Familiebank Constructie, 10 tips voor ouders

Bij de familiebank constructie leen je als ouders geld aan je kind om een huis te kopen. Van de bank krijg je toch geen rente dus je kunt je geld beter op een andere manier aan het werk zetten. Wist je dat de rente die je kind over de lening betaalt gewoon aftrekbaar is? En je hoeft ook geen kosten te maken bij de notaris of de hypotheekadviseur. Super voordelig dus. Maar zorg wel dat je de voordelen en nadelen van de familiebank in kaart brengt. Want kleine fouten die je nu maakt, kunnen over 10 of 20 jaar grote gevolgen hebben. In dit blog geef ik je mijn Top 10 tips voor de familiebank constructie.

Bekijk ook even de video hieronder over de mogelijke nadelen van een familiehypotheek onder een nieuw Box 3 stelsel:

1. Zet de familiebank constructie op papier

Deze eerste tip is een open deur. Zorg er voor dat alles goed op papier staat. Doe dat ruim voordat je het geld overmaakt aan je kind. Wacht er niet mee tot de belastingaangifte of, nog erger, tot er wat gebeurt. Je moet er toch niet aan denken dat er niks op papier staat als je kind zijn baan kwijt raakt of gaat scheiden. Je hebt te lang voor dit geld gewerkt om zo maar wat te doen.

De beste optie is om het op te laten schrijven door de notaris die ook de aankoop van de woning regelt. Let er op dat de volgende punten goed op papier komen:

1. Het bedrag van de lening.
2. De looptijd van de lening. Meestal is dit 30 jaar, maar korter kan ook.
3. Het rentepercentage van de familiehypotheek.
4. De rentevaste periode. Deze periode kan korter zijn dan de looptijd.
5. De manier van aflossen. Normaal gezien annuïtair.
6. Wanneer de lening eerder opeisbaar is, dus vóór het einde van de looptijd.
7. Wel of geen zekerheid voor jullie als ouders. Denk aan een hypotheekakte of een overlijdensrisico verzekering.

Bij de laatste twee punten gaat er veel mis. Zo staat er vaak niet in de lening dat deze opeisbaar is als je kind het huis verkoopt. Een stomme fout die later voor problemen kan zorgen. Er is te weinig aandacht voor het risico dat je als ouders loopt. Neem daarom met je notaris de volgende punten door:

• Wat hoofdelijkheid betekent als je geld leent aan een stel.
• Op welke momenten de lening opeisbaar moet zijn.
• Of je voor de familiebank wel of geen akte van hypotheek wilt.
• Wat een positieve negatieve hypotheekverklaring is.
• Of je kind de woning wel of niet mag verhuren.
• Waarop je eventueel een pandrecht kunt vestigen.
• Het wel of niet moeten afsluiten van een opstalverzekering.
• Of een overlijdensrisicoverzekering zin heeft (vooral van belang als je geld leent aan een stel).

Op een paar van deze punten ga ik hierna verder in.

2. Maak een aflosschema

Kies je voor een lening in annuïteiten? Dan betaalt je kind elke maand hetzelfde totaalbedrag aan rente en aflossing. Dat lijkt handig maar het heeft ook een nadeel. Want elke maand is dat bedrag anders samengesteld. Kijk maar in de grafiek hieronder. Daarin zie je de maandlasten van een lening van € 200.000 met een looptijd van 360 maanden en een rente van 3%.

Als je kind geld leent bij de bank, dan houdt de bank de bedragen bij. Elk jaar krijgt je kind automatisch een jaaroverzicht. Ook geeft de bank de bedragen door aan de belastingdienst. Maar als je onderling een lening regelt, dan moet je dit dus zelf bijhouden. Maak daarom een schema in Excel voor de hele looptijd van de lening. Zo weet je precies wat je in de jaarlijkse aangifte moet zetten.

In een goed schema staan voor elke maand de rente en aflossing en het restant van de lening. Je opties zijn:

• Zelf wat maken, als je handig bent met Excel.
• Een voorbeeld voor je familiehypotheek maken op deze site of deze site.
• De notaris vragen om een schema te maken.

