Aanvaarding in overleg betekent dat de verkoper flexibel is in de datum waarop je naar de notaris gaat voor de overdracht. In dit blog leg ik uit hoe een koopovereenkomst tot stand komt en welke opties je hebt voor de leveringsdatum.
De totstandkoming van een koopovereenkomst
Bij de aankoop van een woning zijn de volgende afspraken essentieel:
- Wat je precies koopt. Denk bijvoorbeeld aan het adres, de kadastrale aanduiding en een feitelijke omschrijving van de woning.
- De tegenprestatie. Normaal gezien is dat een koopprijs in de vorm van een geldbedrag.
- Wie de verkopers en de kopers zijn. Dit zijn de partijen bij de koopovereenkomst.
- De datum waarop je naar de notaris gaat voor de overdracht.
Het is gebruikelijk dat op een vaste afgesproken datum de eindinspectie, de sleuteloverdracht, de levering van de eigendom en de betaling van de koopprijs plaatsvinden. De eindinspectie en sleuteloverdracht worden door de makelaar geregeld. De levering van de eigendom en betaling van de koopprijs gaan via de notaris.
In Nederland geldt er een “schriftelijkheidsvereiste” bij de aankoop van een woning voor eigen gebruik door een consument. Dit betekent dat je het huis pas hebt gekocht als beide partijen het koopcontract hebben ondertekend. Daarna heb je als koper op grond van de wet nog recht op drie dagen bedenktijd.
De opties voor aanvaarding in overleg
Het is gebruikelijk om in de koopakte een vaste datum op te nemen waarop de levering plaatsvindt. Maar in de praktijk zijn er nog meer opties:
- Veel overdrachten vinden plaats op de eerste of de laatste werkdag van de maand. Daarom zijn dit altijd drukke dagen voor makelaars en notarissen. In de koopakte staat normaal gezien alleen een vaste datum, maar geen specifiek tijdstip. Na de ontvangst van de koopakte plant de notaris een afspraak in de agenda voor de levering. Voorafgaand aan die afspraak vindt de eindinspectie plaats. Deze wordt door de makelaar gepland in overleg met de koper en verkoper.
- Stel dat de woning leeg staat omdat de verkoper al is verhuisd. In dat geval kun je de aanvaarding in overleg vervroegen. Bijvoorbeeld als jullie de hypotheek snel rond hebben en liever eerder willen beginnen met klussen. In theorie kun je in de koopakte een uiterlijke datum opnemen en afspreken dat de koper deze datum mag vervroegen.
- Soms weet de verkoper nog niet wanneer hij verhuist. Bijvoorbeeld in het geval dat hij een nieuwe woning laat bouwen en het nog niet duidelijk is wanneer deze wordt opgeleverd. In dat geval kun je bijvoorbeeld afspreken dat de overdracht plaatsvindt zodra de verkoper de sleutels heeft van het nieuwe huis. Voor de koper is het van belang om hierbij wel een uiterlijke datum af te spreken.
- Wil je de overwaarde van je huidige huis gebruiken om je nieuwe woning te financieren? Dit kan met een zogenoemde “overbruggingshypotheek”. Een andere optie is dat je afspreekt om de overdacht plaats te laten vinden zodra je huidige woning is verkocht. Dat geeft wat onzekerheid voor de verkoper, maar het bespaart jou kosten.
- Je kunt ook afspreken dat de overdracht plaatsvindt zodra een bijzondere voorwaarde is vervuld. Denk bijvoorbeeld aan de afspraak dat de koop van een woning alleen door gaat als het lukt om ook het naastgelegen perceel van de buren te kopen.
Het is gebruikelijk dat de koopakte wordt opgesteld door de verkopend makelaar. Wil jij als koper een bijzondere voorwaarde opnemen in de koopakte en heb je geen aankoopmakelaar? Vraag de notaris dan om de concept tekst van de koopakte te beoordelen.
Een openingsbod bepalen
Als je zelf geen makelaar hebt kan het lastig zijn om een goed openingsbod te bepalen. Aan de ene kant wil je niet te hoog bieden en daardoor te veel betalen voor het huis. Aan de andere kant wil je niet te laag bieden en buiten de boot vallen.
NVM makelaars hebben een databank waarin ze de oorspronkelijke vraagprijzen en uiteindelijke verkoopprijzen van woningen in de buurt kunnen opzoeken. Als je geen aankoopmakelaar hebt kun je een deel van deze informatie ook zelf opzoeken. Bij het WOZ-waardeloket vind je de WOZ-waarden, op Funda vind je de vraagprijzen en bij het Kadaster kun je voor een paar euro de verkooprijzen opvragen.
Meer lezen?
- Gebruik deze brief als je een bod wilt uitbrengen zonder aankoopmakelaar.
- Hier moet je op letten als je de datum van levering wilt uitstellen.
- Hier moet je op letten wanneer je samen met je partner een huis koopt.
- Tips van Vereniging Eigen Huis over ontbindende voorwaarden.
- Voorbeeld van een eenvoudige koopakte.
- Tips in het Engels voor wie een huis wil kopen in Nederland.