Wanneer je een verhuurde woning erft, moet je de erfbelasting anders berekenen dan bij een normale woning. In dit blog leg ik met een voorbeeld uit hoe het werkt.
Voorbeeld
Jan is de enige erfgenaam van zijn tante Jet. Zij woonde al een tijdje in het verpleeghuis. Ze heeft haar eigen koopwoning niet verkocht maar verhuurd aan een gezin voor € 1.300 per maand. De woning heeft een WOZ waarde van € 400.000 en er rust nog een kleine hypotheek op van € 50.000. De rest van de erfenis bestaat uit roerende zaken die geen waarde hebben en een bankrekening met daarop € 25.000. De uitvaart heeft € 5.000 gekost.
Stap 1: Wat is de waarde van deze verhuurde woning voor de berekening van de erfbelasting?
Voor de erfbelasting ga je als volgt te werk. Eerst deel je de jaarhuur door de WOZ-waarde. In dit geval is dat 15.600 (12 x 1.300) gedeeld door € 400.000. Uit deze berekening volgt dat de jaarhuur 3,9% van de WOZ-waarde is. Dit percentage bepaalt de waarde van de verhuurde woning voor de erfbelasting.
Tot 31 december 2022 geldt de volgende tabel:
| Jaarhuur gedeeld door WOZ is hoger dan: | maar lager dan: | dan geldt voor de erfbelasting dit percentage van de WOZ waarde: |
| 0% | 1% | 45% |
| 1% | 2% | 51% |
| 2% | 3% | 56% |
| 3% | 4% | 62% |
| 4% | 5% | 67% |
| 5% | 6% | 73% |
| 6% | 7% | 78% |
| 7% | – | 85% |
Vanaf 1 januari 2023 geldt de volgende tabel:
| Jaarhuur gedeeld door WOZ is hoger dan: | maar lager dan: | dan geldt voor de erfbelasting dit percentage van de WOZ waarde: |
| 0% | 1% | 73% |
| 1% | 2% | 79% |
| 2% | 3% | 84% |
| 3% | 4% | 90% |
| 4% | 5% | 95% |
| 5% | 6% | 100% |
| 6% | 7% | 100% |
| 7% | – | 100% |
Let op: deze methode geldt alleen voor een woning die verhuurd wordt met huurbescherming en voor een gebruikelijke huurprijs. Verhuur je bijvoorbeeld een woning elke week aan iemand anders via AirBnB? Of verhuur je een woning aan je kind voor een symbolisch bedrag? Dan geldt deze tabel niet!
In het voorbeeld hierboven heeft de verhuurde woning voor de berekening van de erfbelasting tot 31 december 2022 een waarde van 62% x € 400.000, dus € 248.000. Na 1 januari 2023 is de waarde 90% van € 400.000, dus € 360.000.
Stap 2: de hoogte van de erfbelasting over de verhuurde woning berekenen
Voor de erfbelasting ziet de erfenis van Jet er als volgt uit:
| Vermogen: | Waarde: |
| verhuurde woning | € 360.000 |
| roerende zaken | € 0 |
| banksaldo | € 25.000 |
| hypotheek | € -50.000 |
| uitvaartkosten | € -5.000 |
| waarde van de erfenis | € 330.000 |
Jan heeft als neef recht op een kleine vrijstelling, waarboven 2 belastingschijven gelden:
- De vrijstelling voor een neef is in 2023: € 2.418.
- Daarboven geldt voor de eerste € 138.642 een tarief van 30%.
- Is de erfenis groter, dan geldt daarboven een tarief van 40%.
Voor Jan betekent dit het volgende:
| de erfbelasting bedraagt: | ||
| Onder de vrijstelling (0%) valt: | € 2.418 | € 0 |
| In de eerste schijf (30%) valt: | € 138.642 | € 41.592,60 |
| In de tweede schijf (40%) valt: | € 188.940 | € 75.576,00 |
| Totaal: | € 330.000 | € 73.247,90 |
Stap 3: Het betalen van de erfbelasting
Door de wijziging in de leegwaarde ratio gaat Jan veel meer erfbelasting betalen. In 2022 was hij uitgekomen op € 73.247,90. In 2023 gaat de erfbelasting omhoog naar € 117.168,60.
Jan moet in totaal dus € 117.168,60 aan erfbelasting betalen terwijl er na het betalen van de uitvaart op de bank nog maar € 20.000 staat. Hij komt dus bijna € 100.000 tekort. Jan wil de woning liever niet verkopen en vraagt zich af wat de opties zijn.
- Op grond van de voorwaarden van de bank is de hypotheek opeisbaar geworden. Jan moet dus sowieso een nieuwe financiering afsluiten voor de woning. De beste optie is wellicht om de lening te verhogen zodat hij daarmee de erfbelasting kan betalen.
- Geld lenen bij de belastingdienst? Ja het is mogelijk om een betalingsregeling te treffen met de fiscus. Ook als het om erfbelasting gaat. Op de site van de fiscus vind je daar mee info over.