Familiebank Constructie, 10 tips voor ouders

De familiebank constructie houdt in dat ouders geld lenen aan hun kind voor de aankoop van een huis. Mede dankzij de lage spaarrente is de familiehypotheek de afgelopen 10 jaar zeer populair geweest. Van de bank kreeg je bijna geen rente meer, dus je kon je geld beter uitlenen aan je kind. Inmiddels is de familiebank een stuk minder gunstig vanwege de veel hogere belastingheffing in Box 3. Toch zijn er nog steeds veel gezinnen die er voor kiezen, omdat het haast niet meer lukt om een huis te kopen zonder financiële hulp van je ouders.

Het valt nog niet met zekerheid te zeggen welke gevolgen een nieuw Box 3 stelsel gaat hebben voor de familiebank constructie. Bekijk daarom ook de video hieronder met meer uitleg hierover.

meer video’s vind je op mijn YouTube kanaal

1. Zet alles goed op papier

Deze eerste tip is een open deur. Het is belangrijk om er voor te zorgen dat alle afspraken goed op papier staan. Wacht daar niet mee tot het laatste moment, maar regel het ruim van tevoren. Zelfs als de onderlinge verhoudingen uitstekend zijn, is het belangrijk om rekening te houden met risico’s van buitenaf. Denk bijvoorbeeld aan het geval dat je kind zijn baan verliest of de situatie dat je schoonkind de relatie met je kind verbreekt.

Veel ouders maken ruim op tijd een afspraak bij de notaris om de familiebank constructie te bespreken. De notaris kan de lening voor jullie op papier zetten en eventueel ook een hypotheekakte maken. Daarover later meer.

De inhoud van het contract

Let er op dat de volgende punten duidelijk worden opgenomen in het contract:

  1. Het bedrag van de lening. Dit wordt de “hoofdsom” genoemd.
  2. De looptijd van de lening. Meestal is dit 30 jaar, maar korter kan ook.
  3. Het rentepercentage over de familiehypotheek.
  4. De rentevaste periode. Deze periode kan korter zijn dan de looptijd.
  5. De manier van aflossen. Gebruikelijk is een annuïtaire aflossing.
  6. De situaties waarin de lening eerder opeisbaar is, dus vóór het einde van de looptijd. Bijvoorbeeld bij faillissement van je kind.
  7. Of jullie wel of geen zekerheidsrechten willen. Denk bijvoorbeeld aan een hypotheekakte of een overlijdensrisicoverzekering.

Vooral bij de laatste twee punten gaat er veel mis. Zo staat er bijvoorbeeld vaak niet in het contract dat je kind de lening moet aflossing bij verkoop van het huis. Zonder deze afspraak kan je kind in theorie het huis verkopen en met jullie geld naar het buitenland vertrekken.

Bespreekpunten met de notaris

Gaan jullie naar de notaris voor een adviesgesprek? Bespreek in dat geval altijd de volgende punten:

  • Hoofdelijkheid. Dit is van belang als je kind samen met zijn of haar partner een huis koopt.
  • Op welke momenten de lening tussentijds opeisbaar moet zijn.
  • Wel of geen hypotheekrecht en/of pandrecht.
  • Wel of geen positieve / negatieve hypotheekverklaring.
  • Het afsluiten van een opstalverzekering.
  • Het afsluiten van een overlijdensrisicoverzekering. Vooral van belang indien jullie nog meer kinderen hebben of je kind samen met zijn of haar partner een huis koopt.

Op een aantal van deze punten ga ik hierna verder in.

2. Maak een aflosschema

Het is tegenwoordig gebruikelijk om de lening annuïtair af te lossen. De reden hiervoor is dat je kind anders geen recht heeft op hypotheekrenteaftrek. Bij een annuïtaire lening betaalt je kind iedere maand hetzelfde totaalbedrag aan rente en aflossing.

Op het eerste gezicht lijkt een vast bedrag handig, want het betekent dat je kind een automatische betaalopdracht kan geven. Maar het heeft ook een nadeel. Het bedrag is iedere maand anders samengesteld. Elke maand betaalt je kind iets minder rente en iets meer aflossing. Zowel de ouders als het kind moeten elk jaar de hoogte van de familiehypotheek op 1 januari doorgeven aan de belastingdienst. Ook moet je kind exact opgeven hoeveel rente er in het afgelopen jaar is betaald.

Het is daarom verstandig om direct aan het begin van de lening een aflosschema in Excel te maken voor de gehele looptijd van de lening. Vervolgens hoef je nooit meer iets uit te rekenen. Ieder jaar kun je de cijfers voor de aangifte opzoeken in het Excel bestand.

rentepercentage familiehypotheek

In een goed aflosschema staan voor iedere afzonderlijke maand de aflossing en de rente. Daarnaast bevat het voor ieder jaar het totaalbedrag aan rente en aflossing en de beginstand van de lening op 1 januari. Er zijn drie opties voor het maken van een aflosschema:

3. Lange looptijd is meer erfbelasting?

Je kind heeft recht op hypotheekrenteaftrek als de lening annuïtair wordt afgelost in 30 jaar. Meer of sneller aflossen mag, met behoud van hypotheekrenteaftrek. Minder of langzamer aflossen mag ook, maar dan heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek.

