Dankzij artikel 13 WBR betaal je geen dubbele overdrachtsbelasting bij doorverkoop van een woning binnen zes maanden. In dit blog ontdek je hoe artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer werkt.
Wet op belastingen van rechtsverkeer
Als je een woning koopt krijg je te maken met overdrachtsbelasting. Deze heffing is geregeld in de Wet op belastingen van rechtsverkeer. Overdrachtsbelasting wordt geheven “ter zake van de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken of van rechten waaraan deze zijn onderworpen”. Een voorbeeld van een onroerende zaak is een vrijstaande koopwoning op eigen grond. Voorbeelden van “rechten waaraan een onroerende zaak is onderworpen” zijn een appartementsrecht en een recht van erfpacht.
Sommige verkrijgingen zijn vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Een voorbeeld hiervan is de verkrijging krachtens erfrecht. Een erfgenaam of legataris die een koopwoning erft betaalt dus geen overdrachtsbelasting.
De Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) kent voor consumenten een hoog tarief en een laag tarief. Het lage tarief van 2% geldt voor de verkrijging van een woning door iemand die er zelf in gaat wonen. Het hoge tarief van 10,4% geldt voor overige verkrijgingen. Denk bijvoorbeeld aan de verkrijging van een garagebox, een vakantiewoning of een verhuurde woning.
Wat staat er in artikel 13 WBR?
In artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) staat dat bij een tweede verkrijging (doorverkoop) binnen zes maanden de overdrachtsbelasting niet over de volle waarde wordt berekend. Dit wordt ook wel het “artikel 13 verschil” genoemd. Op grond van de wet komt dit voordeel toe aan de koper. In afwijking hiervan kun je in de koopakte afspreken dat het artikel 13 verschil toekomt aan de verkoper. Dit betekent dat de koper het verschil moet vergoeden aan de verkoper.
Is de verkoper al langer dan 6 maanden eigenaar? Dan is artikel 13 niet van belang en maakt het dus ook niet uit wat je hierover afspreekt in de koopakte. Is de verkoper korter dan 6 maanden eigenaar? Dan is het belangrijk dat de overdracht (de levering bij de notaris) binnen zes maanden plaatsvindt, anders is artikel 13 niet meer van toepassing. Let op: de beide leveringen moeten dus plaatsvinden binnen 6 maanden na elkaar. Het maakt niet uit wanneer de koopakte is ondertekend.
Bespaartip: vergelijk de tarieven voordat je een notaris kiest
Het is gebruikelijk dat de makelaar van de verkoper een concept koopakte opstelt en dat de koper een notaris kiest. Daarom krijg je als koper meestal een concept koopakte waarin nog geen notariskeuze is gemaakt. Notarissen mogen zelf hun tarieven bepalen. Hierdoor zijn er grote prijsverschillen tussen notariskantoren. Vraag daarom altijd een paar offertes op voordat je een notaris kiest. Hier vind je de goedkoopste notaris bij jou in de buurt. Vul een plaatsnaam in en je ziet direct hoeveel geld je kunt besparen.
Voorbeeld artikel 13 verschil
Frits is 43 jaar en hij is op 29 januari 2025 bij de notaris geweest voor de aankoop van zijn nieuwe appartement. De koopprijs was € 400.000 en hij heeft daarover € 8.000 overdrachtsbelasting betaald. Kort daarna krijgt Frits een nieuwe baan aan de andere kant van het land. Hij zet daarom zijn woning weer te koop en vindt al snel een koper. Op 31 mei 2025 zit Frits weer bij de notaris, maar nu als verkoper. De kopers zijn Thomas (38 jaar) en Caroline (37 jaar). Het appartement is verkocht voor € 425.000. Omdat dit binnen 6 maanden is betalen de kopers maar € 500 overdrachtsbelasting (2% belasting over € 25.000). Gelukkig heeft Frits een slimme makelaar. Die heeft in de koopakte een clausule opgenomen waardoor de kopers het verschil van € 8.000 moeten vergoeden aan Frits.
Als je kiest voor “wel” dan is het voordeel voor de verkoper. Als je kiest voor “niet” dan is het voordeel voor de koper. De keuze is alleen van belang als de verkoper korter dan 6 maanden eigenaar is van de verkochte woning.
De verschillende tarieven en artikel 13 WBR
Behalve het lage en het hoge tarief is er ook een startersvrijstelling van 0%. Het is mogelijk dat er bij de eerste en tweede overdracht verschillende percentages van toepassing zijn. Artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer is daarom in 2021 gewijzigd. Het uitgangspunt van artikel 13 is dat bij de tweede overdracht de overdrachtsbelasting alleen berekend wordt over de waardestijging. Er is dus sprake van een “vermindering van de heffingsgrondslag”.
Maar stel nu dat de eerste overdracht belast was met 2% en de tweede overdracht belast is met 10,4%. Dit zou bijvoorbeeld het geval kunnen zijn als Thomas en Caroline uit het eerste rekenvoorbeeld het appartement kopen voor de verhuur. In deze situatie wordt de overdrachtsbelasting wel over de volledige waarde berekend maar is er sprake van een “vermindering van de overdrachtsbelasting”. Over € 400.000 is dan 8,4% verschuldigd en over € 25.000 is 10,4% verschuldigd. In een bijzondere situatie moet je dus goed uitzoeken wat de regels zijn en welke afspraken daarbij passen. Niet alle makelaars zullen bekend zijn met deze wijze van berekening.
In onderstaande tabel vind je een handig overzicht van de regels:
| percentage bij eerste verkoop | percentage bij tweede verkoop | hoe werkt artikel 13 WBR? |
|---|---|---|
| 0% | 0% | niet van toepassing |
| 0% | 2% | niet van toepassing |
| 0% | 10,4% | niet van toepassing |
| 2% | 0% | niet van toepassing |
| 2% | 2% | vermindering belasting |
| 2% | 10,4% | vermindering belasting |
| 10,4% | 0% | niet van toepassing |
| 10,4% | 2% | vermindering grondslag heffing |
| 10,4% | 10,4% | vermindering grondslag heffing |