De 4 manieren voor waardebepaling woning bij een erfenis

Het is altijd een lastig onderwerp bij het afwikkelen van een erfenis. De waardering van het huis leidt regelmatig tot conflicten tussen de erfgenamen. In dit blog ontdek je 4 manieren voor de waardebepaling van een woning bij een erfenis.

1. De WOZ waarde

De gemeente stelt ieder jaar de waarde van gebouwen vast op grond van de Wet waardering onroerende zaken. Over de waardering zegt deze wet het volgende:

De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Dit betekent dat de WOZ waarde gelijk zou moeten zijn aan de marktwaarde. In de praktijk blijkt dit zelden het geval. Soms is de WOZ waarde hoger dan de marktwaarde, maar meestal is de WOZ waarde lager dan de marktwaarde.

Bij de afwikkeling van een erfenis is ook nog van belang dat de peildatum voor de WOZ waarde 1 januari van het vorige jaar is. Dit houdt in dat de WOZ waarde van een huis op dit moment (september 2025) gebaseerd is op een waardebepaling per 1 januari 2024. De WOZ waarde is dus nooit actueel.

Voor de aangifte erfbelasting geldt verplicht de WOZ-waarde. Voor de onderlinge verhouding tussen de erfgenamen is de WOZ-waarde niet verplicht. Toch zullen er erfgenamen zijn die bij een verdeling van de erfenis uit gaan van de WOZ waarde.

Ben je het niet eens met de hoogte van de WOZ waarde? Dan heb je als erfgenaam twee opties:

• Je kunt wachten tot het volgende kalenderjaar en bezwaar maken tegen de nieuwe WOZ beschikking. Vervolgens kun je de waarde die na het bezwaar wordt vastgesteld ook gebruiken voor de aangifte erfbelasting. Met het oog daarop kun je de belastingdienst vragen om uitstel voor het indienen van de aangifte erfbelasting.
• De tweede optie is dat je de gemeente tussentijds vraagt om een nieuwe beschikking en daar bezwaar tegen maakt. Als je een huis erft mag je namelijk direct vragen om een nieuwe WOZ-waarde.

2. Taxatie door een makelaar

Bij transacties binnen de familie vraagt de notaris normaal gezien om een taxatierapport. De reden hiervoor is dat de overdrachtsbelasting berekend wordt over de marktwaarde van de woning. Dit is ook het geval als de koopprijs lager is. Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat je een woning voor een gunstige prijs wilt verkopen aan je kind. De overdrachtsbelasting moet in dat geval nog steeds berekend worden over de werkelijke marktwaarde.

De verdeling van een erfenis is echter vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Toch kiezen veel erfgenamen er voor om een taxatierapport te laten maken. Misschien ben je het op dit moment eens over de waarde, maar dat hoeft in de toekomst niet zo te zijn. Zonder een officiële waardebepaling van de woning loop je altijd de kans dat iemand achteraf spijt krijgt.

Soms heeft een erfgenaam bezwaar tegen een taxatie omdat er kosten aan verbonden zijn. In andere gevallen is het probleem dat de erfgenamen het niet eens zijn over de keuze voor een makelaar. Dit zijn twee tips om deze problemen op te lossen:

1. Vraag een paar lokale makelaars om een gratis waardebepaling. Veel makelaars bieden dit vrijblijvend aan voor mensen die overwegen om een huis te verkopen. De erfgenamen kunnen moeilijk bezwaar hebben tegen iets wat gratis is, toch? Als je het onderling niet eens wordt over een verdeling, dan wordt het huis waarschijnlijk verkocht. Het is dus niet raar om een makelaar uit te nodigen.
2. Zijn jullie het wel eens over de kosten van een taxatie maar niet over de keuze voor een makelaar? Leg de volgende opties dan eens voor aan de erfgenamen. Optie 1: de erfgenaam die de woning wil overnemen selecteert drie lokale NVM makelaars en de andere erfgenamen mogen hier één van kiezen. Optie 2 is andersom. De andere erfgenamen selecteren drie lokale NVM makelaars en de overnemende erfgenaam mag er één kiezen die een taxatie gaat doen.