Veel mensen kiezen voor een annuïtaire familiehypotheek van dertig jaar zonder stil te staan bij de nadelen. Ouders die hun kinderen helpen met de aankoop van een huis zijn vaak rond de 60 jaar oud. Bij een looptijd van 30 jaar wordt in de eerste 20 jaar ongeveer de helft van de lening afgelost. Overlijden de ouders rond hun tachtigste verjaardag? Dan is de helft van de lening nog niet afgelost. De vordering op het kind maakt deel uit van de erfenis en wordt belast met erfbelasting.

familiehypotheek voorbeeld

Leen je bijvoorbeeld € 250.000 uit aan je kind en overlijd je over 20 jaar? Dan is de vordering op dat moment nog € 125.000. Je kind betaalt daarover tot maximaal 20% erfbelasting. Dat is dus € 25.000 erfbelasting over geld dat al 20 jaar niet meer op je bankrekening staat.

Maak daarom altijd een plan om de lening eerder weg te werken. Daarbij kun je denken aan de volgende methodes:

  • Een kortere looptijd van 20 of 25 jaar.
  • Extra aflossen door je kind.
  • Elk jaar een bedrag kwijtschelden op de lening.

Door de schuld sneller af te bouwen, gaat de erfbelasting omlaag.

4. Minimale of maximale rente over de familiehypotheek?

Een hoge rente betekent meer hypotheekrenteaftrek voor je kind. Maar het betekent ook hogere maandlasten. Veel ouders schenken daarom één keer per jaar het vrijgestelde bedrag aan hun kind. Daarmee kun je de hogere maandlasten compenseren.

Aan de andere kant wil je als ouders je vermogen op tijd afbouwen, zodat de kinderen minder erfbelasting betalen. Je kunt dus ook kiezen voor een lage rente en de jaarlijkse vrijstelling gebruiken voor een kwijtschelding op de lening.

Een ander punt is de huidige overbruggingsregeling voor de Box 3 heffing, die flinke nadelen heeft voor de familiehypotheek. Helaas valt een lening aan je kind niet onder het begrip “spaargeld”. Dit betekent dat je over een hoger fictief inkomen belasting betaalt. Er is een reële kans dat de rechter deze hogere heffing onrechtmatig gaat verklaren. In dat geval moet je waarschijnlijk belasting betalen over je werkelijke inkomen. Dit laatste gaat alleen goed nieuws zijn voor ouders die met hun kinderen een lage rente hebben afgesproken.

De fiscus kan ook nog iets vinden van een rente die te hoog of te laag is. Een te lage rente kan een schenking aan je kind inhouden. Een te hoge rente is mogelijk niet aftrekbaar. Sinds 21 april 2021 staat deze handleiding online waarin je leest hoe de belastingdienst denkt over de rente bij de familiehypotheek.

5. Zorg voor een automatische betaalopdracht

Huurt je kind op dit moment een woning? Dan heeft je kind waarschijnlijk een incassovolmacht aan de verhuurder gegeven. De huur wordt elke maand automatisch afgeschreven. Als je geld leent bij een bank gebeurt precies hetzelfde. De bank incasseert automatisch de rente en aflossing. Tussen ouders en kind is het gebruikelijk om een automatische betaalopdracht te geven. Dit kan je kind zelf regelen via internetbankieren.

Tip: de meeste werknemers krijgen hun salaris rond de 25e dag van de maand. Spreek met je kind af om een automatische betaalopdracht te geven voor de 26e dag van de maand. Dit verkleint de kans dat een betaling mislukt vanwege een te laag banksaldo.

familiebank hypotheek

6. Wel of geen hypotheekakte?

Een hypotheekakte is een optioneel zekerheidsrecht op het huis. Een recht van hypotheek geeft jullie voorrang boven andere schuldeisers van je kind. Daarnaast geeft een hypotheek het recht om een huis openbaar te verkopen bij een betalingsachterstand.

Een hypotheekakte is niet verplicht. Ook zonder een hypotheekakte heeft je kind recht op hypotheekrenteaftrek. Het is sterk aan te raden om wel een hypotheekakte te laten maken als je kind ondernemer is. De reden hiervoor is dat een zakelijke schuldeiser van je kind vrij eenvoudig beslag kan leggen op het huis. Hierdoor krijgt die schuldeiser voorrang boven de familiebank constructie. Dat wil je uiteraard niet. Een hypotheekakte leidt wel eenmalig tot extra kosten bij de notaris. Gelukkig zijn deze kosten aftrekbaar.

