De 4 manieren voor waardebepaling woning bij een erfenis

Altijd een lastig onderwerp bij het afwikkelen van een nalatenschap. Hoeveel is de woning precies waard? Dit zijn de 4 manieren voor de waardebepaling van een huis bij een erfenis.

1. De WOZ waarde

De gemeente stelt ieder jaar de WOZ waarde vast van gebouwen. Op basis van deze waarde wordt de OZB aanslag opgelegd. Daarnaast geldt de WOZ waardebepaling ook voor de erfbelasting over een woning bij overlijden. De WOZ waarde zou gelijk moeten zijn aan de marktwaarde, maar dit is zelden het geval. Helaas kun je bij de belastingdienst geen bezwaar maken tegen de WOZ waarde. Het enige wat je kunt doen is bezwaar maken bij de gemeente. Daar zijn twee manieren voor.

De eerste methode is dat je wacht tot het volgende kalenderjaar en bezwaar maakt tegen de nieuwe aanslag. Als het lukt om deze omlaag te krijgen, mag je de lagere waarde opnemen in de aangifte erfbelasting. In de aangifte mag je dus kiezen voor de WOZ waarde in het kalenderjaar van overlijden of de WOZ waarde in het jaar daarop.

De tweede methode is dat je niet wacht tot het volgende kalenderjaar maar direct een nieuwe WOZ beschikking aanvraagt. Als je een huis erft mag je in hetzelfde jaar al aan de gemeente vragen om de WOZ waarde te verlagen. Deze nieuwe waarde kun je vervolgens gebruiken in de aangifte erfbelasting.

Is het de bedoeling dat één van de erfgenamen de woning op naam krijgt? Dan is het niet gebruikelijk om uit te gaan van de WOZ waarde.

2. Taxatie door een makelaar

Wil één van de erfgenamen de woning overnemen uit de nalatenschap? Misschien staan alle neuzen dezelfde kant op en ben je het met elkaar eens over de waarde. Bij transacties binnen de familie wil de notaris normaal gezien een taxatierapport ontvangen. Ook als je het onderling eens bent over de waarde. De belangrijkste reden daarvoor is dat de marktwaarde nodig is om de hoogte van de overdrachtsbelasting te bepalen. Maar bij het verdelen van een erfenis hoef je gelukkig geen overdrachtsbelasting te betalen. Dit betekent dat de notaris minder snel aandringt op een taxatie.

Voor de onderlinge verhoudingen is een taxatie natuurlijk wel de beste optie. Ook al ben je het nu met elkaar eens, in de toekomst hoeft dat niet zo te zijn. Zonder een taxatie loop je altijd de kans dat er later alsnog discussie ontstaat over de verdeling.

Soms is het bezwaar tegen een taxatie dat er kosten aan verbonden zijn. In andere gevallen is het probleem dat het niet lukt om een makelaar te kiezen. Dit zijn twee tips om deze problemen op te lossen:

  • Veel mensen weten niet dat je online een gratis waardebepaling kunt aanvragen. Makelaars bieden dit vrijblijvend aan voor mensen die overwegen om een huis te verkopen. De erfgenamen kunnen moeilijk bezwaar hebben tegen iets wat gratis is, toch? Als je er onderling niet uit komt, wordt het huis waarschijnlijk verkocht. Het is dus niet raar om een makelaar uit te nodigen.
  • Zijn jullie het wel eens over de kosten van een taxatie maar niet over de keuze voor een makelaar? Leg de volgende opties dan eens voor aan de erfgenamen. Optie 1: de erfgenaam die de woning wil overnemen selecteert drie lokale NVM makelaars en de andere erfgenamen mogen er één kiezen. Optie 2 is andersom. De andere erfgenamen selecteren drie makelaars en de overnemende erfgenaam mag er één kiezen.

