Deze documenten heb je nodig bij het verkopen van je woning

In een gemiddeld jaar worden er in Nederland ongeveer 200.000 woningen verkocht. Als verkoper heb je op grond van de wet een informatieplicht jegens de koper. Een onderdeel hiervan is dat je de koper informeert over de juridische status van de woning. Denk bijvoorbeeld aan het overhandigen van een kopie van het huishoudelijk reglement als je een appartement verkoopt. De meeste transacties vinden plaats via een makelaar. Voordat je de woning kunt verkopen, wil de makelaar graag een aantal documenten van je ontvangen. Een deel van deze documenten wordt door de makelaar aan de koper overhandigd in het kader van de informatieplicht.

1. De akte van levering

Je bent eigenaar geworden van de woning door de inschrijving van de akte van levering bij het Kadaster. Als het goed is heb je een zogenoemd “afschrift” gekregen van deze akte, samen met een bewijs van inschrijving. De combinatie van deze twee stukken wordt het “eigendomsbewijs” genoemd. In de akte van levering zijn bijvoorbeeld de erfdienstbaarheden vermeld. Dit zijn rechten en plichten waarover je de koper moet informeren. Vandaar dat het altijd nodig is om een kopie van de akte van levering te overhandigen aan je makelaar. Overigens kunnen makelaars deze akte ook zelf opvragen bij het Kadaster.

Heb je de woning niet gekocht maar bijvoorbeeld geërfd? Of ben je na de aankoop gescheiden en heb je de helft van je ex-partner overgenomen? In deze gevallen heb je twee documenten nodig.

  • In het eerste geval (als je het huis hebt geërfd) betreft dit de akte van levering waarbij de overledene de eigendom verkreeg en de verklaring van erfrecht waaruit blijkt dat jij de erfgenaam bent. Beschik je niet over deze stukken? Neem in dat geval contact op met een notaris om alsnog een verklaring van erfrecht te laten maken.
  • In het tweede geval (als je gescheiden bent) heb je behalve de akte van levering waarbij jullie samen de woning kochten ook de akte van verdeling nodig waarbij jij de helft van je ex-partner overnam.

Soms beschikt een verkoper alleen over een echtscheidingsconvenant en staat de woning nog op twee namen bij het Kadaster. Helaas heeft de makelaar niets aan je convenant. Dit document is niet voldoende om zelfstandig de woning te kunnen verkopen. In dat geval moet je alsnog een akte van verdeling laten maken bij de notaris of vragen of je ex-partner wil meewerken aan de verkoop.

2. De koopakte

Bij de verkoop van een woning is een koopakte wettelijk verplicht. Heb je de woning geërfd of geschonken gekregen? In dat geval is er geen koopakte gemaakt. In alle andere gevallen is het verstandig om een kopie van je koopakte aan de makelaar te geven. De koper krijgt deze akte normaal gezien niet te zien, maar het is belangrijk dat je makelaar wel op de hoogte is van de inhoud. Er kunnen namelijk belangrijke afspraken in staan die van belang zijn op het moment dat je de woning verkoopt. Denk bijvoorbeeld aan een anti-speculatiebeding of een andere bijzondere afspraak.

Heb je nog geen makelaar uitgezocht? Het is heel normaal om twee of drie makelaars uit te nodigen voordat je een keuze maakt. Veel mensen weten niet dat het mogelijk is om online een gratis waardebepaling aan te vragen. Makelaars bieden dit vrijblijvend aan voor mensen die een woning willen verkopen.

3. Splitsingsakte

Een groot deel van alle woningen in Nederland zijn appartementen. Door het gebouw juridisch te splitsen in appartementsrechten kun je de eigendom van afzonderlijke appartementen overdragen. In de zogenoemde “splitsingsakte” vind je de statuten van de vereniging van eigenaars en de splitsingstekening. Ook een zogenoemde “slapende” vereniging van eigenaars heeft altijd een splitsingsakte en een splitsingstekening. De splitsingstekening is één van de belangrijkste documenten bij het verkopen van een woning. Hieruit blijkt namelijk welke delen van het gebouw privé bezit zijn. Als je zelf geen kopie meer hebt, is het mogelijk om de splitsingsakte en de splitsingstekening op te vragen bij het Kadaster.

Bij oudere gebouwen gebeurt het regelmatig dat de huidige situatie afwijkt van de splitsingstekening. Denk bijvoorbeeld aan een uitbouw die geplaatst is na de splitsing van het gebouw. Om deze reden is het belangrijk om de splitsingstekening samen met je makelaar te bekijken. Uit de akte van splitsing blijkt welke onderhoudskosten privé en gezamenlijk zijn. Dit verschilt per gebouw.

Een splitsingsakte kan gewijzigd worden bij notariële akte. Is er sprake geweest van een wijziging na de aankoop? Denk er dan aan om een kopie hiervan aan je makelaar te geven.

4. Huishoudelijk reglement

Grotere verenigingen van eigenaars hebben vaak een huishoudelijk reglement. Dit is een onderhandse (niet-notariële) aanvulling op de splitsingsakte waarbij een aantal kleinere onderwerpen wordt geregeld. Een huishoudelijk reglement kan aangepast worden op de jaarlijkse vergadering van de vereniging. Grotere verenigingen hebben vaak een externe beheerder met een online platform waarop je kunt inloggen. Als dit het geval is kun je daar meestal een kopie van het meest recente huishoudelijk reglement downloaden. Vaak vind je op dezelfde plek ook een digitale versie van de meest recente splitsingsakte en splitsingstekening.

5. Jaarstukken vereniging van eigenaars

Wil je een appartement verkopen? Dan is het gebruikelijk om de documenten van de meest recente jaarvergadering te overhandigen aan de koper. Hierin vind je onder andere de actuele balans, een begroting voor het komende jaar en een zogenoemd “meer-jaren onderhoudsplan”. Op basis hiervan kan de koper beoordelen hoe de vereniging van eigenaars er financieel voor staat.

Er zijn nog altijd veel kleine “slapende” verenigingen van eigenaars, zonder inschrijving bij de kamer van koophandel en zonder een eigen bankrekening. In die situatie is het in elk geval nodig dat het gebouw goed verzekerd is. Een potentiële koper kan terecht bezwaar maken als dit niet geregeld is. Een onverzekerd huis verkopen is niet gunstig voor de verkoopopbrengst. In dat geval is het verstandig om alsnog zo snel mogelijk een gemeenschappelijke opstalverzekering af te sluiten.

6. Inzage kadaster

Makelaars kunnen zelf het Kadaster inzien. Zo kan de makelaar zelf controleren wie het huis op naam heeft en wat de actuele juridische gegevens zijn. Ook kan de makelaar een kaartje opvragen met de kadastrale grenzen. Toch is het verstandig om ook zelf het Kadaster even in te zien. Veel mensen weten niet dat dit gratis is voor je eigen huis. Als je bij “Mijn Overheid” inlogt met je DigiD vind je onder het tabje “wonen” de kadastrale gegevens van je eigen huis. Download een pdf en controleer alle gegevens. Als er volgens jou iets niet klopt, bespreek dit dan met je makelaar.

7. Erfpacht en opstal

Erfpacht komt nog altijd veel voor in grote steden. Het recht van erfpacht houdt in dat iemand anders (vaak de gemeente) nog eigenaar is en dat een beperkt recht van erfpacht is uitgegeven. Dit betekent dat je geen volwaardig eigenaar bent. Zo moet je als erfpachter in veel steden bijvoorbeeld een jaarlijkse “canon” betalen aan de eigenaar. Daarnaast kan het recht van erfpacht “voor bepaalde tijd” zijn gevestigd. Dit houdt in dat er bij het einde van de looptijd een groot bedrag moet worden betaald voor de verlenging van de erfpacht. Als er sprake is van erfpacht is het belangrijk om potentiële kopers eerlijk en volledig te informeren. Behalve de “akte van uitgifte erfpacht” is het belangrijk om ook eventuele wijzigingen en de recente correspondentie aan je makelaar te overhandigen.

Een ander recht dat je tegen kunt komen is het recht van opstal. In nieuwere appartementencomplexen is er bijvoorbeeld vaak sprake van een warmtenet dat door middel van een opstalrecht eigendom is van de energieleverancier. Het recht van opstal is meestal gevestigd vóórdat het gebouw gesplitst is in appartementsrechten. Volgens mij zijn veel eigenaren van een dergelijk appartement helemaal niet op de hoogte van de inhoud van de akte van vestiging. Mijns inziens vallen de documenten omtrent het opstalrecht wel onder de informatieplicht bij het verkopen van een woning.

8. De belastingaanslag van de gemeente

De WOZ waarde van woningen is openbare informatie. Je kunt dit eenvoudig gratis aanvragen bij het WOZ-waardeloket. Alleen de waarde is openbaar. Er staat dus niet bij hoeveel onroerende zaakbelasting, rioolrecht en andere bedragen je betaalt als huiseigenaar. Daarom is het gebruikelijk om een kopie van de meest recente aanslag te overhandigen aan de makelaar. Heb je nog meer woningen op naam in dezelfde gemeente? Denk er dan aan om die gegevens even weg te halen, zodat de makelaar die informatie niet per ongeluk deelt met potentiële kopers.

9. Energielabel

Het is tegenwoordig verplicht om bij de verkoop van een woning een energielabel te overhandigen aan de koper. Bij het ontbreken van een energielabel kun je een boete krijgen. Vandaar dat de makelaar vraagt om een kopie. Overigens kan een potentiële koper het energielabel ook zelf checken op deze website. Belangrijk: het energielabel is beperkt geldig. Check zelf dus altijd even wat de einddatum is.

10. Contracten en garantiebewijzen

Op veel installaties in en rond je huis kan nog garantie zitten. Denk bijvoorbeeld aan zonnepanelen op het dak of inbouwapparatuur in de keuken. Bij jongere woningen kan er nog sprake zijn van een garantie door de aannemer, installateur of producent. Denk bijvoorbeeld aan lange garantietermijnen op de fundering en isolatieglas.

Sommige apparaten hebben regelmatig onderhoud nodig. Hiervoor kun je een contract afsluiten. Denk bijvoorbeeld aan een CV ketel of een warmtewisselaar. Verzamel alle relevante documenten zodat je deze als één pakket kunt overhandigen op de dag van de sleuteloverdracht. Stel je makelaar op de hoogte van alle garanties en contracten. Vaak kun je dit invullen op de vragenlijst die je van de makelaar ontvangt.

Meer lezen?

woning verkopen documenten

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *