Huis erven en verkopen? 5 dingen om op te letten!

Bij het erven en verkopen van een huis kan er nog aardig wat misgaan. Dit zijn de 5 belangrijkste punten om in de gaten te houden.

1. Is het huis wel verzekerd?

De meeste mensen hebben hun huis goed verzekerd met een opstalverzekering, inboedelverzekering of woonhuisverzekering. Daarmee verzeker je schade aan het huis en de inboedel door storm, brand of inbraak. Check altijd of er een polis is en of de premie is betaald. Vraag ook of iets verandert in de dekking nu het huis tijdelijk leeg staat. Zo kan het zijn dat kunst, antiek en sieraden niet meer verzekerd zijn.

2. Wie mag een handtekening zetten?

Voor het erven en verkopen van een huis moet je in elk geval drie keer een handtekening zetten:

1. Verkoopopdracht aan de makelaar.
2. Koopakte.
3. Leveringsakte.

Meestal maakt de makelaar de eerste twee documenten. De notaris maakt het derde document. Wie de verkoopopdracht tekent, dat is niet zo spannend. Iemand moet een opdracht geven aan de makelaar. De koopakte moet natuurlijk wel door de juiste persoon worden getekend. En voor de leveringsakte geldt dat ook. Want de notaris zoekt precies uit wie de eigenaren zijn. Dit zijn een paar dingen die mis kunnen gaan:

1. Eén van de erfgenamen is het niet eens met de gekozen makelaar en gaat op een later moment dwars liggen. Zorg dus dat je de keuze voor een makelaar afstemt met alle erfgenamen voordat je een opdracht geeft. Is er geen executeur en krijgt één erfgenaam daarom een boedelvolmacht? Dan kun je in de volmacht afspreken dat de gevolmachtigde een makelaar mag uitzoeken. Of je kunt zelfs in de volmacht opnemen welke makelaar je kiest en wat de minimale prijs moet zijn.
2. Het komt wel eens voor dat iemand onbevoegd een koopakte tekent. Bijvoorbeeld als er een beperkte boedelvolmacht is gegeven maar de gevolmachtigde dat niet door heeft. Of dat een kind tekent als bewindvoerder van zijn langstlevende ouder zonder de vereiste machtiging van de kantonrechter.
3. Soms ontdekt men pas bij het opstellen van de leveringsakte dat er een eigenaar is vergeten. Bijvoorbeeld een ex-partner van een erfgenaam als er sprake was van een gemeenschap van goederen. Of een extra eigenaar als de overledene het zelf heeft geërfd en de registratie in het Kadaster niet klopt.

Erfgenaam wil niet tekenen?

Wil één van de eigenaren geen handtekening zetten voor de verkoop? Bijvoorbeeld als de erven het niet eens zijn over het verkopen of verdelen van het huis? Dan heb je altijd nog de optie om een machtiging te vragen aan de rechter. Daarvoor heb je een advocaat nodig. Dit is dus echt een laatste redmiddel als het niet op een andere manier lukt.

3. De juiste clausules in de koopakte

Bij een verkoop uit een erfenis zie je vaak een paar speciale clausules in de koopakte:

• De niet-zelfbewoningsclausule. Daarmee geven de erfgenamen aan dat ze weinig kunnen vertellen over het huis omdat ze er zelf niet hebben gewoond. Met deze clausule schuif je het risico zoveel mogelijk naar de koper.
• De ouderdomsclausule. Vaak is een geërfd huis nog niet gemoderniseerd of is er achterstallig onderhoud. Denk aan verouderde elektra of verwarming. Ook deze clausule heeft als doel alle aansprakelijkheid van de erfgenamen zoveel mogelijk uit te sluiten.

Ook kun je als verkoper nog een ontbindende voorwaarde opnemen. Dit is niet zo gebruikelijk maar het komt wel voor. Denk aan een voorbehoud als je nog een machtiging nodig hebt van de kantonrechter. Of als het huis “onder water” staat en je nog geen akkoord van de bank hebt om het voor deze prijs te verkopen.

4. Roerende zaken

Iets waar vaak “gedoe” over ontstaat zijn roerende zaken. Bij de verkoop uit een erfenis verhuist er niemand maar moet de woning wel leeg. Vaak genoeg blijkt de koper van een huis andere verwachtingen te hebben dan de erfgenaam. Leg heel goed vast wat de koper wel en niet overneemt. En maak als erfgenamen onderling ook goede afspraken over wie wat gaat doen en wanneer. Op de dag van de sleuteloverdracht blijken er vaak nog spullen in het huis te staan omdat één van de erfgenamen die nog niet heeft opgehaald.

5. Betalingen stop zetten of door laten lopen?

Een huis kost elke maand geld, ook als het leeg staat. Je wilt natuurlijk geen geld uitgeven als het niet hoeft. Soms kun je een voorschot voor energie op nul laten zetten wegens leegstand. Schrijft de bank elke maand automatisch een bedrag af voor de hypotheek? Als er weinig geld in de erfenis zit, dan kun je misschien de aflossing stop laten zetten en alleen rente betalen.

Andere kosten, zoals de VVE en de gemeente, kom je niet onderuit. Maar wie weet kun je wel een betalingsregeling treffen als dat nodig is.

Meer lezen?

• Uitleg over een verkoop door de executeur.
• Meer info over de boedelvolmacht.
• Info over de ouderdomsclausule.

Veelgestelde vragen: