De Groninger akte bevat een slimme truc waarmee je overdrachtsbelasting kunt besparen. Vroeger was het in Groningen gebruikelijk om de koopprijs voor een onroerende zaak pas op 1 mei te betalen. Een perceel werd in dat geval overgedragen onder de ontbindende voorwaarde van niet betaling. Was het geld er niet op 1 mei? Dan viel de eigendom terug naar de verkoper. Inmiddels wordt deze truc ook in de rest van Nederland gebruikt, maar voor een ander doel. Nu dient de Groninger akte vooral ter besparing van overdrachtsbelasting, bijvoorbeeld bij nieuwbouw projecten.
Wat is een Groninger akte?
De Groninger akte is een akte van levering waarbij de eigendom overgaat op de koper onder de ontbindende voorwaarde van niet-betaling van de koopprijs op een latere datum. Als je zelf geen jurist bent, dan zegt dit je misschien niks. Daarom leg ik hierna eerst uit hoe een normale overdracht werkt en daarna wat er anders is aan een Groninger akte.
Voor een overdracht is een levering nodig op grond van een geldige titel door een beschikkingsbevoegde persoon. De betaling van een koopprijs is dus geen wettelijke eis voor een geldige overdracht. De reden daarvoor is dat er ook titels zijn zonder een koopprijs. Denk bijvoorbeeld aan een schenking. Een onroerende zaak verwisselt meestal van eigenaar op grond van een koopovereenkomst. Koop is de overeenkomst waarbij de verkoper iets levert en de koper een prijs betaalt. In de wet staat dat de betaling van de koopprijs in beginsel tegelijk plaatsvindt met de levering.
Normaal gezien, stort de koper de koopprijs vóór de overdracht bij de notaris. Vanaf het moment dat de eigendom overgaat, houdt de notaris de koopprijs onder zich voor de verkoper. Je zou dus kunnen zeggen dat er sprake is van “gelijk oversteken”. Dit betekent dat de verkoper geen risico loopt en de eigendom onvoorwaardelijk kan overdragen aan de koper.
Bij een Groninger akte is het geld er nog niet, maar lever je wel de eigendom aan de koper. Dit houdt natuurlijk een risico in voor de verkoper. Want je bent de eigendom kwijt, ook als de koper niet betaalt. De oplossing daarvoor is dat je de eigendom overdraagt onder de ontbindende voorwaarde van niet-betaling. Het vermogensrecht staat zo’n voorwaardelijke rechtshandeling toe. Wordt er niet op tijd betaald? Dan is daardoor de voorwaarde vervuld, waardoor de eigendom terugvalt naar de verkoper.
Hoe bespaar je met een Groninger akte overdrachtsbelasting?
Als je een onroerende zaak verkrijgt, moet je overdrachtsbelasting betalen. Wordt dezelfde zaak binnen 6 maanden een tweede keer overgedragen? Dan betaal je bij die tweede overdracht geen of minder overdrachtsbelasting. Vaak spreken de verkoper en koper met elkaar af hoe ze dat voordeel onderling verdelen.
Het komt regelmatig voor dat de tweede koper de financiering niet binnen 6 maanden rond krijgt. In dat geval kun je kiezen voor een Groninger akte. Daarmee draag je de eigendom over binnen die 6 maanden, maar vindt de betaling pas later plaats. Hierna volgt een voorbeeld waarin een Groninger akte een hoop overdrachtsbelasting bespaart.
Daan heeft op 1 januari een bedrijfspand gekocht voor € 400.000. Hij gaat het verhuren aan zijn goede vriend Kees die meer ruimte nodig heeft voor zijn bedrijf. Kees had het pand graag zelf willen kopen. Maar hij kreeg de financiering niet rond omdat hij vanwege een verhuizing al een tijd dubbele hypotheeklasten heeft. Kees vindt een paar maanden later eindelijk een koper voor zijn oude woning. De overdracht is op 1 augustus. Op dat moment heeft Kees genoeg eigen geld om het bedrijfspand over te nemen van Daan. Maar omdat hier meer dan 6 maanden tussen zit, moet er opnieuw 10,4% overdrachtsbelasting worden betaald.
De notaris heeft hiervoor een mooie oplossing bedacht. Daan levert de loods vóór 1 juli aan Kees en de betaling is pas een maand later op 1 augustus. De Groninger akte bespaart in dit geval € 41.600 overdrachtsbelasting!
Waarvoor dient een Groninger akte bij nieuwbouw?
Nieuwbouw is meestal “vrij op naam”. Dit betekent dat alle kosten en belastingen bij de koopprijs zijn inbegrepen. Het is belangrijk om deze kosten en belastingen zo laag mogelijk te houden. Krijgt de ontwikkelaar de grond zelf op naam? Dan wil die de eigendom graag binnen 6 maanden doorleveren aan de koper. Want anders moet er nog een tweede keer overdrachtsbelasting worden betaald.
De Groninger akte houdt in dit geval in dat de bouwkavel al op naam van de koper komt te staan vóórdat de financiering rond is. De betaling vindt pas later plaats, als de hypotheek is geregeld en de aannemer start met de bouw. Omdat onbebouwde grond onder het hoge tarief valt, kan een Groninger akte bij nieuwbouw heel veel overdrachtsbelasting besparen.
Heeft een Groninger akte nadelen voor de koper?
Natuurlijk heeft deze constructie een paar nadelen en zorgt het voor extra kosten. Je zou kunnen denken dat alleen de verkoper risico loopt omdat het zijn eigendom is die overgaat. Maar een Groninger akte kan ook nadelen hebben voor de koper.
In het voorbeeld hierboven zijn Kees en Daan goede vrienden van elkaar. Ze regelen alles in overleg en zien geen risico. Maar bij de meeste transacties doen de verkoper en koper voor het eerst zaken met elkaar. Bespreek met de notaris de volgende punten:
- Wie betaalt de kosten van de notaris als de koop uiteindelijk toch niet doorgaat?
- Voor wiens risico is schade aan het pand in de periode tussen de levering en de betaling?
- Welke partij moet het pand verzekeren in deze periode?
- Voor wiens rekening komen de kosten, belastingen en inkomsten tussen de levering en betaling?
- Zit er nog een hypotheek op het pand en wil de bank van de verkoper wel meewerken aan de Groninger akte?
Het lijkt me dat degene die voordeel heeft bij de eerdere levering ook de nadelen moet dragen. De wet regelt dat niet, dus laat dit duidelijk op papier zetten bij de notaris.
Meer lezen?
- Zo bereken je de overdrachtsbelasting bij een tweede levering binnen 6 maanden.
- Er zijn nog meer manieren waarop je het hoge tarief kunt vermijden.
- Dit staat er in een standaard akte van levering (model).
- Met een depot is het geld er al wel maar krijgt de verkoper het nog niet.
- Ook belangrijk bij nieuwbouw: per welke datum moet je een verzekering afsluiten?
Veelgestelde vragen:
Wat is een Groninger akte?
De Groninger akte is een akte van levering waarbij de eigendom overgaat op de koper onder de ontbindende voorwaarde van niet-betaling van de koopprijs op een latere datum. Dat is minder raar dan het lijkt. Want in de praktijk koop je vaak genoeg iets waarbij de levering en betaling niet samenvallen. Denk aan een bestelling op internet. Je betaalt vooraf en de levering is een paar dagen later. Of de koop van een fiets op afbetaling. Je krijgt op dit moment geleverd maar je betaalt pas later. Bij een onroerende zaak kunnen de levering en betaling ook op een verschillend moment plaatsvinden.
Waarom bespaart een Groninger akte overdrachtsbelasting?
Als dezelfde onroerende zaak binnen zes maanden twee keer wordt overgedragen, betaal je bij de tweede overdracht geen of minder overdrachtsbelasting. Krijgt de tweede koper de financiering niet rond binnen die zes maanden? Dan kun je met de Groninger akte de eigendom alvast leveren en daarmee voorkomen dat je twee keer overdrachtsbelasting betaalt.
Waarvoor dient een Groninger akte bij nieuwbouw?
Bij nieuwbouw wordt de Groninger akte gebruikt om een bouwkavel binnen zes maanden door te leveren aan de koper. Daarmee voorkomt de ontwikkelaar een dubbele heffing. De betaling vindt pas later plaats als de koper de hypotheek rond heeft en de aannemer start met bouwen.
Heeft een Groninger akte nadelen voor de koper?
Ja, een Groninger akte heeft nadelen voor de koper als je geen duidelijke afspraken maakt over de risico’s in de periode tussen de levering en de betaling. Spreek af dat degene die voordeel heeft bij de eerdere levering ook de nadelen voor zijn rekening moet nemen.