanvragen. Makelaars bieden dit vrijblijvend aan voor mensen die een huis willen verkopen. Je zou dit vandaag nog kunnen regelen, als eerste stap van het verkoopproces. Hebben de andere erfgenamen geen haast met de verkoop maar wil jij liever doorpakken? Dan is een waardebepaling een slimme zet. Niemand kan bezwaar hebben tegen iets wat gratis is, toch?

Erfgenaam wil geen handtekening zetten?

Soms zijn de verhoudingen zodanig verstoord dat het niet lukt om alle erfgenamen op één lijn te krijgen. Wil één van de erfgenamen geen handtekening zetten voor de verkoop? Dan kun je een oplossing forceren door een machtiging te vragen aan de rechter. Dit kan alleen met hulp van een advocaat. Het is dus echt een laatste redmiddel als het niet op een andere manier lukt.

Zit de erfenis bij jou ook muurvast en wil je weten wat je het beste kunt doen? Leg jouw vraag of conflict dan vrijblijvend voor aan Omnius, een landelijk netwerk van advocaten. Simpele vragen worden gratis beantwoord. Je kunt vrijblijvend advies krijgen over de mogelijke vervolgstappen en indien nodig gekoppeld worden aan een erfrecht advocaat. Contact opnemen kan met dit formulier.

huis erven en verkopen

3. De juiste clausules in de koopakte

Bij een verkoop uit een erfenis zie je vaak een paar speciale clausules in de koopakte staan:

  • De niet-zelfbewoningsclausule. Daarmee geven de erfgenamen aan dat ze weinig kunnen vertellen over het huis omdat ze er zelf niet hebben gewoond. Met deze clausule schuif je het risico zoveel mogelijk naar de koper.
  • De ouderdomsclausule. Vaak is een geërfd huis nog niet gemoderniseerd of is er achterstallig onderhoud. Denk aan verouderde elektra of verwarming. Ook deze clausule heeft als doel alle aansprakelijkheid van de erfgenamen zoveel mogelijk uit te sluiten.

Ook kun je als verkoper nog een ontbindende voorwaarde opnemen. Dit is niet zo gebruikelijk maar het komt wel voor. Denk aan een voorbehoud als je nog een machtiging nodig hebt van de kantonrechter. Dit is bijvoorbeeld vereist als het vermogen van een erfgenaam onder bewind staat.

4. Roerende zaken

Iets waar vaak gedoe over ontstaat zijn roerende zaken. Bij de verkoop van een geërfde woning is het soms niet duidelijk wie wat moet doen. De executeur tekent bijvoorbeeld voor de verkoop, maar de erfgenamen moeten de spullen nog ophalen. Ook kan het gebeuren dat de koper andere verwachtingen heeft dan de erfgenamen. Leg daarom heel duidelijk vast welke zaken achter blijven en welke zaken niet.

Spreek als erfgenamen onderling duidelijk af wie wat gaat doen en wanneer. Voorkom dat het huis nog niet leeg is bij de overdracht. Want daar is ieder van de verkopers hoofdelijk verantwoordelijk voor. Je kunt dus niet naar elkaar wijzen. De koper kan ieder van de erfgenamen aanspreken op een tekortkoming.

5. Betalingen stop zetten of door laten lopen?

Een huis kost elke maand geld, ook als het leeg staat. Je wilt liever geen kosten maken als het niet hoeft. Bij leegstand is het soms mogelijk om het voorschot voor energie op nul te laten zetten. Schrijft de bank elke maand automatisch een bedrag af voor de hypotheek? Als er geen geld in de erfenis zit, kun je misschien de aflossing stop laten zetten en alleen nog rente betalen.

Andere kosten kom je niet onderuit, zoals de bijdrage aan de VVE en de gemeentelijke lasten. Vaak is het wel mogelijk om een betalingsregeling te treffen. Je kunt bijvoorbeeld afspreken om een eventuele achterstand direct na de overdracht te voldoen.

Meer lezen?

Veelgestelde vragen:

Hoe snel moet een huis verkocht worden na overlijden?

Het is niet verplicht om een huis te verkopen na overlijden. Maar in de voorwaarden van de bank staat dat je wel de hypotheek moet aflossen. Daarom is het meestal nodig om het huis te verkopen. Zolang je de maandlasten nog betaalt, dringt de bank niet snel aan op een verkoop. Kun je de maandlasten niet betalen? Dan is het belangrijk om het huis zo snel mogelijk te verkopen.

Is een makelaar verplicht?

Nee, je kunt een huis ook verkopen zonder makelaar. Veel makelaars zullen zeggen dat je zonder makelaar niet de beste prijs krijgt voor je huis. Een ander argument is dat zonder makelaar de kans op fouten toeneemt. Vooral bij de verkoop uit een erfenis kan er veel mis gaan.