In dit blog vind je een antwoord op twee vragen die je kunt hebben bij de verkoop of aankoop van een woning. Hoe veel tijd heeft de notaris nodig tussen het tekenen van het koopcontract en de overdracht? Hoe lang duurt de afspraak, ook wel het “passeren” genoemd, voor de overdracht van een huis bij de notaris?
Hoeveel tijd zit er tussen het tekenen van het koopcontract en de overdracht?
De meeste woningen worden verkocht via een makelaar. Met uitzondering van Amsterdam (waar de notaris de koopakte opstelt) wordt de koopakte normaal gezien opgesteld door de verkopend makelaar. De notaris gaat pas aan de slag na ontvangst van de ondertekende koopakte. Op dat moment wordt er een dossier aangelegd en de overdracht opgestart. Sommige makelaars sturen de koopakte pas naar de notaris als de bedenktijd voor de koper is verstreken. Er kan dus enige tijd overheen gaan voordat de notaris aan het werk gaat.
de rol van de notaris bij de hypotheek
De meeste verkopers hebben nog een hypotheek op het huis. Het begrip hypotheek houdt in dat je een geldlening aangaat bij een bank en dat je in ruil hiervoor een hypotheekrecht vestigt op de woning. Dit laatste gebeurt door middel van een inschrijving bij het Kadaster. Omdat woningen altijd “vrij van hypotheek” worden verkocht, moet de notaris er voor zorgen dat de hypotheek wordt afgelost en “doorgehaald” bij het Kadaster. Het aflossen gebeurt normaal gezien uit de verkoopopbrengst van de woning. Ook als de lening al helemaal is afgelost door de verkoper, moet de notaris nog wel zorgen voor de doorhaling van het hypotheekrecht bij het Kadaster.
Om het bovenstaande te kunnen regelen vraagt de notaris een zogenoemde “aflosnota” en een “royementsvolmacht” aan bij de hypotheekbank. Hiervoor hanteren banken verschillende doorlooptijden. Deze doorlooptijd is een beperkende factor voor een snelle overdracht. Misschien heb je als koper het geld klaar staan, maar kan er toch niet overgedragen worden omdat de notaris nog wacht op een bericht van de bank. Banken hanteren normaal gezien een termijn van 2 à 3 weken. Soms kan het sneller, maar het kan ook langer duren. In december bijvoorbeeld krijgen banken meer aanvragen terwijl er minder personeel beschikbaar is.
De koper van een woning heeft meestal ook een hypotheek nodig. Ook hiervoor gelden termijnen. Na het indienen van de hypotheekaanvraag wordt deze beoordeeld door de bank. Als de aanvraag akkoord is, ontvangt de notaris officiële instructies van de bank. Pas op dat moment kan de notaris een verzoek doen aan de bank om de hypotheekgelden over te maken op de zogenoemde “kwaliteitsrekening” van het notariskantoor. Dat is een speciale bankrekening waarop gelden van klanten worden gestort. Dit hele proces neemt enige tijd in beslag. Als dit binnen enkele weken lukt is het heel snel. Een maand is al heel kort, maar het komt voor.
doorlooptijd notaris
Heeft de verkoper geen hypotheek? En heeft de koper ook geen hypotheek nodig? Dan is de enige beperking de werkdrukte bij de notaris. In theorie, als de notaris tijd heeft, zou de overdracht zelfs binnen de “drie dagen bedenktijd” plaats kunnen vinden. In de praktijk komt het zelden voor dat een woning binnen enkele dagen verkocht en geleverd wordt. Toch heb ik dat zelf meerdere keren geregeld voor cliënten. Bijvoorbeeld in het geval dat ouders een tweede woning, vrij van hypotheek, verhuren aan hun kind. Je kunt zo’n huis verkopen aan je kind waarbij de koopprijs schuldig wordt gebleven. In dat geval zijn er geen banken betrokken bij de transactie. De overdracht kan in deze situatie direct na de ondertekening van de koopakte plaatsvinden.
Hoe lang duurt het passeren bij de notaris?
Het is gebruikelijk om op de dag van de overdracht eerst een eindinspectie te plannen bij de woning. Hierbij zijn normaal gezien de verkopers, de kopers en de makelaars aanwezig. De notaris is hierbij niet aanwezig. Vervolgens gaan partijen naar de notaris voor de ondertekening van de akte van levering. Bij deze afspraak zijn normaal gezien de verkopers en de kopers aanwezig. Als één van hen niet aanwezig kan zijn is het mogelijk om vooraf, in overleg met de notaris, een volmacht af te geven.
Het is gebruikelijk dat de makelaar ook mee gaat naar de notaris. Veel overdrachten vinden plaats op de eerste of laatste werkdag van de maand. Soms hebben makelaars meerdere overdrachten op dezelfde dag en dus ook meerdere eindinspecties en meerdere afspraken bij de notaris. Hierdoor lukt het niet altijd om aanwezig te zijn bij de notaris. Het belangrijkste is, mijns inziens, dat de makelaars aanwezig zijn bij de eindinspectie.
De afspraak bij de notaris bestaat uit twee delen. Eerst wordt de leveringsakte besproken en ondertekend. Dit gebeurt in aanwezigheid van de verkopers, de kopers en de makelaars. Deze afspraak duurt normaal gezien tussen 10 en 20 minuten. Vervolgens vertrekken de verkopers en de makelaars. De kopers blijven voor het tweede deel van de afspraak, waarin de hypotheekakte wordt besproken en ondertekend. Als er geen bijzonderheden zijn duurt dit hooguit 15 minuten.
samenlevingscontract / testament
Veel ongehuwde kopers regelen tegelijk met de aankoop van hun woning ook een samenlevingscontract. Dat is een uitstekend idee. Er is namelijk geen wetboek voor samenwoners. Zonder samenlevingscontract heeft de langstlevende bijvoorbeeld geen recht op het huis als één van beiden overlijdt. Het is gebruikelijk om van tevoren een concept samenlevingscontract te laten maken. Veel stellen laten tegelijk ook een testament opstellen. Dit bespaart veel geld omdat de meeste notarissen een combi korting geven als je meerdere akten in één keer laat maken. De ondertekening van deze akten kan tegelijk met de leveringsakte en de hypotheekakte plaatsvinden. Hierdoor kan het passeren bij de notaris (voor de kopers) in totaal wel een uur duren.
Meer lezen?
- Meer uitleg over de drie dagen bedenktijd.
- Na de overdracht duurt het nog enkele dagen voordat de verkoper zijn geld heeft.
- De koopovereenkomst komt pas tot stand nadat je een handtekening zet.
- Hier moet je op letten bij de eindinspectie.
- De koper moet er voor zorgen dat het geld op tijd bij de notaris is.
- Hypotheek nog niet rond? Dit zijn mijn tips voor het uitstellen van de afspraak.