3. Testament

Een mooie manier voor de waardebepaling van een huis bij een erfenis is een clausule in het testament. Uiteraard is dat geen optie meer wanneer iemand al is overleden. Maar zolang je vader of moeder nog in leven is kan het een goed idee zijn. Helaas wordt hier weinig gebruik van gemaakt. Zou jij graag de woning van je ouders willen overnemen na hun overlijden? Wijs ze er dan eens op dat het mogelijk is om een regeling op te nemen in een testament.

Denk bijvoorbeeld eens aan de volgende clausules:

  • Een eerste recht op overname voor een specifieke erfgenaam.
  • De wijze van waardebepaling. Bijvoorbeeld de WOZ waarde voor het jaar van overlijden. Andere opties zijn een vast bedrag in euro’s of bijvoorbeeld 75% van de taxatiewaarde.
  • Wie de kosten van de verdeling betaalt. Bijvoorbeeld de overnemende erfgenaam of alle erfgenamen samen.
  • De termijn waarbinnen het geregeld moet worden. Bijvoorbeeld binnen 6 maanden na overlijden.
  • Wie de kosten van het huis draagt tussen het overlijden en de verdeling.

4. Marktwerking

De markt heeft altijd gelijk. Zet een huis onder normale voorwaarden te koop op Funda en de hoogste bieder meldt zich vanzelf. Soms vindt een erfgenaam dan nog steeds dat het hoogste bod te laag is. Daarvoor bestaan twee simpele en effectieve oplossingen.

  • De eerste optie is dat je tegen die erfgenaam zegt: prima, als jij het meer waard vindt, dan mag je het zelf overnemen voor het hoogste bod. Gaat de betreffende erfgenaam daar mee akkoord? Dan kun je de woning voor dit bedrag laten verdelen bij de notaris.
  • Gaat de weigerachtige erfgenaam niet akkoord met de eerste optie? Dan kunnen de erfgenamen een verkoop afdwingen met een vervangende machtiging van de rechter. Dit houdt in dat de handtekening van die ene erfgenaam niet meer nodig is voor de verkoop.

Het aanvragen van een machtiging kan alleen met hulp van een advocaat. Hier zijn uiteraard kosten aan verbonden. Zit de afwikkeling van de erfenis muurvast en wil je weten wat je het beste kunt doen? Leg jouw vraag of conflict dan vrijblijvend voor aan Omnius, een landelijk netwerk van advocaten. Simpele vragen worden gratis beantwoord. Daarnaast kan Omnius jou vrijblijvend adviseren over de mogelijke vervolgstappen en eventueel doorverwijzen naar een erfrecht advocaat. Contact opnemen kan met dit formulier.

waardebepaling woning bij erfenis

Meer lezen?

Veelgestelde vragen:

Wie bepaalt de waarde van een woning in de erfenis?

Voor de erfbelasting geldt verplicht de WOZ waarde. Dit betekent dat de gemeente de waarde bepaalt. Als erfgenamen mag je onderling uit gaan van een andere waarde. Kom je daar samen niet uit? Dan kun je in overleg opdracht geven voor een taxatie. Lukt dat ook niet? Dan kun je aan de rechter vragen om te bevelen dat de woning 1) wordt verkocht of 2) voor de geschatte waarde mag worden overgenomen door een erfgenaam.

Welke WOZ-waarde geldt bij de erfenis?

Voor de erfbelasting geldt de WOZ-waarde van het jaar waarin de erflater overlijdt, tenzij de erfgenamen kiezen voor de WOZ-waarde van het jaar daarna. Dit geeft je de kans om bezwaar te maken als de WOZ waarde hoger is dan de marktwaarde.

Kun je de WOZ waarde laten verlagen na overlijden?

Ja, je kunt de WOZ waarde laten verlagen na overlijden als je deze te hoog vindt. Dit mag op grond van artikel 26 van de Wet waardering onroerende zaken. De gemeente geeft in dat geval tussentijds een nieuwe beschikking af aan de erfgenamen. Je hoeft dus niet te wachten tot het volgende kalenderjaar.