Wist je trouwens dat je een korting krijgt als je de hypotheekakte tegelijk met de levering regelt? Notarissen hanteren hiervoor een “combi-tarief”. Op deze pagina vind je de tarieven bij jou in de buurt. Vul een plaatsnaam in en je ziet direct hoeveel geld je kunt besparen.

7. De positieve en negatieve hypotheekverklaring

Laten jullie geen hypotheekakte maken? Neem dan altijd een positieve en negatieve hypotheekverklaring op in de geldlening. Onderaan deze pagina vind je een link naar een gratis voorbeeld. De positieve verklaring houdt in dat je kind alsnog een hypotheekrecht moet verlenen als jullie daarom vragen. De negatieve verklaring houdt in dat je kind geen hypotheekrecht aan een andere schuldeiser mag verlenen.

Het vastleggen van deze afspraken hoeft niet bij de notaris. Dit mag ook in een onderhandse akte, bijvoorbeeld als onderdeel van de geldlening. Er zijn dus geen extra kosten aan verbonden.

8. Schenken of kwijtschelden?

Veel ouders gebruiken de jaarlijkse vrijstelling om een geldbedrag over te maken aan hun kinderen. Je kind kan dit bedrag gebruiken om een extra aflossing te doen op de lening. Het afbouwen van de lening kan ook zonder dit kasrondje. Het verlagen van een schuld door middel van een schenking heet een “kwijtschelding”. Denk er bij een extra aflossing of kwijtschelding aan dat je een nieuw aflosschema moet maken.

Heeft je kind een partner? Denk er dan aan om bij iedere schenking of kwijtschelding een uitsluitingsclausule vast te leggen. Dit heeft tot gevolg dat de schenking niet in een gemeenschap van goederen valt.

Staat het huis op twee namen? In dat geval komt een kwijtschelding ook ten goede aan je schoonkind. Wil je dat niet? Schenk dan een bedrag in geld aan je kind met een uitsluitingsclausule. Laat vervolgens je kind een extra aflossing doen. Vervolgens is het belangrijk dat je kind en schoonkind onderling vastleggen dat er een vergoedingsrecht is ontstaan. Een link naar een voorbeeld contract vind je onderaan deze pagina.

9. Maak afspraken voor het geval iemand overlijdt

Je denkt er liever niet aan, maar het kan gebeuren dat iemand tijdens de looptijd van de lening overlijdt. Bespreek de volgende scenario’s met de notaris:

  • Hebben jullie nog meer kinderen? Wat is in dat geval de bedoeling als jullie overlijden vóór het einde van de looptijd? Moet de lening dan worden afgelost? Of bijvoorbeeld verrekend worden met de erfenis? Of is het de bedoeling dat de lening doorloopt tussen de kinderen onderling?
  • Wie is de erfgenaam van jullie kind? Loopt de lening door als het huis naar je schoonkind vererft? Moet het huis in dat geval worden verkocht? Of wil je voor dit geval een overlijdensrisicoverzekering afsluiten?

Koopt je kind samen met zijn of haar partner een woning? Dan kunnen ze in een samenlevingscontract afspreken dat de langstlevende de woning overneemt als één van beiden overlijdt. Koopt je kind alleen een woning maar heeft hij of zij wel een partner? Dan kan je kind in een testament de partner tot erfgenaam benoemen.

In beide gevallen is het verstandig dat je schoonkind een overlijdensrisico verzekering afsluit op het leven van je kind. Daarmee kan je schoonkind de lening aflossen als je kind overlijdt. Voor een paar euro per maand is het al mogelijk om een flinke som geld te verzekeren. Afhankelijk van het soort lening kun je kiezen voor een gelijkblijvend bedrag of een lineair of annuïtair dalend bedrag. Bij een lening van de bank is een dergelijke verzekering verplicht, dus het is niet raar als jullie dit als ouders ook eisen. Op deze pagina kun je binnen één minuut de premie berekenen voor jullie situatie.

10. Maak een levenstestament

Behalve een sterfgeval kan er uiteraard nog veel meer gebeuren. Denk bijvoorbeeld aan wilsonbekwaamheid ten gevolge van een ongeval of ziekte. Een levenstestament is een notariële volmacht die je uit voorzorg verleent voor het geval je zelf geen handtekening meer kunt zetten.

Inmiddels zijn er al meer dan een miljoen (!) van dit soort volmachten gemaakt in Nederland. Veel echtparen weten niet dat je ook een levenstestament nodig hebt als je getrouwd bent. Het huwelijk regelt namelijk niet dat je voor elkaar een handtekening kunt zetten. Ook niet als je een gemeenschap van goederen hebt.

Zorg er daarom voor dat er een levenstestament klaar ligt bij de notaris. Daarmee kunnen kwijtscheldingen en schenkingen doorgaan als je zelf je wil niet meer kunt verklaren.

Meer lezen?

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *