Bij de aankoop van een woning is er altijd wel iets wat niet helemaal aan je verwachtingen voldoet. Denk bijvoorbeeld aan een lelijke kras op de muur of een keukenkastje dat niet goed sluit. Een bestaande woning heeft altijd sporen van slijtage en gebruik. Tot op zekere hoogte moet je daar genoegen mee nemen. Maar wat als er sprake is van een ernstig gebrek? Zoals bijvoorbeeld een recente lekkage, waarvan de oorzaak en de gevolgen nog niet zijn hersteld. Dan kun je met de verkoper afspreken dat een deel van het geld in depot blijft bij de notaris tot het probleem is opgelost. De notaris stelt in dat geval een depotovereenkomst op waarin de afspraken over het depot worden vastgelegd.
Wanneer is geld in depot houden bij de notaris een goed idee?
Allereerst is de vraag van belang of de overdracht wel door kan gaan. Stel dat je bij de eindinspectie constateert dat de woning niet aan de afspraken voldoet. Soms zit er niks anders op dan de overdracht uit te stellen. Ik ken een makelaar die een keer heeft meegemaakt dat de verkoper nog niet was verhuisd. Uiteraard kun je deze situatie niet oplossen met een depot. In dit geval moet de overdracht worden uitgesteld.
Sommige gebreken lenen zich niet voor een depot. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat je tijdens de eindinspectie een ernstig bouwkundig gebrek ontdekt. Is niet direct duidelijk hoe groot het probleem is, hoe dit kan worden opgelost en hoeveel dit gaat kosten? Waarschijnlijk moet er dan eerst een deskundige naar kijken voordat je naar de notaris gaat.
In extreme gevallen kan de overdracht misschien helemaal niet doorgaan. Denk bijvoorbeeld aan brandschade waardoor het huis niet meer bewoonbaar is. Voor dit soort situaties bevat de koopakte normaal gezien een speciale regeling. Wil de koper de woning niet in de beschadigde staat afnemen? En ziet de verkoper geen mogelijkheid om de schade op korte termijn te herstellen? Dan wordt de koop ontbonden.
Een depotovereenkomst is een goede optie voor kleine tekortkomingen die niet ernstig genoeg zijn om de overdracht uit te stellen. Stel bijvoorbeeld dat er een installatie defect is en dat de verkoper een elektricien heeft ingeschakeld, maar dat een bepaald onderdeel pas over twee weken leverbaar is. In zo’n geval kan het een idee zijn om een deel van het geld in depot te houden bij de notaris.
Wat is een depotovereenkomst?
De levering van de woning en de betaling van de koopprijs vinden op dezelfde dag plaats via de notaris. De koper laat de koopprijs storten op de zogenoemde “kwaliteitsrekening” van het notariskantoor. Vervolgens wordt de akte van levering ondertekend en ingeschreven bij het Kadaster. Op dat moment gaat de eigendom van de woning over op de koper. Vervolgens betaalt de notaris de koopprijs uit aan de verkoper.
Een depotovereenkomst is een overeenkomst tussen drie partijen: de verkoper, de koper en de notaris. In de akte van depot wordt afgesproken dat een gedeelte van de koopprijs niet wordt uitbetaald aan de verkoper maar in depot blijft bij de notaris. De uitbetaling van dit bedrag vindt pas plaats als de verkoper aan een bepaalde verplichting heeft voldaan. Voldoet de verkoper niet of niet op tijd aan zijn verplichtingen? Dan valt het depotbedrag toe aan de koper.
Je kunt een depotovereenkomst vergelijken met een escrow-overeenkomst. Escrow is een soort betaalservice via een tussenpersoon. Het verschil met een depotovereenkomst is dat bij een depot degene die het geld stort dit bedrag ook weer terug krijgt. Althans, dat is de bedoeling. Je kunt het zien als een stukje zekerheid voor de koper. Het is een stok achter de deur om er voor te zorgen dat de verkoper zijn afspraken nakomt.
Veel rechtszaken over depotovereenkomsten
Uiteraard wil je dat een depotovereenkomst bijdraagt aan het oplossen van het probleem. Helaas lukt dat niet altijd. Regelmatig leidt een depot zelfs tot een rechtszaak tussen partijen. Ook worden er veel klachten ingediend tegen notarissen over hun rol bij een depotovereenkomst. Het is belangrijk om je te realiseren dat de notaris geen rechter is. De notaris is een neutrale partij die alleen datgene uitvoert waarover beide partijen het eens zijn.
Op deze website vind je meer dan 80 tuchtuitspraken over een depotovereenkomst. Op deze website vind je meer dan 300 uitspraken van de civiele rechter over een depotovereenkomst.
Je wilt zelf natuurlijk niet in de situatie belanden dat een tuchtklacht of een rechtszaak nodig is om je geld terug te krijgen van de notaris. Zorg er daarom voor dat de volgende onderwerpen duidelijk in de depotovereenkomst worden opgenomen:
- Wat is er precies aan de hand? Welk probleem moet er worden opgelost?
- Wie gaat wat doen en wanneer? Omschrijf duidelijk wat er moet gebeuren en op welke datum het uiterlijk geregeld moet zijn.
- Hoeveel geld komt er in depot bij de notaris?
- Wie betaalt de kosten van de notaris voor het opstellen van de depotovereenkomst?
- In welke situatie betaalt de notaris het bedrag uit aan de verkoper?
- In welke situatie betaalt de notaris het bedrag uit aan de koper?
Wie betaalt de kosten van een depotstorting bij de notaris?
Het is altijd een lastige vraag wie de kosten van het depot moet betalen. Aan de ene kant is een tekortkoming van de verkoper of een gebrek aan het verkochte de oorzaak van het depot. Aan de andere kant kunnen partijen ook zonder een depot afspraken maken die pas na de overdracht worden uitgevoerd. Het depot is alleen in het belang van de koper.
Zelf zou ik er als koper altijd op aansturen dat de verkoper de kosten draagt. Als hij dat niet wil, dan moet de verkoper maar een ander voorstel doen. In de meeste gevallen is het trouwens de makelaar van de verkoper die voorstelt om een depot te storten bij de notaris. Gebruik dit als een argument om te eisen dat de verkoper de kosten betaalt.
Depotovereenkomst voorbeeld
Hieronder kun je een eenvoudig voorbeeld voor een depotovereenkomst downloaden. Het is een onderhandse overeenkomst, maar dit betekent niet dat je deze zelf kunt opstellen. In de praktijk maakt de notaris de depotovereenkomst op basis van een uitgebreid kantoormodel.
Wat moet je als verkoper doen als je de resterende spullen uit het huis wil halen maar daarin wordt verhinderd? Het depot is voor het niet leeg opleveren maar koper wil later ook een vergoeding voor het schoonmaken en belemmert de verkoper in het weghalen van de achtergebleven spullen.
Als het goed is heb je in de depotovereenkomst precies afgesproken wat je moet doen. Als de wederpartij daar niet aan mee werkt, is dat “schuldeisersverzuim”. Google maar wat daar de gevolgen van zijn.