Als erfpachter heb je deze rechten en plichten

Als je een huis koopt in een grote stad, dan kun je te maken krijgen met erfpacht. Dit is een zakelijk recht dat tussen koop en huur in zit. Een belangrijk verschil met volle eigendom is dat erfpacht per stad heel verschillend kan zijn. In sommige steden is het normaal dat de erfpachter een jaarlijkse canon betaalt. In andere steden gebeurt dat juist niet.

Wat is het verschil tussen erfpacht en eigendom?

Eigendom is het meest omvattende recht dat iemand op een zaak kan hebben. Als jij erfpachter bent, dan is iemand anders nog eigenaar van het huis. We noemen die persoon “bloot” eigenaar omdat zijn recht beperkt is door jouw erfpacht. Vaak moet je één keer per jaar een canon betalen aan de eigenaar. In die zin lijkt het dus op huren. Want iemand anders is eigenaar en jij moet die persoon regelmatig wat betalen. Maar in tegenstelling tot huur wordt het recht van erfpacht wel ingeschreven bij het Kadaster en is het verhandelbaar tussen een verkoper en koper. Ook kun je er gewoon een hypotheek voor krijgen. Het lijkt dus ook op kopen.

Een recht van erfpacht is altijd minder waard dan de volle eigendom. De waarde kan per geval sterk verschillen omdat elk recht van erfpacht anders is:

• Erfpacht kan voor bepaalde of onbepaalde tijd zijn gevestigd en dus wel of niet eindigen na een afgesproken termijn.
• Soms moet je elk jaar een canon betalen voor de erfpacht, maar dit kan ook eeuwigdurend afgekocht zijn.

Wat is de betekenis van het woord erfpachter?

De erfpachter is de persoon die een recht van erfpacht heeft op de onroerende zaak van een ander. De erfpachter mag die zaak “houden” en “gebruiken” en heeft hetzelfde “genot” als een eigenaar. Voor de buitenwereld lijkt het dus alsof jij de eigenaar bent van het huis.

Wat zijn de rechten en plichten van de erfpachter en erfverpachter?

Je vindt de rechten en plichten van de erfpachter en erfverpachter in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Hierna heb ik een paar regels voor je op een rij gezet:

Een belangrijk punt is dat de erfpacht voor een bepaalde tijd kan zijn gevestigd. Wil je een bod doen op een huis met tijdelijke erfpacht? Realiseer je dan goed dat je over een aantal jaren een bedrag moet betalen voor de verlenging.

Ben je als erfpachter wel eigenaar van je huis?

Nee, met alleen een recht van erfpacht ben je geen volledige eigenaar van je huis. Heb je zelf een huis gebouwd op een perceel dat je in erfpacht hebt? Dan moet de bloot eigenaar bij het einde van de erfpacht de waarde van het huis aan jou vergoeden. In dit geval komt het er tussen jou en de erfverpachter nagenoeg op neer dat jij de eigenaar bent van het huis:

Waarom heeft een erfpachter soms ook een opstalrecht?

Iemand die een recht van erfpacht heeft, zegt vaak dat de grond nog van iemand anders is. Dit klopt niet helemaal. De eigenaar van de grond is ook eigenaar van het huis dat er op staat. Een uitzondering daarop is het opstalrecht. In dat geval is er wel echt sprake van eigendom op de grond van een ander. Een combinatie komt ook voor. Het is mogelijk om erfpachter te zijn van de grond en eigenaar van het huis door middel van een opstalrecht.

Meer lezen over beperkte rechten?

• Dit kun je met een recht van opstal.
• Info over het recht van weg.
• Uitleg over vruchtgebruik.
• Dit kun je met een recht van gebruik en bewoning.

Veelgestelde vragen: