Particuliere beleggers verkopen de laatste jaren massaal hun verhuurde woningen. Toch zijn er nog steeds veel Nederlanders die woningen verhuren. Denk bijvoorbeeld aan ondernemers die hun bedrijf hebben verkocht en voor hun oudedagsvoorziening afhankelijk zijn van huurinkomsten. Wie een verhuurde woning erft krijgt helaas te maken met erfbelasting. In dit blog leg ik uit hoe de fiscale waardering van een verhuurde woning werkt.
De normale waardering van een niet-verhuurde woning
Sinds de wijziging van de Successiewet in het jaar 2010 is de WOZ-waarde het uitgangspunt bij de berekening van de erfbelasting. Stel bijvoorbeeld dat jullie een echtpaar zijn met twee kinderen en een gemeenschap van goederen. Op het moment dat de eerste van beiden overlijdt bestaat de erfenis uit de helft van de gemeenschap van goederen. Voor de berekening van de erfbelasting telt de helft van de overwaarde van het gezamenlijke koophuis mee. De overwaarde bereken je door de WOZ-waarde te verlagen met de hypotheekschuld.
Een bijzonderheid van de WOZ-waarde is dat deze als peildatum 1 januari van het voorgaande kalenderjaar heeft. Stel bijvoorbeeld dat iemand op 1 juli 2026 overlijdt. In dat geval geldt de WOZ-waarde voor het kalenderjaar 2026, welke als peildatum 1 januari 2025 heeft. In afwijking hiervan mag je ook kiezen voor de WOZ-waarde van het volgende kalenderjaar. Dit houdt in dat je kiest voor de WOZ-waarde van 2027, welke als peildatum 1 januari 2026 heeft. Dat is een half jaar voor het overlijden in plaats van anderhalf jaar voor het overlijden.
Het kiezen voor een ander kalenderjaar is gunstig als je de WOZ-waarde veel te hoog vindt en bezwaar wilt maken tegen een nieuwe beschikking. Lukt het om de waardering op die manier omlaag te krijgen? Dan kun je daarmee een hoop erfbelasting besparen. Met ingang van 1 januari 2026 heb je maar liefst twintig maanden om de aangifte erfbelasting in te dienen. Er is dus tijd genoeg om een nieuwe WOZ-beschikking af te wachten en daar bezwaar tegen te maken.
De afwijkende waardering voor een verhuurde woning
Erf je een verhuurde woning? Dan is de basis nog steeds de WOZ-waarde, maar wordt deze gecorrigeerd met de zogenoemde “leegwaarderatio”. Woningbeleggers zijn bekend met dit begrip omdat het ook van belang is voor de jaarlijkse inkomstenbelasting. De percentages van de leegwaarderatio zijn aangepast met ingang van 1 januari 2023. Ter volledigheid vind je hieronder de oude en de nieuwe tabel. De oude tabel geldt bij sterfgevallen tot en met 31 december 2022 en de nieuwe tabel geldt bij sterfgevallen op of na 1 januari 2023.
- Bereken de jaarhuur (12 keer de maandhuur aan het begin van het kalenderjaar).
- Deel de totale jaarhuur door de WOZ-waarde.
- Zoek de corresponderende waardering op in onderstaande tabel.
Stel bijvoorbeeld dat een woning met een WOZ-waarde van € 400.000 verhuurd wordt voor € 1.300 per maand, ofwel € 15.600 per jaar. Dan is de jaarlijkse huur 3,9% van de WOZ-waarde. In 2026 is de waardering voor de erfbelasting 90% van de WOZ-waarde, ofwel € 360.000.
Leegwaarderatio tabel tot en met 31 december 2022
| Jaarhuur gedeeld door WOZ is hoger dan: | maar lager dan: | dan geldt voor de erfbelasting dit percentage van de WOZ waarde: |
|---|---|---|
| 0% | 1% | 45% |
| 1% | 2% | 51% |
| 2% | 3% | 56% |
| 3% | 4% | 62% |
| 4% | 5% | 67% |
| 5% | 6% | 73% |
| 6% | 7% | 78% |
| 7% | – | 85% |
Leegwaarderatio tabel vanaf 1 januari 2023:
| Jaarhuur gedeeld door WOZ is hoger dan: | maar lager dan: | dan geldt voor de erfbelasting dit percentage van de WOZ waarde: |
|---|---|---|
| 0% | 1% | 73% |
| 1% | 2% | 79% |
| 2% | 3% | 84% |
| 3% | 4% | 90% |
| 4% | 5% | 95% |
| 5% | 6% | 100% |
| 6% | 7% | 100% |
| 7% | – | 100% |
De bovenstaande tabellen mag je alleen gebruiken voor normale huurovereenkomsten. Hierbij moet je denken aan de verhuur voor een normale marktprijs op basis van een huurcontract met huurbescherming. De tabellen gelden bijvoorbeeld niet bij verhuur van een woning aan je kind voor een symbolische huurprijs. Ook zijn de tabellen niet van toepassing op kortdurende verhuur, zoals bij Airbnb het geval is. In die situaties wordt de volledige WOZ-waarde belast.
