Notarissen krijgen regelmatig de vraag of het mogelijk is een koophuis op naam van de partner te zetten. Hier kun je verschillende redenen voor hebben. Misschien loop je als ondernemer risico en wil je om die reden de eigendom overdragen. Of ben je van plan om een tweede huis te kopen, maar kun je daar geen hypotheek voor krijgen zolang je nog eigenaar bent van je huidige woning. In dit blog ontdek je dat er meerdere manieren zijn voor het overdragen van de eigendom van een huis aan je partner.
Heb je medewerking nodig van de hypotheekbank?
Eigendom is het meest omvattende recht dat je kunt hebben op een zaak. In beginsel staat het jou vrij om de eigendom van je huis over te dragen aan iemand anders. Dit is één van de redenen waarom de bank een hypotheekrecht wil op je huis. Hierdoor kan de bank haar vordering op jou altijd verhalen op het huis. Ook als je de eigendom zou overdragen aan iemand anders zonder de hypotheek af te lossen. Verder staat in de voorwaarden van de bank normaal gezien dat je de woning niet mag verkopen zonder de hypotheek af te lossen. Dit laatste heeft tot gevolg dat een notaris in beginsel niet mee werkt aan de overdracht van een woning als je niet van plan bent om de hypotheek af te lossen.
Je kunt in theorie met je partner afspreken dat hij of zij de huidige hypotheek overneemt, maar deze onderlinge afspraak is niet geldig ten opzichte van de bank. Dit is dus geen optie als de woning gefinancierd is door een bank. De oplossing hiervoor is dat je partner naar een hypotheekadviseur gaat om een nieuwe hypotheek af te sluiten. Met de nieuwe hypotheek van je partner wordt jouw oude hypotheek afgelost.
Heb je de woning gefinancierd met een lening van je ouders of een lening van je B.V.? Of heeft je partner eigen vermogen waarmee de hypotheek kan worden afgelost of kan je partner geld lenen van een familielid? Dan kun je de woning overdragen zonder een bezoek aan de hypotheekadviseur. Maak in dat geval een afspraak bij de notaris om de mogelijkheden te bespreken.
Betaalt je partner overdrachtsbelasting?
Voor de overdrachtsbelasting bestaan er drie tarieven, de startersvrijstelling (0%), het gewone tarief voor een eigen woning (2%) en het hoge tarief voor beleggingen (10,4%). Het hoge tarief geldt bijvoorbeeld als je partner niet van plan is om zelf in het huis te gaan wonen. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat je partner de overgedragen woning wil gaan verhuren. De startersvrijstelling kan gelden als je partner nog geen 35 jaar is en de marktwaarde van het huis onder een bepaalde grens ligt.
Naast de overdrachtsbelasting kun je ook te maken krijgen met schenkbelasting. Dit kan het geval zijn als je de woning verkoopt onder de marktwaarde. In verband hiermee is het gebruikelijk dat de notaris vraagt om een taxatierapport waaruit de marktwaarde blijkt.
Is je partner van plan om de woning te verhuren? Dan kan het een idee zijn om de woning te verhuren vóórdat je de taxatie laat doen. Dit verlaagt namelijk de waarde voor de overdrachtsbelasting en de schenkbelasting. Houd er in dat geval wel rekening mee dat verhuur waarschijnlijk niet is toegestaan op grond van je huidige hypotheek. Ook kan de verhuurde staat een belemmering zijn voor het aanvragen van een nieuwe hypotheek door je partner. Laat je altijd informeren over de juridische en fiscale gevolgen voordat je belangrijke beslissingen neemt.
Kun je het huis schenken aan je partner?
Jazeker, het is in theorie mogelijk om de eigendom van een huis te schenken aan je partner. Dit kan alleen via een notaris omdat je een notariële akte nodig hebt. Bij een schenking moet er nog steeds overdrachtsbelasting worden betaald. De grondslag hiervoor is de marktwaarde. Ook bij een schenking is het dus nodig om een taxatierapport te laten maken. Naast de overdrachtsbelasting moet je partner schenkbelasting betalen. Deze kan, afhankelijk van de situatie, oplopen tot 40% van de WOZ-waarde. De overdrachtsbelasting moet direct worden afgedragen bij de notaris. De schenkbelasting wordt later betaald. Je partner moet hiervan aangifte doen vóór 1 maart van het eerstvolgende kalenderjaar. Vervolgens stuurt de belastingdienst een aanslag met het verschuldigde bedrag.
Het is verstandig om de aangifte schenkbelasting door de notaris te laten invullen. Een deel van de overdrachtsbelasting komt namelijk in mindering op de schenkbelasting. De notaris kan voor je uitzoeken welke tarieven gelden voor de overdrachtsbelasting en de schenkbelasting en het totaalbedrag voor je berekenen.
Zit er nog een hypotheek op het huis? Dan moet deze worden afgelost. De schenking heeft namelijk tot gevolg dat de lening opeisbaar is. Wat de hypotheek betreft is er weinig verschil met de situatie dat je het huis verkoopt aan je partner.
Huis overdragen aan partner via huwelijkse voorwaarden
Tot 2018 ontstond er bij het aangaan van een huwelijk een “algehele” gemeenschap van goederen. Een koophuis op één naam werd hierdoor automatisch gezamenlijk bezit. Vervolgens was het mogelijk om de gemeenschap op te heffen bij huwelijkse voorwaarden en het huis toe te delen aan de andere echtgenoot. Het aangaan van de gemeenschap en de toedeling aan de andere echtgenoot waren beiden vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Op die manier kon je de eigendom van het huis dus overdragen aan je partner zonder overdrachtsbelasting. Vroeger was het standaard tarief voor een eigen woning 6%. De besparing was dus aanzienlijk.
Na 2018 ontstaat er bij een huwelijk of partnerschap een “beperkte” gemeenschap van goederen. Het op dat moment aanwezige privé bezit blijft hierdoor privé. Toch is de hierboven beschreven constructie ook na 2018 nog mogelijk. Maar het werkt wel wat anders. Je hebt namelijk twee keer huwelijkse voorwaarden nodig. In de eerste huwelijkse voorwaarden spreek je af dat er een “algehele” gemeenschap van goederen ontstaat. Op een later moment worden de huwelijkse voorwaarden aangepast en wordt de algehele gemeenschap “opgeheven”. Daarna kan de woning worden toegedeeld aan de andere echtgenoot. Dezelfde constructie is ook mogelijk bij een geregistreerd partnerschap.
Het lijkt misschien omslachtig en kostbaar, maar er zijn wel degelijk situaties waarin dit de moeite waard is. Denk bijvoorbeeld aan het geval dat een gebouw met een marktwaarde van € 1.000.000 onder het hoge tarief van 10,4% zou vallen. Dan kun je met slimme huwelijkse voorwaarden meer dan een ton aan belasting besparen!