3. Testament

Een mooie manier voor de waardebepaling van een woning bij een erfenis is een clausule hierover in het testament. Dit houdt in dat de testateur zelf aangeeft wat de waarde is of hoe de waarde wordt bepaald. Is het de bedoeling dat een specifieke persoon de woning kan overnemen na het overlijden van de eigenaar? Dan is het dus mogelijk om hierover aanwijzingen op te nemen in een testament.

Denk bijvoorbeeld eens aan de volgende clausules:

1. Een overnamerecht voor een specifieke persoon. Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van een “legaat tegen inbreng”.
2. De wijze van waardebepaling. In het testament kan bijvoorbeeld staan dat erfgenaam A de woning mag overnemen voor de WOZ-waarde. Andere opties zijn een vast bedrag, bijvoorbeeld € 400.000, of een percentage van de waarde, bijvoorbeeld 75% van de taxatiewaarde.
3. Wie de kosten van de verdeling betaalt. Hierbij kun je denken aan de taxatiekosten, notariskosten en kadasterkosten. Het testament kan bijvoorbeeld vermelden dat de gezamenlijke erfgenamen de taxatie betalen, maar dat de overnemende erfgenaam de notaris- en kadasterkosten betaalt.
4. De termijn waarbinnen alles geregeld moet worden. Het testament kan bijvoorbeeld vermelden dat de overnemende erfgenaam de financiering binnen 6 maanden moet regelen. Als dat niet lukt, dan kan het testament bijvoorbeeld vermelden dat de executeur het huis mag verkopen.
5. Wie de kosten van het huis draagt tussen het overlijden en de verdeling. Hierbij kun je denken aan de opstalverzekering, de hypotheekrente, de gemeentelijke belastingen en de stookkosten.

4. Marktwerking

De markt heeft altijd gelijk. Zet een huis onder normale voorwaarden te koop op Funda en de hoogste bieder meldt zich vanzelf. Een betere manier voor waardebepaling van een huis is er niet.

Toch gebeurt het regelmatig dat één van de erfgenamen het hoogste bod nog steeds te laag vindt. Voor deze situatie bestaan twee eenvoudige en effectieve oplossingen:

1. Als een erfgenaam vindt dat de woning meer waard is, laat hem of haar de woning dan overnemen voor een bedrag gelijk aan het hoogste bod.
2. Gaat de betreffende erfgenaam niet akkoord met optie 1? Dan kun je een verkoop afdwingen via de rechter. Een advocaat kan namens de andere erfgenamen een vervangende machtiging tot verkoop vragen. Dit betekent dat de woning voor het hoogste bod kan worden verkocht, zonder een handtekening van de erfgenaam die dat bod te laag vindt.

Overigens kan via de rechter ook een verdeling worden afgedwongen, waarbij één van de erfgenamen de woning overneemt voor de geschatte waarde.

Meer lezen?

• Let op deze 5 punten bij de verkoop van geërfde woning.
• Je kunt ook samen eigenaar blijven en de woning verhuren.
• Zit er een huis in de erfenis en is één van de kinderen onterfd? Bekijk dan deze video met tips.

Veelgestelde vragen:

Wie bepaalt de waarde van een woning in de erfenis?

Voor de erfbelasting geldt verplicht de WOZ waarde. Dit betekent dat de gemeente de waarde bepaalt. De erfgenamen mogen onderling bij de verdeling uit gaan van een andere waarde. Lukt het niet om samen een waarde te bepalen? Dan kun je in overleg opdracht geven voor een taxatie. Lukt dat ook niet? Dan kun je aan de rechter vragen om te bevelen dat de woning 1) wordt verkocht of 2) voor de geschatte waarde mag worden overgenomen door één van de erfgenamen.

Welke WOZ-waarde geldt bij de erfenis?

Voor de erfbelasting geldt de WOZ-waarde van het jaar waarin de erflater overlijdt, tenzij de erfgenamen kiezen voor de WOZ-waarde van het jaar daarna. Dit geeft je de kans om bezwaar te maken als de WOZ waarde hoger is dan de marktwaarde.

Kun je de WOZ waarde laten verlagen na overlijden?

Ja, je kunt de WOZ waarde laten verlagen na overlijden als je deze te hoog vindt. Dit mag op grond van artikel 26 van de Wet waardering onroerende zaken. De gemeente geeft in dat geval tussentijds een nieuwe beschikking af aan de erfgenamen. Je hoeft dus niet te wachten tot het volgende kalenderjaar.