Ook gelden de tabellen alleen voor woningen en dus niet voor verhuurde bedrijfsgebouwen. Bij een bedrijfsgebouw heeft de huurprijs ook invloed op de waarde, maar moet deze middels een taxatie worden vastgesteld. Een verhuurd bedrijfsgebouw is vaak meer waard dan een leegstaand bedrijfsgebouw.
Rekenvoorbeeld waardering verhuurde woning voor de erfbelasting
Jan is de enige erfgenaam van zijn tante Jet. Op het moment van haar overlijden woonde ze al enkele jaren in een verpleeghuis. Haar koopwoning had zij al die tijd aangehouden en verhuurd voor € 1.300 per maand. De woning heeft een marktwaarde in niet-verhuurde staat van € 500.000. De WOZ-waarde is € 400.000 en er rust nog een kleine hypotheek op van € 50.000. Verder laat Jet € 25.000 aan spaargeld na. De uitvaart heeft € 5.000 gekost.
Als Jet overleden was vóór 1 januari 2023 was de oude tabel nog van toepassing geweest. Jan had in dat geval de woning mogen opgeven voor 62% van de WOZ-waarde. Onder de nieuwe tabel is helaas 90% belast. Een veel hoger bedrag dus. Toch is er nog een kleine meevaller. De huurders willen verhuizen, waarna Jan het huis kan verkopen. De verwachting is dat de woning wordt verkocht voor € 500.000. Het heeft dus geloond om te wachten met de verkoop tot na het overlijden. Stel dat de huurders al vóór het overlijden van tante Jet waren vertrokken en de woning bij leven al was verkocht voor € 500.000. Dan had Jan over een veel hoger bedrag erfbelasting moeten betalen!
De waarde van de erfenis wordt als volgt berekend:
| Vermogen: | Waarde: |
|---|---|
| verhuurde woning | € 360.000 |
| roerende zaken | € 0 |
| banksaldo | € 25.000 |
| hypotheek | € -50.000 |
| uitvaartkosten | € -5.000 |
| waarde van de erfenis | € 330.000 |
Jan heeft als neef recht op een kleine vrijstelling, waarboven twee tariefschijven gelden. Dit zijn de cijfers voor het jaar 2026:
- De vrijstelling is € 2.769.
- De eerste schijf met 30% erfbelasting geldt tot € 158.669.
- De tweede schijf met 40% erfbelasting geldt voor het meerdere boven € 158.669.
| bedrag: | erfbelasting: | |
|---|---|---|
| Onder de vrijstelling (0%) valt: | € 2.769 | € 0 |
| In de eerste schijf (30%) valt: | € 158.669 | € 47.600,70 |
| In de tweede schijf (40%) valt: | € 168.562 | € 67.424,80 |
| Totaal: | € 330.000 | € 115.025,50 |
Wat kun je doen als je de erfbelasting niet kunt betalen?
Erf je een verhuurd huis en wil je dat niet verkopen? Dan kun je misschien een hypotheek afsluiten om de erfbelasting te betalen. Had de erflater zelf nog een hypotheekschuld? Dan is deze schuld door het overlijden opeisbaar geworden. Je moet in dat geval de lening sowieso herfinancieren als je het huis niet wilt verkopen. Misschien is het mogelijk om de lening te verhogen zodat je de erfbelasting kunt betalen.
Een andere optie is een betalingsregeling met de belastingdienst. Je hebt tegenwoordig twintig maanden de tijd om aangifte erfbelasting te doen. Vervolgens duurt het nog een paar maanden voordat je de aanslag ontvangt. Je hebt dus ongeveer twee jaar de tijd om de erfbelasting te betalen. Als deze periode nog steeds te kort is, dan kun je een betalingsregeling aanvragen. Op deze pagina vind je daar meer informatie over.