3. Lange looptijd is meer erfbelasting?

Je wilt natuurlijk dat je kind de rente kan aftrekken in de belastingaangifte. Dat mag als je afspreekt om de lening in 30 jaar annuïtair af te lossen. Deze eis van de belastingdienst wordt zonder na te denken in de familiehypotheek gezet. Dit komt omdat het de optie is met de laagste maandlasten. Je kunt daarbij over het hoofd zien dat na 20 jaar nog maar de helft van de lening is afgelost. In de grafiek hieronder zie je hoe dat werkt bij een lening van € 250.000 en een looptijd van 30 jaar.

Stel dat jij 60 jaar bent op het moment dat je € 250.000 uitleent aan je kind met een looptijd van 30 jaar. Twintig jaar later ben jij 80 en heb je nog steeds een vordering op je kind van € 125.000. Deze vordering is een onderdeel van je vermogen. Het verhoogt dus ook je erfenis als je overlijdt. In het ergste geval moet je kind daarover 20% erfbelasting betalen. Dat is dus € 25.000 belasting over geld dat al 20 jaar niet meer op jouw bankrekening staat. Een korte looptijd kan dus flinke fiscale nadelen hebben bij een familiehypotheek.

Maak daarom een plan waarmee je de lening eerder wegwerkt. Daarbij kun je denken aan de volgende methodes:

• Een kortere looptijd van 20 of 25 jaar.
• Extra aflossen door je kind.
• Elk jaar een bedrag kwijtschelden op de lening.

Door de schuld sneller af te bouwen, gaat de belasting bij jouw overlijden omlaag.

4. Maximale rente bij je familiehypotheek, slim of niet?

Met een hoger rentepercentage voor de familiehypotheek betaalt je kind minder inkomstenbelasting. Dit komt door de extra renteaftrek. Bij een hoge rente wordt vaak gekozen voor een lage aflossing en een lange looptijd. De ouders sparen de rente op en doen één keer per jaar een grote schenking. Daarmee blijven de kosten voor het kind zo laag mogelijk.

Maar een maximale rente op de familiehypotheek heeft ook een paar nadelen. Het Box 3 vermogen van de ouders is hierdoor op de lange termijn hoger. Daardoor ga je als ouders meer inkomstenbelasting betalen. En het kan ook gevolgen hebben voor je zorgkosten. Want als je in het verpleeghuis belandt, telt de vordering op je kind mee als vermogen. Daarover ga je dus een eigen bijdrage betalen.

Over een paar jaar krijgen we een nieuw Box 3 stelsel. We weten nog niet precies hoe dat er uit gaat zien maar voor de familiebank lijkt het niet gunstig. Wil je daar meer over weten? Bekijk dan de video bovenaan deze pagina.

De fiscus kan ook nog iets vinden van een te hoge of te lage rente. Een te lage rente kan een schenking aan je kind inhouden. En een te hoge rente is mogelijk niet aftrekbaar. Sinds 21 april 2021 staat deze handleiding online waarin je leest hoe de belastingdienst denkt over de rente bij de familiehypotheek.

5. Zorg voor een automatische betaling

Het is slim om met je kind een automatische betaling af te spreken. De kans op gedoe is het kleinst als je het maandbedrag altijd op een vaste dag laat overmaken.

Huurt je kind nu nog een huis? Dan is je kind gewend dat de verhuurder aan het begin van de maand de huur afschrijft. De hypotheeklasten betaal je normaal gezien achteraf, aan het einde van de maand. Als je een lening afsluit bij de bank, dan geef je hiervoor een incassovolmacht. Je gaat als kind natuurlijk niet zo’n volmacht geven aan je ouders. Maar wat je wel kunt doen, is een automatische betaalopdracht geven. Dit kan je kind zelf online regelen via internetbankieren.

6. Wel of geen akte van hypotheek voor de familiebank?

Met een recht van hypotheek heb je als schuldeiser veel zekerheid. Het geeft je als ouders twee belangrijke rechten:

1. Als je kind stopt met betalen, dan heb je het recht om de woning openbaar te verkopen.
2. Mocht je kind in de problemen komen, dan heb je voorrang boven andere schuldeisers.

De kans dat het eerste gebeurt, is heel klein. Je gaat natuurlijk niet je kind op straat zetten als hij zijn baan kwijtraakt. Maar het tweede punt is wel belangrijk. Stel dat een zakelijk avontuur van je kind verkeerd afloopt. Dan wil je niet dat een andere schuldeiser beslag kan leggen op het huis. Een hypotheek is niet verplicht bij de familiebank. Maar is je kind of je schoonkind ondernemer? Dan zou ik altijd kiezen voor een hypotheekakte. Het kost extra, maar het levert ook wat op.

7. De positieve negatieve hypotheekverklaring voor ouders

Heeft je kind geen schulden en zijn er ook geen zakelijke risico’s? Dan is een akte van hypotheek meestal zonde van je geld. In plaats daarvan kun je een positieve en negatieve hypotheekverklaring opnemen in de lening. Dit hoeft niet bij de notaris en kost dus niks. Onderaan deze pagina vind je een link naar een gratis voorbeeld.

De negatieve hypotheekverklaring betekent dat je kind geen hypotheek mag geven aan een andere schuldeiser. De positieve hypotheekverklaring betekent dat je kind verplicht is om alsnog hypotheek te geven wanneer jullie daarom vragen.

8. Schenken of kwijtschelden?

Soms sparen ouders de rente op en schenken ze dat aan het einde van het jaar terug aan het kind. In 2023 is de jaarlijkse vrijstelling € 6.035 per kind. Een minder bekende optie is om dit bedrag kwijt te schelden op de lening. Ook daarvoor kun je de jaarlijkse vrijstelling gebruiken. Denk er wel aan dat je een nieuw aflosschema moet maken als je een bedrag kwijtscheldt.

9. Maak afspraken voor het geval iemand overlijdt

Je denkt er liever niet aan, maar er kan iemand overlijden tijdens de looptijd van de lening. Denk eens na over de volgende scenario’s:

• Heb je nog meer kinderen? Zo ja, wat moet er dan met de lening gebeuren als jij overlijdt? Loopt de lening dan door tussen de kinderen onderling? Of wil je dat de lening in dat geval stopt?
• Stel dat je kind overlijdt. Wie erft in dat geval het huis? Gaat de erfgenaam het huis verkopen? Of sluit je kind een verzekering af waarmee zijn erfgenaam de lening kan aflossen? Voor meer info over zo’n polis kun je op de site van Independer kijken.

10. Maak een levenstestament

Heb je de familiebank constructie helemaal uitgedacht voor de komende 30 jaar? Sta er dan bij stil dat je in die tijd ziek kunt worden. Stel dat je daardoor niks meer kan regelen of zelfs geen handtekening meer kunt zetten. Het is slim om voor die situatie alvast een levenstestament te maken.

Een levenstestament is een volmacht die je uit voorzorg aan je partner of de kinderen geeft. Daarmee kunnen ze alle zaken regelen als je dat zelf niet meer kunt.

Meer lezen?

• Check ook mijn 10 Tips voor een grote schenking aan je kind.
• Heb je nog geen levenstestament? Bekijk dan hier mijn Top 10 Tips.
• Model hypotheek verklaring die je kunt opnemen in de geldlening.
• Liever geen eigen bijdrage betalen? Met dit testament kun je duizenden euro’s zorgkosten besparen.
• Heb je zorgen over de erfbelasting? Bekijk in deze tabel of je rijk genoeg bent voor een opvul legaat.
• Nog een paar manieren om wat meer rendement uit je spaargeld te halen.
• Lening afgelost? Zo ruim je de hypotheekakte weer op.

Veelgestelde vragen: