Familiebank Constructie, 10 tips voor ouders

Bij de familiebank constructie leen je als ouders geld aan je kind om een huis te kopen. Voor de ouders is dat voordelig omdat ze van de bank geen rente meer krijgen. En voor het kind is het voordelig omdat je geen afsluitkosten hebt. Dat bespaart duizenden euro’s! De rente die het kind aan de ouders betaalt is aftrekbaar, net zoals de rente bij de bank. Iedereen wordt er op korte termijn dus beter van. Maar de voordelen en nadelen op de lange termijn worden vaak over het hoofd gezien. Check daarom onze Top 10 Tips voor je familiebank hypotheek.

familiebank hypotheek

1. Zet de familiebank constructie op papier

De eerste tip is een open deur. Zorg ervoor dat de familiebank constructie meteen goed op papier komt. Of was je van plan om dat pas te doen als er een probleem is? Dat lijkt ons geen goed idee. Je hebt te lang gewerkt voor dit geld om zomaar wat te doen. De beste optie is om het op te laten schrijven door de notaris die ook de aankoop van de woning regelt.

Let er op dat deze punten goed op papier komen:

  • het bedrag van de lening;
  • de looptijd van de lening;
  • het rentepercentage van de familiehypotheek;
  • de rentevaste periode;
  • de manier van aflossen;
  • wanneer de lening eerder opeisbaar is;
  • zekerheid voor de ouders.

Bij de laatste twee punten gaat er veel mis. Zo staat er vaak niet in dat de lening opeisbaar is bij verkoop van het huis. Een stomme fout die later voor problemen kan zorgen. Er is weinig aandacht voor het risico dat je als ouders loopt. Wij raden je aan om met de notaris de volgende punten door te nemen:

  • de betekenis van hoofdelijk als je aan een stel leent;
  • wanneer de lening opeisbaar is;
  • of je wel of geen hypotheek voor de familiebank wilt;
  • wat een positieve negatieve hypotheekverklaring is;
  • of je kind de woning mag verhuren;
  • wel of geen pandrecht;
  • of een opstalverzekering verplicht is;
  • waarom een overlijdensrisicoverzekering zin heeft.

Op een paar van deze punten gaan we hierna verder in.

2. Maak een aflosschema

Ga je voor een lening in annuïteiten? Je kind betaalt dan elke maand hetzelfde bedrag, wat wel zo handig is. De lening wordt daardoor elke maand lager, maar wel steeds met een ander bedrag. Dat is weer niet zo handig. Want als ouders moet je elk jaar bij de aangifte de hoogte van de lening op 1 januari opgeven. Het scheelt je later veel werk als je direct een schema maakt voor de hele duur van de lening.

rentepercentage familiehypotheek

In een goed schema staat voor elke maand de rente en aflossing en de hoogte van de lening. Als je handig bent met Excel dan kun je dit zelf maken. Of je haalt een voorbeeld voor je familiehypotheek van deze site of deze site. Wanneer je de notaris vraagt om alles op papier te zetten, dan krijg je daar ook een schema bij.

3. Lange looptijd is meer erfbelasting?

Voor de aftrek van de rente is het nodig dat je kind de lening in 30 jaar aflost. Deze eis van de belastingdienst wordt zonder na te denken in de familiehypotheek gezet. Na 20 jaar heb je dan nog maar de helft van de lening afgelost. Hierna leggen we uit waarom dit niet slim is.

familiehypotheek voorbeeld

Ben je 60 jaar en leen je € 250.000,- aan je kind met een looptijd van dertig jaar? Twintig jaar later ben je 80 en heb je nog steeds € 125.000,- tegoed. Overlijd je op dat moment dan gaat hier 20% erfbelasting vanaf. Dat is dus € 25.000,- belasting over geld dat al 20 jaar niet meer op de bank staat! Alle voordelen zijn daarmee in één klap weg. Een korte looptijd kan op de lange termijn dus veel beter zijn. Door de schuld sneller af te bouwen, gaat de belasting bij overlijden omlaag.

4. Maximale rente bij je familiehypotheek, slim of niet?

Met een hoger rentepercentage voor de familiehypotheek betaalt je kind minder belasting. Dit komt door de rente aftrek. Meestal gaat een hoge rente samen met een lage aflossing en lange looptijd. Daarmee blijven de kosten voor je kind zo laag mogelijk. De ouders geven de rente vaak weer terug met een jaarlijkse gift. Maar een maximale rente op de familiehypotheek heeft ook een nadeel. Het Box 3 vermogen van de ouders is hierdoor op de lange termijn hoger. Daardoor ga je later veel meer belasting betalen. Het hogere Box 3 vermogen is ook nadelig als je zorg nodig hebt. Daarvoor zul je meer moeten betalen omdat de lening mee telt voor je eigen bijdrage.

Maak daarom een plan voor het opruimen van de lening. Daarbij kun je denken aan een korte looptijd, schenken, kwijtschelden of extra aflossen.

5. Zorg voor een automatische betaling

Als je slim bent, dan regel je met je kind een automatische betaling bij de bank. De kans op gedoe is zo klein mogelijk als je het bedrag elke maand op een vaste dag laat afschrijven. Je kind is gewend om de huur aan het begin van de maand te betalen. Bij de familiebank constructie is het normaal om aan het einde van de maand een bedrag over te maken.

6. Wel of geen akte van hypotheek voor de familiebank?

Met een akte van hypotheek kun je het huis verkopen als het kind stopt met betalen. Je hebt daarmee ook voorrang op andere schulden. Een hypotheek is niet verplicht bij de familiebank en de notaris rekent hier extra kosten voor. Een lastige keuze dus. Is je kind ondernemer? Voor een zakelijke schuld kan iemand beslag leggen op het huis. Dit risico wil je als ouders niet nemen! Kies daarom altijd voor een hypotheek als je kind ondernemer is.

7. De positieve negatieve hypotheekverklaring voor ouders

Heeft je kind geen schulden en een vaste baan? Dan is een akte van hypotheek meestal zonde van je geld. In plaats daarvan kun je iets anders afspreken. Een positieve negatieve hypotheekverklaring voor ouders kost niks maar levert wel veel op. De negatieve hypotheekverklaring betekent dat je kind geen hypotheek mag geven voor een andere schuld. De positieve hypotheekverklaring betekent dat je kind op verzoek alsnog een akte van hypotheek moet tekenen voor de familiebank. Heel simpel dus. Wat ons betreft, altijd doen.

8. Schenken en kwijtschelden?

Soms sparen ouders de rente op en schenken ze dat aan het einde van het jaar terug aan het kind. In 2021 is de jaarlijkse vrijstelling € 6.604,- per kind. Een andere optie is om dit bedrag kwijt te schelden op de lening. Je moet dan wel elk jaar een nieuw schema maken voor de familiehypotheek en opletten dat iedereen de aangifte goed invult.

9. Maak afspraken voor het geval iemand overlijdt

Wat gaan de kinderen bij je overlijden doen met de familiebank hypotheek? Gaan ze hier samen mee verder? Of stopt de lening dan? Bespreek dit met de notaris en zet wat op papier. Je wilt er niet aan denken, maar ook je kind kan wat gebeuren. Heeft je kind een partner? Ga je als ouders dan verder met die partner? Of wil je liever dat je kind hiervoor een verzekering afsluit zodat jij je geld terug krijgt? Voor meer info over zo’n polis kun je op de site van Independer kijken.

10. Maak een levenstestament

Heb je de familiebank constructie helemaal uitgedacht voor de komende 30 jaar? Sta er dan bij stil dat je in die tijd dement kunt worden waardoor je zelf geen handtekening meer kunt zetten. Het is slim om voor die situatie alvast een levenstestament te maken. Daarmee kan de familiehypotheek doorgaan als jij ziek wordt.

Meer lezen?

Veelgestelde vragen:

Hoe werkt de familiebank constructie?

Bij de familiebank constructie leen je als ouders geld aan je kind om een huis te kopen. Voor de ouders is dat voordelig omdat ze van de bank geen rente meer krijgen. En voor het kind is het voordelig omdat je geen afsluitkosten hebt. Dat bespaart duizenden euro’s! De rente die het kind aan de ouders betaalt is aftrekbaar, net zoals de rente bij de bank. Iedereen wordt er op korte termijn dus beter van. Maar de voordelen en nadelen op de lange termijn worden vaak over het hoofd gezien.
Check daarom onze Top 10 Tips voor je familiebank hypotheek.

Is een maximale rente voor je familiehypotheek slim of niet?

Met een hoger rentepercentage voor je familiehypotheek kun je ook meer rente aftrekken. Je kind betaalt daardoor minder inkomstenbelasting. Maar het kan ook nadelig zijn voor de erfbelasting of je zorgkosten.
Hier leggen we uit waarom een maximale rente bij je familiehypotheek niet voor iedereen slim is.

Is een akte van hypotheek verplicht bij de familiebank?

Een akte van hypotheek is niet verplicht bij de familie bank maar het kan wel verstandig zijn. Je kunt in plaats daarvan ook een positieve negatieve hypotheekverklaring voor de ouders opnemen in de geldlening. Dat is goedkoper en geeft toch wat bescherming.

De negatieve hypotheekverklaring betekent dat je kind geen akte van hypotheek mag tekenen voor een andere schuld. De positieve hypotheekverklaring betekent dat je kind op verzoek alsnog een akte van hypotheek moet tekenen voor de familiebank.

Wat vindt de belastingdienst van de familiehypotheek?

De belastingdienst heeft geen bezwaar tegen de familiehypotheek. De rente die het kind aan de ouders betaalt is gewoon aftrekbaar. Een kind tussen de 18 en 40 mag van de fiscus ook een grote schenking krijgen voor het kopen van een huis.
Dit zijn onze Top 10 Tips voor een grote schenking aan je kind.